谢谢你的邀请。由于今年4月刚在香港买了房，这两年一直在密切关注香港的楼价变化。由于本人在香港金融保险业工作多年，有一定的金融知识基础。虽然移民香港，但是在江苏南京长大，又有内地背景，所以对内地楼市甚至政策都比较关注。所以我个人觉得这个问题我可以给出一个令人信服的答案。先来回答一个问题:香港房价跌了吗？
香港房价如何？内地房价会降吗？
谢谢你的邀请。由于今年4月刚在香港买了房，这两年一直在密切关注香港的楼价变化。由于本人在香港金融保险业工作多年，有一定的金融知识基础。虽然移民香港，但是在江苏南京长大，又有内地背景，所以对内地楼市甚至政策都比较关注。所以我个人觉得这个问题我可以给出一个令人信服的答案。先来回答一个问题:香港房价跌了吗？跌了多少？为什么会跌？以上五张图由香港第二大地产公司美联地产公司提供。2018年4月至2018年12月，被誉为房产交易风向标的香港岛著名楼盘太古城的成交记录被注意到。因为香港一手楼盘太少，每个月都不卖新楼盘，而且香港的新楼盘和较新的二手楼盘差别不大。而香港的楼市交易主要是二手物业，所以我们这里都是以二手物业交易为参考，仔细观察红色虚线右侧的平方尺价格。一平方英尺等于0.0929平方米，所以简单换算一下，图中的平方英尺价格乘以10.8就是每平方米的价格。根据图中数据，2018年4月至2019年11月，每平方均价在2w至2W之间，11月至12月，跌至1w7-1w9，跌幅约15%。上面三张图是香港新界沙田区大围的繁华城楼。这栋楼有三期，楼龄3-6年。我们仍然观察红色虚线右侧的数据。2018年4-6月，房价在每平方1.5w-1.7w之间。6月下旬房价开始起飞，20。房价已经到了每平方1.8w-2w。11月下旬，房价已经降到11-12月的1.4w-1.7w。房价下跌了17.5%左右。作为一个刚刚买房的人，我很负责任的告诉你，图中的数据都是上个月的。因为在香港买房，存款分两步。第一步是初始存款。先交总价值3%的定金，再签预售合同，一个月内补齐总价值10%的定金，再签正式合同。所有房屋交易的确定日期都是以签订正式合同的日期为准。所以我们看到的交易日期就是他们交第二笔定金的日期。实际上，是一个月前。上图为2019年1月1日，香港新界沙田区大围盛世门前房产中介的真实销售信息。根据图中的信息，对比上图的房价数据，我们可以大致得出结论:2018年12月底到2018年1月初的实际房价已经比2018年全年峰值下降了近20%。那么香港房价降了吗？它掉了。跌了多少？下跌了10%-25%。为什么？我们知道，美联储在2015年开始了新一轮加息，而香港金管局在2015年、2016年、2017年都顶住了美元的加息压力，没有在香港宣布加息。然而，自2018年9月，美联储宣布第八次加息后，香港金管局终于受不了美元加息的压力，开始跟随美元加息的脚步。2018年12月，美元再次宣布排名第九。因为加息的是银行贷款利率，加息后，银行里的钱利率会上升，银行的贷款利率也会上升。较高的存款利息和贷款利息自然会增加购房者的压力，打击炒房者的信心。当然有人要问了。即使上调后，你在香港的房贷利率也只有2.75%，远低于内地的5%左右。为什么大陆不会暴跌？这就引出了第二个问题的分析和回答。内地房地产会暴跌吗？要回答这个问题，我们需要分别分析香港和内地市场。第一，香港房地产市场为什么暴跌？1.香港是一个成熟的市场，无论是金融还是房地产。虽然有类似地块的房子和土地供大陆人使用，但相对成熟市场的投资者也更加成熟和理性。由于美联储表现出将继续加息的趋势，买家和投资者对香港房价未来的预期降低。香港房价的涨跌受客观经济指标的变化很大，比较敏感。相对来说，是符合经济规律的。2.香港政府多次试图控制房地产，最终出现了一个更有效的方案。为了应对香港房价的持续飙升，香港政府也出台了不少热招。比如限制一个香港人名下只能购买一套房产，和内地是一样的。买第二套房子，需要缴纳国外房价总额15%的印花税。比如首付限额1000w的楼盘，最低首付要40%。1000w以上的房产最低首付50%。但结果还是不尽如人意。但当今年香港政府大力兴建和分配类似内地公租房的公屋，以及年底香港金管局加息后，效果显著，香港房价随即走低。这表明疾病的治疗必须植根于。香港的公屋一旦申请，就可以住进火葬场。人没房子住，就得买房住。购买需求自然会减少。3.香港是世界金融中心，投资方式多元化。除了房地产，还有保险、股票、基金、债券等多种投资方式。况且香港没有外汇管制，港币是美元的附属货币。美元强势时，可以通过购买美元的中长期理财保险或美元指数基金获得稳定或更高的收益。那么，内地房地产会暴跌吗？个人认为一般不会，只是一些经验。据说内地房地产和深圳是领头羊。以上四张图是2018年深圳南山区、福田区、罗湖区、宝安区的房价走势。我们可以看到整体趋势比较平稳，有一些起伏，但都是小幅波动，但没有出现类似香港的暴跌。纵观北京、广州、深圳，以及南京、杭州、成都、合肥等各大省会城市，以及各省更发达的城市，如苏州和青岛，2018年房价全部上涨或小幅上涨或持平。当然，燕郊、厦门等部分地区在2018年中后期出现了房价大幅下跌。那么为什么整体房价没有暴跌呢？我分析这其中的原因有三个。1.中央政府不希望房价暴跌。如果房价暴跌，会导致金融危机。很多已经买房的人压力会很大，因为内地首付是30%。如果房价下跌超过30%，比如房价下跌50%，那么贷款购房者在承受巨大贷款压力的同时，还需要补足20%的差价。为了防止银行收回房子，如果因为还不起贷款，或者补不上差价而被征收，就会造成银行持有大量房产，因为房产已经贬值，售价大幅缩水，如果银行大幅抛售手中的房产，就会进一步引发连锁效应，导致房产继续暴跌。如果银行把手里的房子租出去，内地的房租是盖不了房贷的。银行也会遭受很大的损失。以上两种情况都会导致银行的资金流出现巨大的损失和漏洞。参考2008年美国的次贷危机，如果楼价暴跌，中国也会出现金融危机。2.地方政府不希望房价暴跌。我们知道，目前，地方政府负责养老医疗保险。这是一个沉重的负担。现在入不敷出，用现在劳动力缴纳的养老医疗保险给退休的人或者享受。这几乎是公开的秘密。但是，中国的人口红利已经结束，人口老龄化已经出现，而且会越来越严重，在未来15-20年达到顶峰。人口老龄化意味着劳动力减少，缴纳养老保险的人数减少，需要享受养老保险的老年人越来越多。那么，地方政府应该如何承担养老保险的巨大负担呢？如今，几乎所有的地方政府都处于赤字和巨额债务之中。面对如此庞大的公共养老金支出，地方政府如何创收？除了税收，毫无疑问，土地将被出售。房价暴跌必然导致地价暴跌，地方财政的收入也会大幅缩水。如今一些地方政府的限购政策有所松动，就是最好的证明。3.内地有足够房子的中产阶级小资产阶级甚至资产阶级都不希望房价暴跌。因为中国金融市场年轻，受政策影响大，初期监管不严，所以造成了很多民间融资和私募。P2p变成了讲故事的庞氏骗局。此外，自2015年以来，mainland China经济环境不景气，股市暴跌，外汇管制，大陆民众的投资受到一定程度的限制。所以在内地股市、基金、私募甚至创业遭受挫折的内地投资者，还是会把钱投在房地产市场。再加上国人根深蒂固的土地情节，即使是没有买房的年轻人，为了结婚成家，入坑也成了负债累累的买家。当然，有些地方，比如燕郊或者厦门，当房价已经远远超过了城市本身的价值，或者超过了当地老百姓能够承受的价值百倍的时候，还是会有一定程度的下跌。所以，综上所述，我认为内地房价整体会保持平稳，不会下跌。但不会大幅上涨。维稳不仅是未来社会的主要政策，也是房价的主要政策。至于为什么房价也要保持稳定，原因有二。1.房价持续大幅上涨将导致社会中下层民众生活越来越困难，不满情绪增加，可能会影响维护社会稳定的工作。增加维护社会稳定的难度。2.房价持续大幅上涨对实体经济发展的打击会更严重。众所周知，实体经济应该是一个国家经济中最大最重要的组成部分。然而如今，土地经济本末倒置，沉重地压在实体经济身上。高地价导致高地租，成为实体经济最大的成本。未来人口老龄化加剧，青壮年劳动力减少。人工成本也会大大增加。近年来，人民币M2总量增长过快，人民币超支严重，未来物价上涨，原材料成本上升。在劳动力和原材料快速增加的情况下，地租的增加无疑将是压垮实体经济的最后一根稻草。所以我预测未来房价会保持稳定，投资发达城市的房产会是一个比较安全的投资选择。但不可能指望前期投资房地产获得巨额回报。顺便说一句，这是不可能的。
