房产的地理位置对房产的增长潜力有很大的影响，也是房产升值条件中唯一不能改变的因素。区位是影响房地产价格的核心因素。至于房产的定价，其实是一个非常复杂的过程，需要综合考虑很多因素，这些因素会对房产的价格产生很大的影响。如果银行全面停贷二手房，消费者在没有选择的情况下，确实会对新房销售产生积极影响。
现房销售对房价有何影响？
现房销售制是指消费者在购买时随时可以入住的成品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。通俗一点就是一手交钱一手交货。比如购房者A看中某地产公司在这边的房子，以50万的价格买下，或者付了首付然后银行按揭。此时房子已经建好了，各项手续都很齐全，付款完成购房者A就可以入住，并获得产权证。
现房销售对开发商跟购房者有什么影响？1现房销售是一手交钱一手交货，买卖双方都有足够的空间来判断。对于购房者来说，现房销售可以直观的看到房子的质量与设计基础设施建设等，根据购房者可以进行选择判断。但是，对于地产开发商，预售制度本就是开发商发明的一种低成本融资手段，据相关资料显示，目前国内的房产开发商的开发资金中，定金及预付金占了很大的比例，达到了40%多。
这种低成本的融资，帮助了开发商快速扩张，增加了现金流。但是如果是现房销售，则这部分资金的缺口很难从其他渠道补齐，那么必然会使房价上涨，购房者的购房资金增加。加上资金链影响，项目开发周期可能拉长，市场供应收紧，对于刚需来说买房的压力可能会更大！2开发商的流动资金减少，少了定金及预付金这一块的资金驰援，开发商的现金流会变得紧张，难以继续快速发展，而作为目前国内支柱产业的房地产业也必将受影响，从而影响到国家这一方面的财政收入。
其实从世界范围来看，实行商品房预售制的国家并非中国，我们可以来看看其他国家的一些情况。日本的开发商在销售预付房的时候，必须给预付款购买保险，此举是为了保证当发生不可抗力的风险时，预先缴纳定金的客户的财产不会遭受损失。美国大部分是现房销售，如果是预售性质，则要求开发商收上来的定金统一由第三方机构保管，并且项目一半以上的公寓被预定才可以向银行贷款，正式开工。
关于楼盘的定价，实际是一个很复杂的过程，这要综合考虑多个因素，这些因素对楼盘价格会产生较大的影响。一般来说，开发商有一套自己的定价价格体系，通过这个体系形成一个价格表，再通过提交价格表和房屋均价，由物价部门批复，房管部门核定无误，进而发放销售许可证。在这里政府定价咱就不说了，来说说企业给楼盘定价会考虑到那些因素呢？第一成本。
如果楼盘地价高，房价也不会低，开发商的拿地成本建筑成本加利润，分摊到房屋单位建筑面积上，确定最终产品价格。第二地段。楼盘的地理位置对楼盘的增长潜力有较大影响，也是影响物业升值条件中唯一不能被改变的因素，地段是影响楼盘价格的核心要素。第三结合产品自身特点，包括小区绿化小区配套房型设计等实际情况，是毛坯or精装高层or洋房等，以及最终能否产生产品溢价。
这些产品特征和周边楼盘进行对比，再相应定出一个价格。第四t楼层，不一样的楼层，价格自然也不同。t高层小高层一般是倒金字塔型，因为低楼层采光不好，易被前排楼房树木遮挡。一般来说，楼层越高内墙越薄，实际使用面积高于低层。如果遇到顶底楼层有赠送的面积，则两头价格较高，当然也要考虑到不同楼栋的景观资源，在小区里不同的位置，这些参考系数去做些微的调整。
如果银行全面对二手房停贷，对新房出售有帮助吗？
如果银行全面停贷二手房，消费者在没有选择的情况下，确实会对新房销售产生积极影响。房价上涨有三大因素:高地价、新增货币过多和大量炒房、炒房。到2019年，炒房者手中的房产数量将远远高于新建的房屋数量。即使有相当一部分炒房团的腰包已经安定，但还是有无数人认为房价只会涨，继续持有。考虑到杠杆的使用，早买房的人一般都是有利可图的。实际利润是本金的四五倍很正常。
