但现在不能作为房价上涨的因素，而是房价下跌的潜力。-东北东南房价的决定因素，从来都是多个维度的合成。但我们已经形成了一种超越，房价的决定因素变成了对房地产市场未来上涨的预期。开发商在制定房价时，根据以上部分的份额和支出，会算出一个大概的房价。房价再低，也不能低于自己支出的成本。本金必须收回是定价的底线。
房价的长期决定因素是什么？
-东南偏北房价的决定性因素，从来是多个维度下的综合。这些因素都是相辅相成的，如果一定要说哪个因素最重要起到决定性作用的话，笔者觉得是人口流动，人口流动的高低，本质上决定了房子本身的价值。人口流动带来的就是供需关系的情况，物以稀为贵也可以在房子这里得到最终解释。除此之外，还有这些因素在影响着房价1土地成本土地资源不可再生，越来越少，自然也就越来越贵。
每次土拍，开发商竞价竞地的激烈程度，就像是只要能拿到地，出再多钱也不在乎。土地是开发商建设过程中的第一个必备元素，拿地的成本最终必将要算入房价中，据研究显示，开发商的拿地成本约占房价的30%—40%，这笔钱用来购买土地的使用权，缴纳土地出让金。2建筑成本拿到地就要开始施工建筑，建筑成本支出包括房子施工的水泥砖瓦管道管线电梯等成本人工成本社区设备成本绿化维保成本等，整体算下来，又占房价的30%—40%。
有的楼盘如果是精装修的话，还要包括更多的室内设备成本，可能要达到总房价的45%左右。3税费成本开发商从拿地到建筑施工，到销售，这个过程也是要不断地缴纳相关税费的。主要包括营业税契税土地增值税，所得税印花税等各种税费，加起来大约占房价的12%-15%。由于各个城市的税费标准可能不同，收费起点也会略有不同，所以此数据是保守估计。
4销售管理成本销售管理成本主要包括销售人员工资，项目管理服务成本，广告宣传费用等，该部分费用约占10%—15%。如果一个项目的操盘能力特别强，楼盘建设销售周期短的话，成本也会相应减少，如果操盘能力太差，拖个三五年，八九年，那么销售成本也会随之增加。随着时间的消耗，成本增加，楼盘的价值也可能会有所损耗。
这对开发商是非常不利的，同时，也是现在楼市快销现象存在的一个重要原因。5开发商利润除去以上的成本支出，剩下的部分就是开发商的利润了，一般占10%—15%。所以开发商在定房价的时候，根据以上各部分的份额和支出，一个大概的房价就会被制定出了，房价再低，也不能低于自己支出的成本，必须将本金收回来才是定价的底线。
一个地方的房价是怎么快速涨起来的？决定因素是什么？
肯定是政府起主导作用。就拿重庆房价来说事，重庆房价一直在政府某个人的控制之下。本地人一直臆想在他营造的低房价的梦想里。某些人一走，重庆房价价值洼地被发现，短短一年外地人涌入，基本价格翻番，奇石哥早在三四年前就说过本地人是响当当的键盘侠，可惜没人听，最近熟悉的朋友亲戚们扛不住了在那些吊格格买了房子。许多优质资源尽失，痛心啊！。
哪些因素决定着一个城市的房价？这个问题有点大，能想到的是人口，产业和资金。还有吗？
一个正常的城市房地产市场价格决定应该取决于三个方面房价收入比房价租金收益率和城市发展潜力。可我们早已形成了一种超越，房价的决定因素变成了对房地产市场的未来上涨预期！这就是唯一最好的解释。发展中国家的房价收入比大约在57倍，西方发达国家更是低至35倍。假设一个城市的平均家庭收入为3万美元，那么这个城市的房价估计也就是在15万美元左右。
我们2020年的房价收入比是9.2倍，一些高房价的一线城市已经超过20倍。这不再是住宅地产，而是一种金融投资资产。房价出租率方面，一般回报率会在5%到8%，而在日本这样的国家，房价出租率的比率高达8%以上。但在上海这样的城市，低至1.5%、2%。相对于房价的租金收益率，已经高出数倍。唯一的解释是，房地产被视为金融资产，然后从房价上涨中获得回报。
