我们在看蔡甸的情况。随着蔡甸线的开通，蔡甸线与主城区的距离延长，不存在限购。区域内地铁板均价11000元/平左右，总是一房难求。蔡甸房价会涨吗？除了新汉阳火车站，还要关注蔡甸的新房库存。第一，从当地的拍卖市场来看，该区域会有更多的土地出售，未来新房的数量会逐渐增加。当供给超过需求时，需求就会
新汉阳火车站一但开建，蔡甸的房价会涨吗？
首先，新汉阳火车站到底啥情况？官方回复一直是新汉阳站属武西高铁武汉枢纽直通线的一部分，目前正在开展可行性研究，具体何时开工将视前期工作进展而定。我们在看蔡甸的情况，随着蔡甸线的开通，拉进了跟主城区的距离，又不限购，区域内地铁盘均价11000元/平左右，一直都是一房难求，蔡甸房价是否会上涨，除了新汉阳火车站外，还要关注蔡甸的新房库存，我们先从土拍市场来看，区域土地出让多，未来新房也会逐渐增多，当供过于求的时候，房价还能涨吗？以下是来自中原地产的数据分析报告从武汉各区土地成交看，东西湖东湖高新沌口蔡甸和新洲成交土地建面居前五，蔡甸供应面积320.79万平方米，成交建面307.26万平方米，楼面地价约2307元/平，新成交楼面地价基本与前期新房地价持平，所以后期入市大概率还是会稳定在万元左右，因为并没有产生地王。
我们在看蔡甸土地与新房成交建面比，土地成交建面307.26万平方米，新房成交建面83.77万平方米，区域供求比3.67，其实是供大于求的，未来蔡甸区的潜在供应去化周边会变长。我们再看房地比，即房价/楼面地价 3000元/平米其中3000元/平米为建安成本经验值。蔡甸的成交均价8958元/平米，楼面地价2307元/平米，成交均价同比涨25%相比去年，楼面独家同比相比去年减17%。
根据中原地产数据统计，2019年蔡甸涉宅用地成交12宗，在不限购区域供地量居首，7宗土地溢价成交，平均溢价率13.64%土地价格涨幅。随着蔡甸线开通，的确让蔡甸不在封闭，区域内也吸引了很多品牌商入住，从拿地量就能看出，供应量后期会激增，土地成交量大，潜在供应量也大，未来市场竞争会加大。从2018年到2019年，蔡甸本地的买房客户从60%降到48%，汉阳人到蔡甸置业占比从12%涨到31%。
2019年上半年去污率82%，2019年下半年去污率70%，去污周期在拉长。上图为蔡甸地区化学去除率。蔡甸的房价以后还会涨吗？从拿地明细来看，土地平均溢价率为13.64%，涨幅应该不大。从土地供应来看，非限购区域土地供应排名第一，未来新房潜在供应量大。如果后期没有足够的买家支持，供大于求。就算房价涨了也没人买，有什么意义？不是要变相打折吗？从成交量来看，换手率在下降，日CD量在减少，很多新楼盘开在非地铁站。从买家的角度来看，蔡甸线的开通，使得当地的营业额不仅仅取决于本地人，更欢迎来自武汉三镇的人。目前蔡甸货源充足，就是看后期人口情况，买家从哪里来？如果新汉阳火车站能利用好，蔡甸有不限购的优势，应该能吸引一部分省外的人。但据中原地产统计，2018-2019年，省外购房人数从15%下降到10%。
