楼面价才几千，房价怎么可能卖到一两千？开发商地价8000平，房价大概会卖。很多人不知道楼面价和房价是什么关系。拿地价和楼面价不是一回事。楼面价可以通过容积率算出来，然后计入开发成本。楼面价=总地价/总用地面积x容积率。
楼面价7000，房价卖多少，开发商才能赚钱？
楼面价才几千，怎么房价卖到一两万？很多人都不知道，楼面价跟房价到底有什么关系？ 我们知道土拍时楼面价的算法楼面价=土地总价格/土地总面积x容积率。房价的构成包含土地成本建安工程费税费财务营销利润，如果是城改项目还有拆迁费用，这些都多多少少影响着房价。大家都知道开发楼盘赚钱，但有时不理解为什么房价要卖那么多，其实背后的决定房价因素有那么多。
开发商拿地价格8000一平，房价大概卖多少？
大家好，工作二十多年的城市规划工作者来回答这个问题。开发商拿地价格8000一平，房价大概卖多少？首先要说，这个问题是不严谨的，因为没有交代容积率是多少。容积率很关键，决定了开发商的开发成本，最终影响售价。拿地价格和楼面价不是一回事，得用容积率才能算出楼面价，进而计入开发成本中。假设容积率为3，拿地价格8000一平，那么楼面价就是3000元左右。
开发成本除了地价，主要有1建安成本2000元/平方米左右2设计费15-100元/平方米左右3监理费3-30元/平方米左右4广告策划销售代理费50-200元/平方米左右5土地税费及前期费用100-500元/平方米左右6上交国家各种税费总造价的3.3-3.5%，30-100元/平方米左右7承包商管理费利润大约100-200元/平方米左右8开发商的融资成本这个不固定，看开发商实力以及融资渠道，成本不一，利息不是一笔小数。
以上项目合计约3000-8000元。加上地价，那么开发成本大概是6000-10000。如果开发商的合理利润按10%计算，那么售价就是7-11000元。以上计算方法比较复杂。其实有一个简单的计算方法，就是将楼面价乘以2-3倍，也就是售价。这种方法计算的结果比较粗糙，精度不高，但简单直观。
