如果首付降低，房企提高房价，无疑会在艰难的市场形势下自断财路。去年很多地方开始限贷，加息，提高首付比例。主要原因是一方面符合房地产调控；另一方面是因为银行的存量资金在收紧，流动性在迅速减弱。在没有限购的城市或地区，如果只是首套房首付下降，就会带动房价上涨，这在逻辑上是不合理的。
多家银行降低首付比例，房价又要涨了吗？
在不限购城市或城市的不限购区，如果仅仅是因为首套房的首付下降了，就要带动房价上涨，在逻辑上说不过去。首先，非限购城市起不了什么房价上扬的浪花，查下有关消息，在浙商银行发布了在非限购城市实施首套房首付二成的策略后，确实有一些其他银行跟进，但跟进实施的区域仍然是非限购城市。本轮楼市调控持续了四个年头，仍在进行中，政策面没有介入的非限购城市，一般是房地产市场需求少、人口净流出的城市，这样的城市投机炒作成分一般也没有兴趣，
此前，由于棚改货币化的实施，一些三四线或五六线城市，短时积累了大量由拆迁带来的需求与购买力，使得房价上涨较快，与当地的实际收入水平没有形成匹配，是一种房价上的虚假繁荣。不过此后，棚改规划逐步减缩，而棚改政策从货币化为主向实物化为主转化，使得一些房价泡沫化的冷门城市回归冷门，其次，如果因为降首付，房企就要涨房价，那无疑于在困难的市场局面下自绝活路。
此番一些银行在非限购城市实施首套房首付二成的策略，在某种程度上，一方面可以说是银行为自身的房贷业务保量，另一方面也有“救市”的意图，对于房企而言，疫情之中，在销售变现上遇到了很大的困难，一些房地产协会希望救市的呼声也比较多，这时候降首付相当于给他们的营销加入重大卖点，如果通过涨房价抵销这种卖点，那真的就是傻瓜作为了。
为什么要不断提高房贷首付利率？
直接原因是银行资金成本上升，你看看你现在银行账户里还有多少钱，再看看各类p2p，宝宝们账户里有多少钱就知道了。银行已经不能从普通储户那里吸收到足够的存款了，他们现在都得跟货币基金谈判，吸收他们的大额存单，但是货币基金是要赚钱的，多了一个中转站，成本自然就高了，而且长期以来，就单价来说，房贷业务并不是银行最赚钱的业务。
银行大力发展房贷业务是因为房贷最安全，加上资金充裕，走量也能赚到不少钱，由于实体羸弱，“高利率高收益”这个逻辑已经变成“高利率超高风险”。现在资金贵了资金少了，银行自然也就收紧房贷业务了，不赚钱就停止放贷，放贷就得上浮利率，2成甚至4成，房贷利率上涨根本原因，我认为是经济模式的转型。传统增上模式，资本投入换来增长，初期效果明显，但现在发展几十年了，这种模式效率越来越低下，反而副作用越来越明显，
金融空转，本来用于发展小微企业的资金全都流入了房地产。要改变这个恶性循环，得两手抓，一手实体去产能，一手管住房地产，现在基准利率不调而是上调房贷利率，就是给实体转型留出窗口期，也是抑制楼市投资投机，甚至是刚需首套房，总之，房贷利率上涨不是保刚需，而是从控制整体风险考虑的，要不然楼市脆弱了，特朗普盯上了也能掐住我们的七寸。
房价如果降了，贷款利息和首付比会发生什么变化？
去年很多地方开始限贷、加息、上调首付比例，其主要原因一方面是配合房地产调控，另一方面是因为银行存量资金趋紧，流动性快速减弱，所以此举是从保障金融市场稳定以及信贷余额安全而推行。那么现在既然楼市热度快速下降，经济发展向好，成交量趋稳，自然是没有必要长期执行如此严苛的方案，现在虽然有个别城市下调首套房利率，但也都是前期上调过猛的，比如首套利率上调了40%，现在下调10%也还相当于比基准利率高30%。
所以在利率普遍下调之前，首付比例可能不会有大的变化，因为目前首付比例的提高只能针对新房，基本都是20%到30%，40%是极少数。二手房无法有效控制首付比例，所以通过提高首付比例限制的人群有限。一旦下调，30%不可能降到2.5%，而是直接恢复正常。然后用很长时间逐步放宽贷款难度和限购限售，观察市场反应。如果很快复兴，首付比例肯定不会下降。
