日本房地产泡沫破裂是在上世纪90年代初。日本的房地产泡沫完全是在1985年签署广场协议之后。日元进入升值周期，大量资金涌入日本，既赚取了日元升值的收益，又享受了日本房价被推高的好处。日本广岛协议后，房价疯狂下跌。这个时候不是缺房子，而是大家都想卖房止损。但是当大家都预期未来房价会跌的时候，房地产陷入了恶性循环。
上世纪日本房地产泡沫破裂，房价下跌为什么没有人买？都不缺房子吗？
前几天刚从日本回来。感触挺深。有句话，我要分享给大家，就是历史不会重演，但是历史总是惊人的相似。日本有过的路，现在中国非常值得借鉴。战后的日本，就走向了一个靠房地产拉动经济的怪圈，日本人相信，房价只涨不跌，然后所有日本人举全家全国之力，把所有的钱都投入到房产。但是，日本广岛协议后，房价疯狂下跌，这个时候，不是缺房子，是大家都想把房子卖出去止损，但是当大家预期未来房价还会下跌，房地产就陷入了恶性循环。
越跌越没人买，所有人都是买涨不买跌的。我们经过了长崎的各个街巷。我们发现，由于日本是一个极度缺乏资源的国家，目前的房子，还是上世纪80年代的房子。经历地产泡沫的日本，现在的地产市场，和咱们国内比起来，简直可以说是衰落的不行不行的。日本也有电商，但是电商和实体一样的价格和折扣，所以没有像中国这么火。他们用了更多的时间，进行基础科学的研究，而不是像国内一样做应用研究。
日本美国房产泡沫到现在房价是涨是跌？
日本是90年代初开始了房地产泡沫破裂，日本的房地产泡沫，完全是1985年广场协议签订后，日元步入升值周期，大量资金涌入日本，既赚取日元升值的收益，又享受到日本房价被推高的好处。而美国货币宽松也不会一直持续下去，到90年代初时，美国政府突然宣布要加息，日本政府也只好跟随，于是房地产泡沫就被挤破了，这就是日本人所说的经济失落了二十年。
而美国房地产泡沫，是美国政府让两房，把贷款投向低收入群体，而低收入群体是零首付就可以圆上住房梦，然后，两房再将这样的贷款打包成金融衍生品，在美国的金融体系内发售，由于回报率高，所以美国金融机构纷纷增持。没想到零首付带来的结果就是大量的低收入群体弃房断供，导致美国房价开始大跌。平心而论，日本美国在房地产泡沫被挤破后，各地房价出现了分化格局，一些偏远地区的房价到现在没涨到过去的水平，而一些大城市的市中心区域的房价，已经涨回来了，甚至比当时有泡沫的时候还要高，因为这么多年下来经济要增长，物价要涨，收入要涨，房价当然也要跟着涨上来。
即使在日本美国经济最低迷的时段，房价也不可能是如葱价，至多就是日本房价跌去七八成，要想房价如葱价，人人有房住，这肯定也是不现实的。但是，我们希望看到的是，房地产去泡沫化，去杠杆化，把潜在的金融风险降到最低，让房地产进入到可持续发展的轨道上来。美国日本的部分地区房价涨回到泡沫之前是有可能的，但是中国房价一旦跌落，再想涨回到原来位置，可能又要几十年，届时房子也要动迁了，炒房也没什么意思了。
首先，中国一线城市现在房价与收入比起码40倍，而美国房地产泡沫最大的时候，也就是涨到15倍左右，较多的偏离了7-8倍的标准。而日本主要是大城市中心地区房价贵，这是供有钱人购房的，而一般城市房价还是走得较为平稳，日本人在经历了九十年的房地产泡沫破裂后，知道痛苦了和负资产的味道了，不敢再炒房了。中国的房价与当年日本美国没有可比性，因为他们房价泡沫并没有那么高。
再者，日本和美国都在积极挤压房地产泡沫，即当出现危机时，立即破灭，不拖延，这样即使房价下跌，幅度也有限，经济也有自我修复的能力。即使日本深受房地产之苦，但它在海外投资很多，海外企业赚的钱可以补贴日本。而在中国，房地产泡沫是可以延迟的，小泡沫可以延迟成大泡沫。本来08年国内的房地产泡沫并不严重。只要调控得当，防止泡沫上升，就没问题。现在，我们越拖延，问题就越严重。
