一个正常的城市房地产市场价格决策应该取决于三个方面~ ~房价收入比，房价租金回报率，城市发展潜力。杭州都市圈，近年来，杭州在网络名人中位列一线城市。按资本总额、独角兽上市公司、市值来看，杭州一线城市当之无愧。未来十年哪个城市房价涨幅最高？假设一个城市的家庭平均收入为3万美元，这个城市的房价估计在15万美元左右。
哪些因素决定着一个城市的房价？这个问题有点大，能想到的是人口，产业和资金。还有吗？
一个正常的城市房地产市场价格决定应该取决于三个方面～～房价收入比、房价租金收益率和城市发展潜力，可我们早已形成了一种超越，房价的决定因素变成了对房地产市场的未来上涨预期！这就是唯一最好的解释。发展中国家的房价收入比大约在5～7倍，西方发达国家更是低至3～5倍，假设一个城市的平均家庭收入为3万美元，那么这个城市的房价估计也就是在15万美元左右。
我们2020年的房价收入比9.2倍，一些高房价一线城市已经超过了20倍，这已经不是居住属性的房地产，而是一种金融投资资产，在房价租金收益率上看，一般的收益率会在5%～8%，而像日本这样的国家更是高达8%以上的房价租金收益率。可像上海等城市已经低到1.5%～2%，房价用租金收益率对比已经高出了数倍。唯一可以解释的就是把房地产当成了金融资产，而后从房价上涨中得到回报，
这也是几十年里投资房地产的最大收获。我们还有另外一种解释，那就是短期看金融，中期看土地，长期看人口，但如今已经不能作为房价上涨的因素，而是房价抗跌的潜力。短期看金融，一个城市居住的收入高且短期内资金出现了大量的投放，那么最终流向房地产的钱就会多，一旦形成了漩涡，就可能推动房地产短期上涨；其次，土地稀缺性，目前我国除了一线城市之外，其他所有的其他城市最不缺的就是土地，
而土地最具稀缺性的就是深圳，其次上上海。这也是为什么一旦出现风吹草动资金就会涌到这些城市，因为需要规避风险，深圳和上海这次上涨就容易理解；最后就是长期看人口，这些年来人口从高纬度向低纬度的地区转移，东北三省未来还会继续人口流出难以避免，而沿海地区的经济、环境、机会、配套都要高于其他地区，这也是未来人口流向的地方。
未来十年，房价涨幅最高的会是哪个城市？
未来十年，哪个城市的房价涨幅最高？这个真的很难回答！中国有近20个潜在城市，选一个就更难了！在房地产市场飞速发展的今天，各大一线二线城市的房价都爆涨了！已经达到了历史上的一个相对高点！所以，要搞清楚价值洼地，不能从单个大城市的整体来判断。应该剥离一些房价过高的一二线城市，找出性价比很大的价值洼地板块，也就是房价涨幅最大的板块(城市)！个人认为:中国楼市涨幅最大的板块:1。深圳都市圈的深邻板块，尤其是东莞和惠州南，由于地理位置优越，毗邻深圳，将承接大量来自深圳的资金溢出，未来10年大有可为！2.长三角环绕上海的青浦区和昆山市，属于长三角一体化示范区的大辐射范围。等时机成熟，能效发展凸显，房价几何级增长！3.青岛都市圈红岛高新、商河示范区、自贸区。近年来，青岛的城市发展饱受诟病。但海尔海信制造业基础雄厚，优势仍在，有序向工业互联网转型，与青岛市政府深度捆绑，打造世界工业互联网之都！青岛金家岭财富实验区也让各方资金向青岛聚集，尤其是王清宪书记上任后，青岛全球创投大会成立，各种创投基金也在青岛增多！青岛有第九个国家级新区(再造一个新青岛)的叠加效应，有自贸区和沪渝示范区的落地，有胶东五城一体化。况且红岛建设的大型市政设施正在落地推进中，所以红岛高新、西海岸、沪宁示范区的价格潜力无限！胶州将改为青岛胶东国际机场。
