我认为商品房变更对未来房价的影响分为两个方面，一是建在现有商业用地上的房子，二是不建在现有商业用地上的房子。我们都知道地铁商业和学校对房价的影响可以很大，但是哪个对房价的影响更大呢？也就是说，从三者对房价、地铁商业、学校商业的影响来看。人气强的大型商业综合体的好聚集地，势必带动周边房价上涨。
房价下跌对周围的商业会有影响吗？你怎么看？
房价下跌对于周围的商业是有很大的关系的，房价下跌对于房地产市场而言是利好，因为房地产可能摆脱了过去不断被炒作而导致房价奇高的现状，房价下跌，对应的房租也会跟着下跌。想要买房的人也会用更低的成本买房，买房的支出减少了，消费水平就可以增加，消费的欲望也是更加强烈，所以这个时候周围的商业就可以更加繁荣，发展水平也会接着提高。
房价下跌，房租也会跟着跌，房租的高低是和房子的价格有着很大的关系的，房租低对于租房的人来说住房成本降低，而且租房住的大多数是年轻人，他们消费主要就是集中在住房，餐饮等方面，住房开支减少，消费欲望也是更加强烈。另外，房价下跌，从资金的流向来看，房地产积累的资金也会流向其他行业，而周围的商业也会得到更多的资金来发展，不断提高竞争。
大型商业综合体对西宁房价的影响，海湖新区就是最好的例子, 你怎么看？
近几年来，西宁的大型综合体确实如雨后春笋般的建了起来。其实随着城市扩容，大型商业综合体也是为满足人们越来越高品质生活的产物之一。随之，带来的生活便利，肯定是该区域人流稳定，区域发展的动力之一。海湖新区，作为目前西宁发展的最好的新区，加之规划也比较规整，绿化也做得不错，该区域已然成为了发展较好的典型区域。
图片为海湖新区商业区的夜景海湖区域的人气的日趋旺盛，离不开大型综合体的建成。随之而带来的便是该区域近年来新房价格的上涨，特别是这种大型综合商业周边二手房房价也更是水涨船高。一个好的人气旺盛的大型商业综合体聚集地，势必会带动周边房价的上涨。但是，商业运作，往往在于后期的运作，不是单纯的只是建了而已。我们知道，也有许多地方，大型商业的运营，往往也有一些失败的经验，也可能会有价不如初的现象。
地铁商业和学校，哪个对房价影响大？
好的，这个问题我来帮忙回答。我们都知道地铁商业和学校都能对房价产生巨大影响，但是哪个对房价影响更大呢？我们可以从以下几方面来分析:首先，地铁和学校都能影响商业。也就是说从三者对房价影响来看的话，地铁商业，学校商业。可以说，很多商业经营都是围绕地铁学校运转的。通常，我们会看到某地地铁开通后，房价飞速上涨的新闻。
比如，武汉的江夏区就属于此类。其次，从影响范围来看的话，地铁一般都是几公里甚至几十公里，因此地铁可以影响的人群范围是几万甚至是几十万数量级的。而一个学校的人群影响范围可能在数万级别。从这个角度来考虑的话，地铁学校。可能也有朋友会反驳说，人家万达的开发模式不是先搞商业再搞住宅，以商业带动房价么。万达的开发模式不也是遍地开花吗？其实，我们忽略了一个事实，就是万达选择的是好的区段，也就是说附近要么有交通资源，要么有教育资源。
商业区改为住宅，对于整个房地产行业有多么大的影响？
商业改住宅，对以后的房价我认为影响分两个方面，一个是现有的商业用地建好的房子，一个是现有的商业用地未建的。已经建好的商业性质的用房，如果把它改成，住宅性质，会增加二手房的房源量，大家知道，商业用房的买卖税费是比较高的，很多置业的刚需，不愿意买商业用地性质的住房，价格会更高，物业费高，水电费高，孩子又不能在这个区域内正常的上学，如果改成正常的70年产权住宅用地性质。
以上问题都可以解决。如果出现这种情况，肯定会冲击二手房市场。再说商业用地。2018年，郑州市区商业面积共成交194.1万平方米，成交151.6万平方米。2019年前两个月，郑州经营性用地成交6宗，总用地面积177762.07平方米(合同266.64亩)，成交总价约13.99亿元。这说明商业用地的存量是非常大的。如果把在建与否的商业用地改为住宅用地，对现在的房价肯定是一个冲击。
