土地面积667平方米，一亩地换算成667*2.8=1868平方米，最多能建。小区配套费，包括水、电、暖、路、景观、围栏、大门、弱电系统等。、3007配套公建费，有些是卖不出去的，比如幼儿园派出所居委会公厕物业管理室的人防设施，还有一些会所、门卫等。，这大约相当于单位成本的300 8管理费。一般房地产公司分三级管理，项目管理费100-200，公司管理费100，集团管理费50。取2509营销费，销售价格的3%，贷款利息30010，正常拿地后一年的现金流为正，约400。如果手续耗时较长或销售不畅，成本会增加11项其他费用，如监理费、质监费、检验费、竣工验收费、面积测量费、印花税等。，并取50多项费用，共计7000-750012增值税，城建税教育费附加，5000。30-60%.增值越多，付出越多。至少500的企业所得税25%，毛利1500的所得税总成本超过375。售价一万，开发商利润一千左右。净利率10%，开发周期3年，年化率3%。这是非常正常的企业盈利，也是合理的房价。
地价300万一亩，容积率2.8，四线城市，房价大概会是多少？
本人造价领域，为大家计算1亩地是667平米，折算一亩地最多可以建设667*2.8=1868平米！推算每个平米楼面价就是3000000/1868=1605元\\平方。接下来就是建安成本，造房子不是以前要讲品质，所以整个静安成本应该包括土建加安装加市政加园林加电梯公区精装修部分。土建1500，安装500，市政500，园林500，公区精装修1000。
所以建安成本是4000元\\平米规费和税费，规费和税费是必须规定要上交的，这个呢，一般占整个比例大概是15%左右，这样折算的话4000 1605*0.15=840元通过推算，保证开发商资金不是银行贷款借来的利息与借贷后，说明开发商的成本=1605 4000 840=6445元\\平米。考虑后期营销费用5%，利润10%开发商销售价格6445*1.15=7400元。
那么，开发商最终销售的均价应该是在7500元左右，上下幅度不会超过300元。如果开发商的实力不足，前期购买土地的钱也是通过民间借贷或者是银行贷款，那么这个价格就做不到了。如果涉及到的地块很大，需要分三年到五年建设的话，那么开发商一般采取的是首开低价中开高价尾开处理的方式。就是说在首开的时候可能会给你弄一个6750起步，然后均价呢，大概在7100。
通过首开的教法，提高了品质，然后在第二次开盘的时候呢，起步价可能就要提到了，7100而均价提到了7500。尾盘处理的时候可能在7300就会给卖掉。这种房子的计算主要看他要做的品质，实际土建成本是差不多的，楼盘与楼盘之间的差距在哪里？在它的安装市政原理和精装修这些板块，特别是市政园林精装修，都是看不到的东西，他给你电梯好一点，电梯用差一点，瓷砖用好点，瓷砖又差一点，对这个建安成本差距会很大。
如果说他这个盘6800均价卖给你们，那么它在园林上肯定就会给你做的很差，水泥浇筑一下就可以了，然后再给你种上香樟桂花就可以。而且树矮小！羊毛是出在羊身上，有的楼盘他可能他的楼面价很低，只有1000元，但是他那15000也有他卖15000的道理，比如她在精装修这一块做得的非常好，瓷砖给你用的都是品牌的，然后安装的管道给你用的都是正品的，那这个房子肯定也值15000。
也不能单单只看楼面价，也要也要看它的装修标准，他设计的一个品质，像浙江省有一个企业叫绿城，他做的房子要比别的房子要贵的多，贵在哪里？就是贵在它的细节上，同地段的房子，绿城要比人家贵3000起步。但是别人的房子不好卖，绿城的房子就要抢光，为什么大家买的是这个品牌？买的是这个品质，它的园林做的好，市政做的好像地下管道做得好，第一个不堵塞，第二个呢，通过时间长了，管道沉降也不会裂管，后期你也不用维修。
土地竞买价550万一亩，建成房后最低可以卖多少钱一平米？
50万/亩的地价在三四线城市、地级市、二线城市一般都是几千万。容积率在2.5-3.5之间，楼面价在2500-3500之间，按3000元计算。我们来算一下单位开发成本1契税3% 902城市基础设施配套费100-200 1503勘察设计费、规划费、可行性研究费、方案设计费、施工图设计费、审查费、招标费、规费等。50-100、504用于施工前的场地处理，如场地平整、高压线移位、临时用水、临时用电、临时排水办公室等。，505为建筑安装费，包括地基处理和土方工程。
