这几天，随着粤港澳大湾区规划纲要的公布，很多房地产同行都在借此机会宣传，大湾区房价要涨，惠州房价也要涨，前途不可限量。在此，我想表达一下个人观点。此时，粤港澳大湾区规划纲要的公布，跳不出稳定房价的基调。短期来看，房价会保持相对稳定。粤港澳大湾区规划纲要的公布是否会提振房价和惠州房价是肯定的。不过时间不会那么快，至少会在楼市政策放松后慢慢套现。
可以说，杭州有意通过在临安不限购，将杭州汹涌澎湃的购买力输入临安。临安钱王雕像第一大疑问——临安为什么不实行房产限购政策？的确，杭州临安区是单独划出来的，不在限购范围内。临安并入杭州之前，楼市的主要购买力是临安本地购买力，青山湖科技城、临安老城区等主要板块的价格一度徘徊在5000-8000元/平，楼市非常低迷。
杭州临安区为什么例外不限购？临安房价飙涨，是否存在楼市泡沫？
杭州楼市都快疯了，动不动就万人摇，甚至5万人摇号抢房，如此火爆的行行情居然还有有一个区不限购，实在令人不可思议！但是事实的确如此，杭州临安区被单独划出来，不在限购范围之内。那么杭州临安为什么不限购呢？临安这几年房价飙涨，泡沫到底到底有没有呢？临安钱王塑像第一个大问题——临安为什么不执房产限购政策？临安目前是杭州唯一不限购的区域，本地外地均可以买房而且整体信贷政策都比较宽松，首套房首付3成，二套房首付也只需要4成有些信用状况良好的如果二套结清，也可以申请3成。
那么为什么临安购房政策如此宽松呢？首先临安在撤市设区前，整体经济相对楼后，不限购有利于其依托土地出让加快城建和发展速度。2019年临安区的土地出让金额达到了145.19亿元，而2019年临安全区实现财政总收入才刚刚超100亿元。根据国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知[国办发2006100号]文件土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。
收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的收支两条线。也就是说土地出让金是不纳入地方年度财政预算的。如此看来，我们会发现临安2019年的土地出让金比预算的财政总收入还多。土地出让金为临安这几年的城市建设和发展立下了汗马功劳。如果没有这么充足的土地出让金，很难想象临安能在短时间内建设好地铁16号线青山湖绿道和青山湖科技城等重大项目。
临安滨湖新城其次临安离杭州主城区比较偏远，本来就存在购买力不足的问题，如果限购的会导致购买客群稀少，楼市就很难异军发展。在临安并入杭州之前，楼市购买主力以临安本土购买力为主青山湖科技城和临安老城区等主力板块的房价一度在5000-8000元/平徘徊，楼市非常低迷。临安并入杭州后，得益于主城城西和未来科技城等外溢性购买，楼市出现井喷，楼市整体面貌发生了翻天覆地地的变化。
可以说，杭州市是有意通过临安不限购，把杭州的汹涌购买力导入到临安的。现在看来这个策略非常凑效，硬生生地把临安楼市拉升了几个层级房价也从不到1万/平，涨到现在接近3万/平。第二个问题——临安房价飙涨后，楼市存在泡沫吗？临安青山湖绿道这个问题可谓见人见智。但我基本偏向于泡沫和机遇同在。为什么这么说呢？一方面是因为临安区现在楼市还是呈现供需两旺的。
这里不管你是买来投资的，还是买来自住的，总之不缺购买力。从这个方面来说，临安楼市健康的很，不仅不存在泡沫，反而是很健康的，是有发展机遇的。另一方面，不限购的临安存在投资客比例过高，且房价出现过高的态势。据不愿透露姓名的业内人士表示，临安现在楼市的投资比例已经超过50%了，如果楼市一旦不景气，这些投资客集体抛售，对临安楼市将会产生非常严重的打击。
另外，临安确实出现了房价过高的趋势。最新滨湖新城待售新宅基房屋均价29500元/平含装修3500元/平。这个价格不仅超过了未来科技城南湖岳明英特尔湾等项目，甚至超过了西湖区三墩北单元包含精装在内的28100元/平的限价。这真的让人怀疑有泡沫。但这种比较是不科学的，因为杭州西湖区和未来科技城是禁区，其价格无法用正常的市场标准来衡量。
如果高价买入，其实相当于资金被套牢了5-10年，甚至更久。买房的时候，只需要做好一件事，就能达到全局观。稍微想想，碧海真的值8万吗？洪山金茂公馆真的值11万吗？为什么，福田和南山多少钱？真正的有钱人回下水道？福永？红山？不可能，所以，不管中介怎么说，一定要保持理性对待！“不炒房”是一项基本国策。投资房产获得资产稳定增长是很正常的。致富就更难了！第二，展望大湾区的房价，两极分化将更加激烈。我的预测是，大湾区的房价将分为两个层次。未来10-20年，比如深圳湾、前海、蛇口，单价可能超过60万平米，已经有30万平米的豪宅。
