楼面价是多少，怎么算？楼面价和销售价有什么关系和区别？国内开发商一般拿到地就盖房子，李嘉诚没有。他们拿到土地后，两年内可以限制国内开发。人家过两年就申请开发了，土地溢价就不多说了，楼面价对销售价格的影响也就变得没有意义了。他的楼面价计算是最低保底价，至少是标准的三倍以上，这样才能实现利润最大化。用楼面价来计算销售价格，除非政府限价，否则很难有准确的价格计算。如果政府限价，就违背了卖地原则。本来就是天价的土地。在最高限价下，开发商将没有利润空间。谁干的？
楼面价6500，房价最低多少保底呢？
2017年最上镜的电影，《战狼2》开头的片段，谁还记得？在拆迁利益面前，人的生命可以随意践踏，人的生命可以用几块钱买。在巨大的利益面前，这根本算不了什么？再次说明地价占据了开发商巨大的利润空间，一天的延误很难多付一点钱；一般情况下，土地的价格占建筑物开发成本的40%左右。竞争激烈的时候会占到开发成本的60%甚至更多。这也是市场上最直接的说法。在房地产暴利时代，土地的价格可能只占销售价格的30%左右。也许更低的标准，建设成本和销售价格也大不相同。怎么说呢？第一:什么是楼面价，怎么算？这是一个专业术语。说白了，土地的直接成本就是规定容积率下，最大建筑面积下的所谓楼面价。用公式计算楼面价，总地价除以总建筑面积，得出的价格就是楼面价。说白了就是土地成本。如果分摊到每平米，土地的直接价格成本就这么多。容积率就是总建筑面积除以土地面积，得到的数据就是利率。该数据在土地列表中提供，不能更改。如果在此基础上设计建筑，超过这个容积率标准，即使违反规定，也会出大事；楼面价和容积率有很大关系。通过容积率，可以算出来。最大建筑面积是多少？然后有了最大建筑面积，就可以轻松算出楼面价了，不然就一塌糊涂了吧？第二:楼面价和售价有什么关系和区别？说白了，楼面价只是开发商一个成本核算的数据，对销售价格没有任何参考意义。销售价格的参考更多的是关于市场。有人给出了一个近似算法。无论是楼面价乘以1.8还是2.5倍，都是大概的估算，随着时间的推移会变得不规则。为什么这么说？国内开发商一般拿到地就盖房子，但在李嘉诚不是这样。他们拿到土地后，两年内可以限制国内开发。过两年就有人申请开发了，地价就不多说了。楼面价对销售价格的影响已经变得毫无意义。他的楼面价计算是最低保障房价，至少是三倍以上的标准才能实现利润最大化。用楼面价来计算销售价格，除非政府限价，否则很难有准确的价格计算。如果政府限价，就违背了卖地原则。本来就是天价的土地。在最高限价下，开发商将没有利润空间。谁干的？销售价格要和周边楼盘对比，同时要考虑开发商的品牌溢价和品质溢价。一般大品牌的价格会高一些，可能是因为建安品控的成本会高一些，价格会高一些。总的来说，这样的计算有自己的规律，和容积率、成本、利润挂钩，而各地的地价差别很大。勇哥点评:一是小城市地价低，建筑安装费用占比高。销售价格是楼面价的3到5倍是正常的。大城市地价高，建筑安装费用占比低。销售价格是楼面价的1.5到1.8倍，也是高利润。这个要看单平米价格和周边参考价格的利润空间。楼面价本身不属于参考范围。对于具体区域，需要周边参考价格进行综合分析。第二，计算最低售价，也需要在楼面价的基础上知道容积率。容积率0.5的话，一看就是别墅区，价格相差很大。一般售价与容积率成反比。容积率越低，价格越高，容积率越高，说明居住密度越高，价格会越低。可以理解吗？房产买卖有问题，总能找到幸福的归宿；微信官方账号关注【乐府公馆】，有任何问题都可以回答！。
