总的来说，大湾区的房价肯定会分为两个层次。广州的越秀、海珠、珠江新城，深圳的后海、前海、蛇口、香蜜湖、华侨城等顶级豪宅价格会翻倍，其他地方价格几乎不会快速上涨。房价只有两种，一种叫薪盘，一种叫豪宅。展望大湾区的房价，两极分化将更加激烈。我的预测是，大湾区的房价将分为两个层次。以未来10-20年为例，深圳湾、前海、蛇口的豪宅单价可能超过60万平方米，已经有30万平方米的豪宅。
惠州的房价未来怎么看？
我是一个在售楼处工作了8年的售楼员，一直在惠阳大亚湾卖房子。说实话惠东靠海的房子二手房真不好出手，惠东的海景房就从碧桂园十里银滩开始炒作起来的，最早一批是2012年9月开卖，当初请的如日中天的汤唯做的代言人，全国各地广告头条都是惠东的碧桂园十里银滩，从那几年开始全国各地的人都来惠东投资海景房、海景公寓，当然买得最多的还是深圳客户，毕竟当初十里银滩的销售冠军都是从深圳某售楼部挖过去的。
惠东的旅游市场一旦打开，各大开发商都在惠东拿地开发，其后几年，陆陆续续更多的海景楼盘出现，在惠东，海景资源一点也不稀缺。因为惠东有3200平方公里的海域面积，218公里的海岸线，惠东靠海的房子一般都是买来投资的，买好了，交给各大大小小的酒店包租管理，旺季能有几千不等的收益，淡季会少一点。本地人一般都有自建房，买海景房的少，所以刚需少，
东莞房价已破4，惠州惠湾也到3，大湾区房价未来还会冲高么？
大家面对房价，一定要理性！东莞破4，惠州破3，这很明显就是中介忽悠大家去买房的信号！实际上，东莞破4万，惠州破3万的房子屈指可数，大部分均价都在1-2万之间。对于买房，蒋老师想给大家分享2点：第一，“住房不炒”，已经是基本国策还想靠买房，实现一夜暴富的朋友，你们要清醒了，这些都有可能是中介的“套路”，
就拿全国房地产市场最好的城市-深圳来举例，目前深圳的房价，疫情期间其实充满了不确定因素，大家不要被一些自媒体放大，说什么“一路向西”，现在固戍、沙井、福永一带，很多新盘的房价已经被炒到了5-7万一平米，而仅靠宝中地区的碧海，甚至出现了单价8-10万的房子，打着“前海”的概念，让许多房产投资者趋之若鹜。
如果你一旦高价买进，其实就相当于资金被套牢5-10年，甚至更久时间，买房，你只需要做好一件事情，做到全局观，你稍微想一下，碧海真的值8万？红山的金茂府真的值11万？怎么可能，福田和南山才多少钱？真正的有钱人回去沙井？福永？红山？不可能的，所以，不管中介怎么说的天花乱坠，我们都要保持理性对待！“住房不炒”是基本国策，投资房产获取资产稳定增长是正常的，要想暴富，难上加难！第二，展望大湾区房价，两极分化会更剧烈我的预测是，大湾区房价会两级分化，未来10-20年比如说深圳湾、前海，蛇口豪宅片区，单价可能会突破60万一平米，目前已经有30万一平米的豪宅了，
而一些郊区、偏离市中心的位置，比如深圳光明、坪山、价格很难上涨，惠州、东莞更加不会出现暴涨。均价4-6万的房子，会成为深圳的刚需房普遍价格，这个价格也很那上涨，基本上会在布吉、龙华、坂田一带，均价2-3万，东莞临深的五个镇、以及广州的次中心区、TOP，这些交通比较不错的地方，也会维持一个缓慢上升的状态。
最需要担心的就是，很多开发商或者中介，会打豪宅的擦边球，让投资者上当，比如他们会在豪宅附近的楼盘，推出一个伪豪宅的概念，单价只比豪宅低一点，但是你买进去，资金套牢5-10年是真正常的事情，所以，房价只有两种，一种叫做工薪盘，一种是豪宅。豪宅是城市的稀缺资源，比如深圳湾一号，比如蛇口半岛城邦、翡翠海岸、香蜜湖、华侨城，这些都是稀缺地段，随着深圳的富豪购买力和人群增加，这些豪宅的价格肯定也会随之上涨，
记住一句话，因为稀缺，所以珍贵！综上所述，大湾区是中国人口流入最多的充满活力的经济圈。深圳和广州每年的常住人口增长在全国排名第一和第二，佛山和东莞的人口增长也很好，其次是珠海、中山和惠州。总的来说，大湾区的房价肯定会分为两个层次。顶级豪宅，比如广州的越秀、海珠、珠江新城，深圳的后海、前海、蛇口、香蜜湖、华侨城，价格会翻倍，其他地方的价格几乎不会快速上涨！,
