不仅仅是失去的20年，更是日本房地产市场崩盘后低迷的20年。然而，在广场协议下日元升值的压力下，从上世纪90年代初开始，日本房价一路走低。有制约日本房地产市场的原因。制约日本房地产的另一个原因是日本人口减少，老龄化加剧。可惜好景不长。日本经济增长告一段落，地价也快速下跌，房地产也快速崩盘。
日本房价破灭后，最后的接盘侠现在怎么样了？
众所周知1985年广场协议后，为了解决美国财政贸易双赤字问题，日元被迫大幅升值。从而引发了长达5年之久的日本经济泡沫。在那纸醉金迷的五年时间里，日本人天真的认为工资会一直增长，房价也会一直高升。夜夜笙歌的银座街头，拿着万元大钞居然打不到车的故事流传至今。在日本泡沫经济巅峰期，东京皇宫附近的土地就能买下美国加利福尼亚州或者加拿大全境，日本整体的房地产价格居然达到了美国的4倍。
美国国土面积是日本的25倍。终于在1990年3月日本财务省下达对于土地的融资条款俗称总量规制，日本银行更是在一年之内六次升息，将基准利息从2.5%提升到了6%。政府随后又通过对土地增税等手段，迫使房地产产业强行硬着陆，主动刺破了地产引发的经济泡沫。到2013年安倍经济之前，东京圈房产指数只有1991年巅峰时期的35%左右。
那么现在咱们来回头看，在1990年购买了哪类房产的人最终成了最惨的接盘侠呢？答案是使用贷款上限购买了郊外自住房的人。房地产下降的大趋势来临时，流动性最好的核心区域其实并不愁易手的机会，而且只要有稳定的租客承租，只要租金能够还得起贷款，尽管房产自身的价格大幅贬值，房东并不会承受过大的压力。而使用自己贷款上限购买了郊外自住房的人就不一样了。
郊外的房子流动性极差，价格跌得跟断了线的风筝一样，根本无人接盘。房主人买来自住，在接下来近10几年的经济不景气的大环境下，如果能保住工作慢慢还贷倒是还好，一旦工作都出了问题，不但要把房子归还给银行，流落街头，还要继续归还因房产下落产生的差额部分。所以在购买房地产的时候，无论是投资还是自住，一定要牢记地点才是重中之重。
有人说日本房地产崩盘了，你怎么看？近期日本房子的价格是多少？
日本房地产市场的惊心动魄最值得我们深思和引以为戒。在日本50年代-80年代的经济高速发展过程中，房地产市场也是屡屡创出新高，曾在上世纪80年代中期的最高点时，购买了大量的美国房产并喊出要买下整个美国。可在广场协议的日元升值压力下，从90年代初开始，日本房价飞流直下。不仅是失落的20年，也是日本房地产市场崩盘后一直萎靡不振的20年。
直到今天还没有缓过劲来！日本土地价格变化从90年代初期的土地价格开始下跌，一直到现在还是处于低位徘徊。从90年土地价格最高点下跌到低迷时的25%土地价格。在图表中也清楚看到，日本土地价格从1955年开始1985年的三十年里，随着日本经济的高速增长也是突飞猛进。而85年到90年是日本最疯狂的几年，一心想超过美国经济，购买整个美国。
只可惜好景不长，日本经济增长走到尽头，土地价格也快速下跌，房地产也迅速崩盘。房价也是从90年初下跌到如今不到一半的价格。还有制约日本房地产市场的原因制约日本房地产的原因还有一个，就是日本的人口减少和老龄化日趋严重。目前日本的65岁以上人口占日本总人口比重的27%，预计到2035年达到35%，到本世纪中叶更是40%。
年轻人根本无法支撑老龄化社会如此巨大的负担。也许日本的退休年龄已经从65岁上升到67岁，甚至70岁。另一个因素是人口的变化。日本人口自2004年达到最高点1.28亿以来一直在下降。预计到2050年将跌破1亿，到2100年甚至可能不到8000万。人口增长是房地产需求最重要的保证，日本人口下降也是制约房地产未来上涨的最重要因素。
