从人口净流入来看，汕头人口增长缓慢，会抑制房价上涨。但回顾汕头市区房价走势，16年均价7500，现在21年均价100。汕头的房价一直很平和。虽然汕头的经济发展比不上珠三角，但是汕头有自己完整的产业链。汕头的玩具产业全国领先，形成了非常完整的产业链。不管其内销份额还在出口份额，汕头就是NO1，汕头玩具厂的经营者多为本地人。
汕头房价多少，还会大涨吗？
房产大涨是要有契机的，现如今下一次契机可能是明年的亚青会；海底隧道通车；东海岸新配套落成（开了医院、商场等）；金砂西延通车。类似于上面这几个点都是能使周边房价上涨，但是上涨也都是周边区域，不会因为某个区域的变化而影响整个汕头市区的房价，我们回顾下，几年前的那波大涨是什么原因。在2015年之前汕头的房价都处于平稳的态势，每年涨那一点算上货币的贬值不算什么，
2015年东海岸刚开的几个盘，和杏花桥下护堤路两个楼盘，价格都在6000左右。2016年创文进入常态化，为什么说是常态化，因为在此之前几次创文都是“应付式”，像风时雨一样一会儿飘过去又恢复往常了，这个常态化很重要，彼时的大众已经有“汕头正在改变”的看法。接着大型商业体苏宁广场落成；国企开发商和名牌企业来汕头拿地；隧道工程启动；亚青会宣布汕头举行；东海岸欲建潮商大厦，
电视台每周都有专题宣传东海岸新城市建设。以上种种都发生在短短一两年时间里，这种是千载难逢的契机，所有的一切的都好像在告诉大家，汕头变了。正是有这个契机，房价大涨，一手房涨幅达到70%以上！像上面提到的两处6000左右的房价到2018年已经翻了一倍。回到题主的问题，这种大涨是否还会出现？个人认为已经是不可能了，除了像上面说的，上次大涨是遇到了各种事件发生造成的一大波推势，已经不会再出现外，
现在汕头在建和报备的项目已经太多，在无汕头整体利好的消息情况下是不可能有大涨的，而单一的区域事件也不会波动整个市区的房价。至于下跌也是不可能，只会继续横盘，缓缓上涨，会有上涨除了通货膨胀外，也离不开开发商和中介的造势，如是刚需购房不要考虑太多，直接买。如果是投资，选好区域肯定会比其他投资项目赚得多，大赚大涨是不可能了，
首先，我是东海岸业主，是中介；早在2015-2016年，东海岸的房价是汕头最高之一；当时最高平均是1W3-4，后来两年间因为房价管制慢慢下降。今年疫情盘点期间，业主陆续有1W笋，现在已经升值原价，均价在1.2W以上；短时间内怎么会有两千块的差价？但是现在我们中介的消息都知道，只要有1W到1W-1.1W之间的楼盘，不管什么户型，几天就能卖出去；可以说，有多少人想挤进来，投资者盯上了这片土地；有客户称很可惜，疫情期间不想做了；房子变得越来越贵有几个原因。1.当亚青会来临的时候，一些远方的投资者会来这里投资；对他们来说，这里的房子几乎是白菜价；有钱的一次几套一起下来；2.AYG 2013来了，一部分业主会联合业主，一起涨价，阻止房子便宜卖，影响市场；3.有的富裕资本家手里至少有两三套；他们不缺钱自然不愿意贱卖；4.东海岸媒体和人员炒作的原因。现在，越来越多的人知道东海岸的这个地区，每天都有很多人出名。基本上每天晚上都会有很多人来这里感受海风，闲逛。手里有闲钱的，即使不打算自住，也有投资意向；那么即使没人住的地方，房价也一定会涨；东海岸没有人居住有几个原因。1.虽然目前东海岸的入住率比较差；我觉得主要是有相当一部分菜还没送，周边设施不完善，还在建设中；2.很多人来中介买房。根据我们的统计，40%以上的客户已经在城市里住上了房子，所以觉得在设施没有完善之前，没有必要现在就搬；3.很多房子都抓在炒房团手里，却不舍得扔掉。十几年前，阳光海岸也是一个人烟稀少的地方，现在却是经济最高的地区。从当时4000到6000的价格，很多人不要，到现在均价1W3。很多人想买，但是买不起。十年二十年还是老房子。我认识的许多业主都搬到了东海岸；包括我认识的很多中介老板，有钱的资本家，都已经在这里起步了；汕头的经济一直靠海前行；人口稀少只是时间问题；很多人说东海岸是空城，是鬼城；在我们中介看来:买得起的都是笑笑不说话，没钱买的只是说些风凉话；我相信跟着有钱人的眼光走不会错。
