40年产权公寓，未来的发展怎么样？
我一个朋友，当时图便宜，不想还按揭，就买了一套40年产权的商业公寓，现在肠子都悔青了。大概是2013年的时候，我们所在的是省会城市，那时候他去看房子，路南边是一个住宅房，最小的面积是70多平米的，房价是6000多一平米，路北边有个40年产权的商业公寓，房价是5000左右一平米，最小的房子是50平米的。
当时他手里有三十万，如果买住房的话，要贷十几万的按揭贷款，要是买40年产权的商业公寓的话，付完房款还能剩下几万。然后他不想那么累，就买了路北边的40年产权的商业公寓。2017年的时候，他要结婚了，女方叫他买一套大一点的房子，他就准备把那套40年产权的商业公寓卖掉，加上手里还有几万的存款，首付一套大一点的。
当他去买房子的时候，傻眼了，他那套小公寓根本没涨价，对面的住房现在大概两万一平米。房产中介和他说卖不掉，他还不信，最后，以成交价280000元卖掉了，然后，他加上所有的钱，首付都不够买对面当时70多平米的房子了。最后，七凑八凑的，还是买了对面的70多平米的住房，还要背负一百万的房贷。简单的算笔帐，他至少亏了一百万，我说的是至少。
为什么40年产权的公寓卖不掉呢？房价不会上涨呢？第一，后期的交易税费很高，是交现在的评估价减去当时购买价之间差额的55.6%左右。看清楚了，我说的是评估价，不是成交价，商业性质的房产，在纳税时，是由地税局指定的评估公司给你的房子评估价格，评估的价格不是由你决定的。第二，生活的费用很高，商业用电用水，还没有天然气，还有商业的物业管理费。
第三，不能落户，不能落户就意味着，这套房子不能体现住房的附加值，比如，学区，教育，医疗，养老等等福利。第四，产权年限只有40年，住房的土地使用权时间到了以后可以自动续约，商业性质的土地是不可以的。40年产权的公寓真的没人买，特别是在二手房市场中，完全就是有价无市的，流通性极差极差，流通性极差，就是变现能力极差，变现能力的东西就是没有价值的东西。
