2018上半年房地产市值蒸发上万亿，房地产真的不被看好吗？
真的不被看好。我们先来看看，开发商市值到底跌了多少。孔方兄统计了一下，2018年上半年（截至7月6日），开发商市值缩水情况大致如下：A股总共有143家开发商，其中132家公司市值缩水，仅11家公司市值有增长，这132家公司市值总计缩水5950亿人民币；H股总计233家开发商，其中148家上半年市值缩水，总计缩水幅度为5117亿港元，扣除同时在A股上市的公司（比如剔除万科H股），按汇率折算成人民币，总计缩水4329亿元。
所以两者相加，A股和H股开发商总市值缩水幅度正好是1万亿元左右（10297亿元）。各主要房产开发商的市值缩水情况如下图示（H股公司已经经过汇率调整）：排名第一的是万科，市值缩水高达822亿元，一是其市值规模本身就大，第二是宝能姚振华的大幅减持。排第二的就是恒大了，恒大去年太猛了，股价全年涨幅高达4.6倍！不过今年不行了，市值缩水699亿元，为此恒大在截至7月6日的4天时间里，已经累计回购17亿港元的股票。
不过相对其2700多亿港元的总市值，回购力度显然还不够。排第三的是李嘉诚的旗舰企业长和，总市值蒸发了457亿元人民币。其实今年上半年，开发商的销售仍然非常火爆。比如碧桂园，上半年其销售金额约4124.9亿元，这是一个很恐怖的概念——2017年全年，碧桂园销售额为5508亿元，已经是一个天文数字了，谁曾想到今年上半年继续创造出了另外一个天文数字。
还有恒大和万科，恒大上半年的销售额为3041亿元，2017年全年为5151亿元；万科销售额为3046亿元，2017全年为5238亿元。孔方兄制作了碧桂园、万科、恒大三家开发商2017年上半年和2018年上半年的销售额情况对比，如下图示：可见房产销售火爆的情况，还是没有得到扭转。既然房产销售这么好，为什么股价还要跌呢？这是因为，股市主要是看预期，而不是看现在。
以恒大和碧桂园为例，虽然增幅已经非常高，但这样的增速已经无法维持下去了，核心原因就在于，一二线楼市已经被强力的调控政策所冰封，而支撑过去2年房市大幅增长的三四五线城市，则因为棚改货币化政策的重大变动（不一定是全盘取消货币化安置，但安置比例肯定会明显降低，这一点孔方兄在之前的问答中已经详细介绍过），没法继续疯涨下去了。
最典型的，就是碧桂园要求三四五线城市拿地后必须尽快设计、上市、销售，以快速回笼资金。靠卖房子赚差价进而实现高增长的时代结束了。开发商必须寻找下一个增长点，所以我们能够看到恒大许家印要投资1000亿搞科技行业（比如投资贾跃亭的FF公司），万科搞物流地产（收购物流地产商普洛斯）和影视（投资华人文化），融创则是重金投入旅游地产（收购万达很多旅游地产项目）。
