有房贷的房子怎么卖？
目前我国有80%以上的房屋都是有银行贷款的，过去房子想要出售，必须得把房贷全部还清才可以进行交易。从2021年1月1日起，根据《民法典》第406条，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。目前房屋还有欠款，银行现在是给出了两种选择方式来进行自由的交易。有贷款的房子是如何操作才能完美的过户？有贷款的房子，在整个交易的过程中有最常见到的三种方式。
（1）结清房贷。二手房交易市场在过去这么多年，结清房贷这种方式是一定逃不掉的，首先自己查询银行还欠多少钱资金。待找到卖家签署了买卖合同后，自己就去银行申请提前还款，在规定的时间内把欠款的资金打到还款账户。整个流程下来大概需要30个工作日可以拿到结清证明，去到当地的房管局进行房屋解押。随着现在银行的升级，已经有多个地区是不需要去当地房管局进行解押，可以直接在银行结清解押，全部办理完毕。
如果资金不充足要做出改变。资金不足肯定是不够钱，去还银行的欠款的，就可以寻找家人亲戚朋友来借资金，短暂的周转，把银行贷款还清后，等买家那边的钱收到就还给家人。请担保公司来进行解决，是目前市面上最热门的处理方式，一方面是不用自己掏太多的资金，另外一方面是银行放款速度较快。（2）买家全款买房。卖家有全款资金去购买房子，这是最好的一方面是可以借买家的资金来把自己的房贷还清后，就可以选择自行过户。
如果买家按揭购买房子，这种事情很多买家是不愿意把资金给卖家进行还贷款。主要是担心自己的贷款下不来。另外一个问题点是买家的首付款够不够资金去支付自己银行所欠的资金。（3）直接去银行转按揭。根据《民法典》的规定，有房贷的房子在未结清的情况可选择转让（买卖）无需做结清贷款，只需要及时的通知银行就可以。新出台的政策对于买卖双方都是很好的事情，如果对于银行而言，其实没有本质上的影响，只不过是换了另外一个人的名字，作为还贷款而已。
这种操作方式更便捷而且更省心，花到的钱而且还更少。重点提示：如果卖家欠银行的资金为70万，按照我们正常的惯例，房屋成交的价格为100万，这样买家就是支付30万的首付，但如果成交价为150万买家就要支付50万的首付。如果银行转按揭只不过是转欠款的那一部分，剩余的资金银行也不会去做任何的处理。为了这个问题，我特意的还是咨询了银行的客户经理，他说现在银行还没有正式开始这个渠道，后面的转让按揭细节也没有出来，所以现在给不了一个准确的答复。
卖家需要注意的问题。卖家在二手房交易的过程中，想要快速地拿到资金回笼，必须得配合买家的一切手续，银行按揭缴税过户。作为卖家也要督促卖家尽快地把手续办理完毕。经常会有遇到这样的情况，房子的合同已经签署了一个多月甚至是两个月，但是手续还没有完全地进行印象，最深刻的是2020年12月份签署的合同，买家以各种理由一直拖到今年的2月份才签署银行按揭合同。
对卖家就会产生两个巨大的影响，一方面是房屋的价格上涨了，自己感觉房子卖亏了，另外一方面自己到手的资金慢了两个月之后才到账。对于买家两个月的时间可能会出各种各样的新政策，而在年后已经收到多家银行通知，银行不放款，银行评估的价格降低，银行的利率进行上调。本来去年12月份签署银行按揭首套房银行给出的利息为5.18%，而现在年后签署的银行利息已经达到了5.88%，客人还在这里拼命的闹着，但事情已经定了，没办法去改变，谁叫他不尽早的配合手续进展。
个人看法：虽然可以直接转按揭，但是这种方式对于目前中国的楼市而言还是不太合适，主要是房价上涨了，首付与银行的资金比例是达不到正常的30%首付需求的，所以更多的是选择还款结清房贷，然后重新选择银行贷款。银行转按揭的事情不知道在什么时候能够全面地铺开，毕竟咨询了多家银行都没有给出一个准确回复的时间，其中的细节他们很多也不清楚。
有没有发现现在房子越来越不好卖了？
1、是，尤其是二手房，降价也卖不出去。2、随着政策的变化，房子再也不是闭着眼买就赚钱了。3、房子，最要命的不是降价，而是卖不出去，缺乏流动性。4、房价太高，让生育率下降的很厉害，年轻人都不爱生孩子了，是个大问题。5、将来没有年轻人，房子无人接盘。6、为了促进生育，房子、医疗、教育，这三座大山，一定要移除。
7、所以，可以预见，未来相当长一段时间，房子上涨的预期消失了。8、资产，是买涨不买跌的，一旦预期不涨，很多人就会抛售房产，买的人又很少，自然就卖不出去了。9、老百姓是真的没钱了，很多人已经背着房贷，也没有余钱消费了。10、再加上疫情反复，很多人失业、很多实体，关门倒闭，加大了房价下行的压力。11、很多城市，房价已经跌的了好几年了，人口外流、老龄化严重，支撑不了房价。
我想卖房子，但是房子有贷款，可以卖吗？
我刚刚卖了我的一套房子，也是有贷款未还清的，我说一下我卖的具体流程，希望能帮到你。1、首先，自己先在网上查询小区楼房目前的价格，结合市场和自己房子的情况，自己先和家人商量好卖价。比如，有些人因急用钱出售房子，只接受一次性付款，或者为了减少风险，会提高客户的首付款到30%或40%，这个由自己的情况来决定。
再到小区的房产中价做简单的登记，留下自己的电话和房号，自己给个最低价中介，我是按净收入报价，其他所有费用不再承担，由房产中介拍摄VR给挂在网上出售。一经登记，就会有无数个销售人员打电话联系，我当时是固定一周看一次房子，谁有客户想看房的，集中在那天带客户去看房，这样不影响自己的时间，如果是急卖的，自己可以多安排给客户多看几次房，这个由自己决定。
2、房子挂出去之后，每天电话不停，我标注了几个销售人员的名字，之后只接有名字的电话，留了他们的微信，让他们将客户的情况简单了解对比，这样减少自己解释的时间。我比较幸运的是，刚挂出去几天后，决定面见第一个客户正好是我们老家的人，是个90后的年青人，老老实实的，他是真心想买房，我也是干脆的人，所以，谈了价格之后就决定卖给他，在我报价的基础上少了5000给他。
3、签订合同，交付保证金，交房产证给中介公司：我们双方和中介销售人员当天就签订买卖合同，他先付保证金给我，签订合同之后，我将房产证给房产中介公司保管。很多人担心房子没有过户，房产证就交给中介会不会风险太大，但是房产中介公司要求这样办理，所以，大家卖房要去正规的房产中介，这样比较放心。签订合同注意事项：合同都是中介固定模板，但自己在填写时要注意看一下，特别是一些涉及双方利益的问题，比如：保证金是多少？保证金自己定价，比如5万、10万还是多少，由自己和客户的沟通。
首付款什么时候结？如果自己贷款金额未结清部分比较高，可以要求客户多付一些，比如你贷款有100万，你自己没有能力去解决，可以和客户商量让客户多付一些首付款。客户签订买卖合同之后，他就可以去银行贷款了，贷款通过之后可以让他多付首付款给你，这样能顺利解押，你可以和中介、客户三方沟通协商。房子解押：我欠的贷款不多，我是在客户交了保证金之后，就自己到银行还完所有贷款，就可以解押了，解押之后，房子才能过户。
尾款什么时候结？我当时是过户的现场结算的，在办证大厅，客户结完尾款给我，我再签字过户 。过户之后要记得和客户办理水电费、燃气过户，我们在办证大厅一次性办完所有事项，这样不用来回折腾，因为这些都要双方签字。还有户口的问题，如果自己户口还不能及时转出，在签订合同的时候要和客户沟通清楚，并写上什么时候可以迁出，如果暂时不能迁出，时间一定要写长一些，有利于我们，如果客户急让我们转出，在卖房前就要商量好。
自己有一套房子想卖掉，在长春，怎么可以把房子卖出去？
跟你说，啥也不用，挂58同城，卖价和图片一贴，哥们我真不是做广告啊，只要你诚心卖，价格合理，几天就出手了！我帮别人挂过3套房，卖了两套另一套是被中介卖掉了，基本半个月搞定！当然再重复一遍，你的房子得价格合理，另外就是地段！光复路，桂林路，红旗街商圈最快，其次是多层房龄短面积小的，最难卖的就是外环那些高层，有价无市！。
我有一套房子，卖了半年了，就是卖不掉，着急用钱该怎么办？
你这个情况跟我差不多。我是2018年7月买的房，当时房价是买在最高位。因为是想买给儿子的，他谈了个女朋友，总要有房子女孩子才考虑跟你谈婚论嫁，所以就在儿子单位附近买了一套120平米的房子。谁知道买得房没多久，他们因为闹矛盾分手了，这套房一直就空着，没有入住过，是二手新房。现在儿子工作调动，留着这套房也没多大用处，就考虑把房子卖掉。
我是去年2021年6月挂的中介。挂了半年多把房子卖掉了，顿时我们都舒了一口气。谈谈我能在半年多卖掉房子的经验。第一：如果急需钱要适当降点价，降价表面上亏了，实际上比不卖亏得更少。因为不卖掉，贷款利息要不少，卖掉不用付利息。当初我们买这套房是9000一平米精装房，在四线城市价格算是比较高的了，面积120平米，总价107万多，因为小城市，楼层高8层，我的房是三楼，贷款40万，因为我们用的公积金贷款，五年还清，利率2.75。
因为急需想卖，我们定价110万，结果成交价108万。可以说这个价抛出去是亏本的，因为我们付了几年的利息和交了契税。第二：多挂几个中介，并且要挂知名的中介。我们挂了五个中介，包括小区物业我们都挂了。从挂中介开始就接到很多电话，看的人也很多，但是真正想买的人很少，别人都想货比三家。因为这两年市场上新楼盘很多，受疫情影响很多新楼盘都降价或者搞活动，二手房市场不太好。
第三：把房子维护好。平时要把房子打扫干净，让房子不显旧，如果是住过的，适当修缮，给买家一个好印象。有家具的尽量把多余的不值钱的家具清理掉，要是有客户看上就直接送家电和家具，给客户心里舒服点。第四：抓住利好时机，能尽快卖掉房子。目前由于疫情和各方面政策影响，新楼盘的期房难卖，因为很多人都怕买到烂尾楼，很多人买房就考虑买二手房，至少不担心烂尾。
这是二手房买卖的有利时机，要积极配合中介，把房子买卖合同中需要需明确的违约责任，注明付款时间，付款方式，税费承担等相关信息。如果楼层，地段不好，附近没有医院学校，交通不便，又急用钱只有降价处理，总有人想捡漏，捡到物廉价美的房子的。第四：告知信得过亲戚朋友同学，多一条路子，或许会碰到有人想要。如果短时间卖不出去又急用钱，可以把房子抵押向银行贷款，也可以考虑租房子收点租金解燃眉之急。
