论交通，北京地铁通不到廊坊，廊坊到北京需要乘高铁。廊坊房价的下跌，本质上是廊坊没有承接北京首都职能疏解、产业资源落地，再加上北京和廊坊教育资源的天壤之别，从而使廊坊只具备成为北京“睡城”的功能。廊坊是一个三线小城，2019年的GDP为3196亿元，不如青岛一个西海岸新区。
青岛与廊坊房子哪个保值？
看到有人问：青岛和廊坊哪里房子保值？回答这个问题，首先我想说的是，题主提问题，应该是看到了这个：根据贝壳研究院提供的数据，2020年国内所有城市房价跌幅排行榜里，廊坊排第一，青岛排第二。现在题主就问了，青岛与廊坊的房子，哪个保值？我的回答是：这不是废话吗？当然是青岛了！一听这话，下面顿时板砖横飞……其实，事情是这样的，尽管都是房价下跌，但青岛和廊坊的情况是不同的。
一个是首都职能的疏解和雄安新区的竞争，再加上教育资源不匹配，让环京楼市丧失了竞争力导致大幅下跌。另一个则是“做大中心城市”思想之下，通过天量土地供应，有计划压低房价从而批量引进产业、人口导致的房价下跌。两者还是有本质不同的。环京终究只是环京，环京毕竟不是北京。廊坊是一个三线小城，2019年的GDP为3196亿元，还不如青岛一个西海岸新区。
之所以受关注，还是因为它的地理位置距离北京特别近，“有老大罩着”。所以，分析廊坊楼市，不能按照普通三线小城来对待，得按照燕郊、环京的情况来分析。研究廊坊楼市，终究离不开“环京”两个字。北京有数千年历史，是我国的首都，是我国政治、文化中心，是中国第三产业占比最高的城市，没有之一。北京有中国北方最多的产业总部，云集了整个中国最优质的教育、医疗资源。
北京的城市特点是：越向市中心，资源越集中， 房价越高。 （这句话记住，买房不吃亏）廊坊、当然还有更典型的就是三河、大厂等燕郊区域，几年前出现房价暴涨，还是因为环京区域的炒作。问题是一环环出去，层层剥皮，层层截留。到了三河、大厂、廊坊，北京的资源“剩下的真的不多了”。论总部经济，没有哪个500强企业会不把总部放在北京而放在廊坊。
论高校，也就一个河北工业大学在廊坊，还是分校。北京的高校不会给廊坊“分一杯羹”。论教育，北京优质教育和高考“优惠模式”，跟廊坊没什么关系，廊坊的中小学只能苦逼的参考河北的政策。论交通，北京地铁通不到廊坊，廊坊到北京需要乘高铁。而且，廊坊也没啥山山水水，名胜古迹，北京沙尘暴来了，廊坊一样不能免俗。所以，廊坊楼市，只有一个卖点，那就是北京的“睡城”，随着北京城市臃肿，承担部分北京买不起房的低收入群体“睡觉”的职能。
2017年初，通州传出建设北京城市副中心的消息后，燕郊的房价一度突破了3万元/平方米，廊坊也出现大涨。但是，只靠睡觉，房子能卖那么高的价格吗？答案是肯定不能。看中廊坊的，只不过是北京工作生活的那部分低收入人群，愿意用距离换价格。廊坊房子到了如此高的价格，他们宁可在天通苑、回龙观租地下室，免除奔波之苦。
所以，廊坊的房价，其实是靠炒房客抬上去的。很多人买了 不住，只为升值套利。这种情况，楼市肯定危如累卵。只要稍微使点手段，即刻会崩塌。最简单的，廊坊2017年后出台的限购政策里有一条：需要在本地交满三年社保…… 还有，2020年疫情期间，廊坊、燕郊等地，人员进京实现严格的检查制度……这些血淋淋的事实让很多人明白了一点，环京是环京，终究不是北京。
所以，环京地区，房价瞬间腰斩——不对，是膝盖斩，脚踝斩……很多房子，从3万直接跌破万元线。廊坊房价的下跌，本质上是廊坊没有承接北京首都职能疏解、产业资源落地，再加上北京和廊坊教育资源的天壤之别，从而使廊坊只具备成为北京“睡城”的功能。北京稍有风水草动，都会在廊坊引起巨大的“地震”。更别说，现在的限购政策，实质上是把廊坊和北京进行人为的切割，自然环京楼市会引发一轮“血崩”。
大哥不带你一起玩，小弟再狠，又能如何？青岛房价下跌，本质上还是“强省会”“做大中心城市”思想下的主动为之。青岛是国内排名前20的新一线城市，2019年GDP为11741亿元，大约是廊坊的三倍半。很明显，青岛和廊坊，不是一个体量的城市。青岛是世界第七大港口城市，年吞吐量2000万TEU以上，有海尔、海信、澳柯玛等企业，中国海洋大学、中国石油大学等高校，虽然不能和北京相提评论，但是整体上自成一体，在山东一亩三分地上混得开。
更重要的是，青岛这座城市，实在是太美了。青岛有中国北方最美的海岸线，云集了整个中国北方最优质的山海、旅游资源。青岛的城市特点是：越向海岸线，资源越集中， 房价越高。 （这句话记住，买房不吃亏）分析北京和青岛的地铁图，会发现，青岛不具备市中心向外辐射的特征，青岛市中心，仅仅是行政中心，而不是青岛产业中心，高教中心。
青岛的旅游资源，除了五四广场、奥帆基地这些纯人工景观以外，更跟青岛市中心没有半毛钱关系。所以，你会发现，青岛市中心附近，八大湖、二轻新村附近很多老房子，房价尚不能突破2万，而远在五四广场40、50公里远的胶南——比天安门到廊坊的距离都远——还有小区卖到3万、4万甚至更高。原因很简单，道理有二:第一、青岛的产业集中在城市外围而不是集中在市中心。
北京是居住在外围“睡城”的人，大清早赶着去市中心、海淀附近的工作场所上班，而青岛是居住在市南市北“睡城”里的人，大清早赶着去西海岸、城阳的企业里上班。很多青岛人可能接受不了这个说法，但是每天百度地图显示的交通拥堵状况，非常诚实。青银高速、隧道口、环湾路、皆是如此。第二、青岛的教育、医疗资源，不具备吸引外来人口的能力，青岛的学区房，什么老市南、浮山后，总体上还是土著们关起门来自说自话。
青岛真正无可替代的，还是一等一的山海景观。但这种情况，实际上和青岛房价下跌没有什么关系。为什么青岛房价出现下跌呢？回到开头这张图，房价下跌第一名的是廊坊，第二名青岛，很多人可能没注意到第三名——济南。济南和青岛，房子跌成这样，是因为山东经济不行了吗？答案自然不是。很多人可能没注意到，济南、青岛房价下跌，但山东其它的三、四线城市，如临沂、泰安、日照、聊城……那是一家更比一家涨得欢。
一般来说，三四线城市，没有核心产业，人口持续流出，房价应该走低才对，为何山东会出现一二线大城房价降低，三四线小城房价攀升的局面呢？只有一个解释：事在人为，而且这事不可能永久持续下去。有那么一句话，价值决定价格，供求关系影响价格。青岛、济南的房子，价值自然比日照、聊城要高，那就从供求关系上下点功夫。一方面，青岛是“中国限售最严的城市”，房子自拿到房产证之日起，5年不得挂牌出售，如果购买新房，加上房屋建设周期，大抵是7-8年，根本上堵死流动性。
一方面，青岛近几年的土地供应，也不可谓不疯狂（图片来自网络）。一些键盘侠往往吐槽“青岛到处都是房地产”，但事实上，只有“到处都是房地产”，让房子多到“炒房客买都买不完”，才能从根本上抑制飙涨的房价。青岛房价下跌，根本原因不是青岛不行了，而是因为青岛房子太多了。很多人都知道山东是全国经济第三强省，但也有很多人知道，山东的经济强在县域，缺乏强大的中心城市。
四川最强的成都市，比青岛、济南都强。但四川排名第二的绵阳，到了山东得“垫底”。山东最强的青岛，到了浙江只能排第三，到了江苏只能排第四。没有强大的中心城市，在中国经济发展由量变转向质变的时代，山东就只能被南北两方的超级城市“吸血”，导致人口流出。所以，山东迫切需要凝聚出一个或者数个强大的中心城市。而这个任务只能由青岛和济南来承担。
山东要“强省会”已经是共识，但“强省会”，并不意味着“弱青岛”。既然要强省会，就要用各种手段促使人口、产业向青岛和济南流动。房价就是其中重要的一环。一方面，青岛、济南通过大量供地、严格限售，拉低房价，尤其是新兴板块房价，从而促使大批人口产业前来落户。另一方面，山东其它三四线城市通过惜售、捂地、棚改，减少供应，释放需求，从而拉高房价，促使大批人口、产业流向青岛和济南。
这种做法肯定是简明有效的。青岛西海岸、胶州，济南的长清、章丘……到处都是“看房团”，一辆辆的看房大巴车向着这两个城市集中。青岛的数据是：由大巴车、看房团成交的房子，超过传统“市内四区”成交的房产数量之和。风水是一贯告诉各位粉丝，青岛最值得购房的区域是近郊板块，不是市中心。如果刚才的事实看不明白，还觉得青岛最值得买房的区域是市南市北，那就是非蠢既坏了。
很多人可能还在为青岛户籍人口年增量只有数万而担忧，实际上，“看房团”带来的青岛新兴板块隐性人口增加，非常可观。譬如说，百度百科上写明青岛西海岸总人口为160万人，而2020年9月，青岛全员核酸检测时候得出的西海岸新区总人口为220万人。凭空增加60万。这60万人哪来的？都是从山东其它地市，当然还有东北那个屯里抽出来的“新鲜血液”。
能抽血，低房价功不可没。所以，尽管都是房价下跌，但廊坊和青岛不一样。廊坊没有强大的经济基本盘，一切都依靠北京。廊坊的房价无论上涨、下跌，都跟北京的风吹草动有着巨大的关系。只要斩断北京和廊坊之间的“政策纽带”，你会发现，廊坊这个地方除了睡觉啥都做不成，甚至疫情来临，睡觉都睡不踏实。青岛不一样。只要山海景观资源还在，只要港口吞吐量还在，青岛这座城市就不可能丢失基本盘。
青岛房价前几年下跌，本质上还是通过严格限售，大量供地主动压低房价，这种情况可能持续一时，不能持续一世。这不，2021年春暖花开，青岛很多区域的楼市已经出现回暖的势头了吗？我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。
为什么北京大兴国际机场会建在北京和廊坊之间？
民用机场的选址，是一件非常麻烦的事情，需要考虑的因素太多了，净空条件、空域（不能和其他机场有空域冲突）、矿产、周边环境、发展空间、地面交通、环境保护、森林、农田、城镇、覆盖人口范围等等因素都需要考虑。之所以选择把北京新机场建在大兴和廊坊之间，是经过多年论证才确定下来的，最初的候选方案曾有三个。北京的西面和北面多山，净空条件不好，东面有首都机场，空域冲突不可避免，而且北京周边的军民用机场非常多，每一个机场周边几十公里范围内新建其他机场都有可能产生飞行冲突（南苑机场因为这个原因，所以需要在新机场建成之后易地搬迁），把这些问题都避免了，能够选择的地方就不多了，何况北京新机场是规划七条跑道，一期建设四条跑道的庞然大物。
而且建设这么大规模的新机场，一定要考虑对地方经济的贡献和拉动作用，北京的西面、北面相对东面、南面的人口聚集少的多（这里指的不是北京市而是河北），同时北京南城一直发展不好，大家都不愿意住到城南，北京也希望通过新机场的建设推动这个方向的发展。北京新机场建在大兴和廊坊之间，还有一个巨大的作用是促进“京津冀协同发展”，有助于实现“京津冀一体化”，通常一个大中型机场对周边经济的带动作用是非常大的，临空经济区的发展前景非常好，相信随着明年新机场的建成投运，河北廊坊会迎来巨大的发展良机。
