在这个范围内，根据投资价值的梯度排列，我认为宝安的西乡属于第一梯度，沙井、坂田属于第二梯队，光明、观澜和龙岗中心城属于第三梯队，坪山属于第四梯队。我觉得一家人一起比什么都重要。500万，对于深圳楼市来说，是什么概念？10年前，500万可以在深圳买到福田中心区177平、4房的中旅国际公馆，南山区半岛城邦220平米的豪华海景4房。
买房是地段更保值还是学位更保值？
朋友刚在北京花1000多万买了个五六十平的学区房，结果北京就要实行多效划片。学区房的时代注定要过去了，北京已经开始试点分区划片，一个小区不再对应某一所学校，而是对应多所学校。这个政策一推广，学区房绝对就凉凉。现在的学区房，本身就是怪胎，一个过道都能卖出几百万。毫无居住价值的房子，只是因为一个学区，马上就翻了十倍价格。
还出现了各种奇形怪状的学区房。国家早晚是要整治的，这里面真的太乱了。这可能也是只有我们这边才有的特色，一个破到不能住的房子，因为一个学区，比周边几倍面积的新房子都值钱。而地段是永恒不变的主题，在世界各地都一样。东京是这样，纽约是这样，香港是这样，北京是这样，核心区域的房子因为地理位置，确实很有优势，确实是供远大于求。
500万的预算，在深圳买房有什么推荐吗？
500万，对于深圳楼市来说，是什么概念？10年前，500万可以在深圳买到福田中心区177平、4房的中旅国际公馆，南山区半岛城邦220平米的豪华海景4房。5年前500万可以买到宝安区领航城大三居，秒杀龙华区当年最贵的楼盘中海锦城的任何户型。而到了今天，500万已经变成了上不了台面的数字，如果你想在福田买房，不好意思，新房现时单价，基本超过9万/㎡，要买只能买到65平米的小两房。
建面65平米的小两房非常拥挤，如果未来有了孩子，或者接老人来住，几乎没有任何幸福感。如果买在南山区，更是尴尬。11万/平米的新房均价，让500万显得异常渺小，如果你想买，只能买到红花雅筑47平米的小单间，小单间作为结婚都不是合适的选择，更何况成立了一个家庭。10年时间，深圳均价从1.09万涨到现在的5.7万，翻了5.21倍，成为中国房价涨速最快的城市，把涨了4.9倍的北京，涨了3.42倍的上海，稳稳甩在身后。
而当年可购豪宅的500万巨资在今天也只能勉强算得上刚需盘门槛。不必惊叹于深圳房价的涨幅，因为在这个充满的奇迹的城市，房价上涨的趋势还将继续延续。所以作为深圳的购房者，如果你的工资收入跑不过房价涨速，就一定想办法抓住当下快点上车，否则深圳再与你无缘。那么深圳刚需们如何用500万去找到最有价值的盘，这正是今天我们要研究的话题。
我先从新房市场来讲。2新房选择说起刚需盘，其实每个地方的定义都不同。在三四线城市，可能120平米以上是刚需盘，在二线城市可能就是80-100平，在香港可能20-30平米就是刚需盘。而对于深圳来说，由于常年施行9070政策，所以刚需房也基本有了定义，不超过90平米，再加上以三口之家的基本人均面积，底线则是70平米。
我们从深圳现有的平均面积可以看到，大部分地区平均面积也都在90平米以下。所以我们以2-3室、总价500万以内做滤网直径，看看深圳目前在售或者即将开盘的新盘究竟在哪些地方。通过贝壳数据显示，可以看到目前符合500万刚需条件的，大部分集聚在宝安的西乡、沙井、松岗、光明、坂田、观澜、罗湖、布吉、龙岗中心城、坪山等区域。
这么看来除了核心区福田和南山外，可选择的广度还是较大的。如果再加上70-90平米的刚需面积，做筛选，罗湖因6.9万/平米最低的价格而被淘汰。那么符合条件密集度最高的，首先是罗湖北面的布吉地区。当然在选择新盘的时候，虽然500万买的是刚需盘，但在考虑地段因素时，我们务必把投资因素放在首要位置。所以，在这幅500万的新房地图上，布吉地区并不是好的选择标的。
因为它和罗湖性质相同，属于深圳的老城区，拥挤，拆旧改新难度大，道路规划很难有效改善，新盘的容积率还普遍较大，而且不在深圳的主要发展轴上，所以不做选择。除了布吉区域外，其他区域在售的500万刚需盘的密度相差不大。在这个范围内，根据投资价值的梯度排列，我认为宝安的西乡属于第一梯度，沙井、坂田属于第二梯队，光明、观澜和龙岗中心城属于第三梯队，坪山属于第四梯队。
基本是由西向东的走势。虽然坂田这几年房价增幅空间透支有些严重，但是作为深圳核心区首批外溢地区，其价值还是有一定的蓄力，尤其华为的加持，让坂田成为炙手可热的洼地板块。目前坂田500万以内的刚需楼盘也有选择：光明区，虽然目前配套还跟不上，但是它处于深圳的主要发展轴上，向西是未来价值潜力区宝安，东南是深圳早期价值沿溢区龙华，向北是深圳主要产业外溢的东莞松山湖。
目前的二手房均价是4.1万元/平米，与宝安的6万，龙华的5.7万/平米有较高的价格差，所以光明区属于价格洼地，等地铁6号线开通之后，价值一定会被加速填平。在这个地段上，可买的新房有星河天地，92平米，总价425万一套的3室2厅，或者89平米的3房等。500万刚需盘最值得投资的当属是宝安区了。原来的宝安，在深圳人眼里就是一个脏乱差且遥远的关外地区，但事实证明，靠近海岸的地理基因，注定它拥有不平凡的一生。
而后在大湾区一体化发展中，宝安又紧挨几何中心，被定义为粤港澳大湾区的核心带。从这几年深圳对宝安的投资也能看出来，目前已建成的地铁为1号线、5号线和11号线，预计在2030年，宝安要通14条地铁线，总里程约218公里，成为深圳地铁线路最多的新区。当然这一点也反映在了宝安房价的涨幅上，目前宝安的二手房价已经达到6万/平米，深圳排名第三。
在500万的刚需盘选择中，可以买西乡片区康达尔山海上城89平米的2房，满京华云晓公馆的2房，天福华府的3房，福永怀德峰景的3房等等。2二手房选择接下来我们再看二手房市场。我们分为非核心地区和核心地区（福田、南山）。同样我们继续用2-3房、70-90平米、总价500万以内做筛选标准。可以得到如下房源分布图，但你会发现，虽然可选择区域覆盖到了南山和福田两个核心区，但得到的房源有一个相同的属性：老旧，建成于2000年以前。
对于二手房来说，房龄很重要，因为房贷可贷年限一般是50年-房龄，意味着从现在开始，1999年之前的房子可贷年限已经小于30年了。按照最佳二手房房龄来看，10年以内的次新房是最佳的，但当我们把房价下调到这个限度后。我们在贝壳找房的地图上清晰可见，南山区剩下了36套房，福田更是剩下了9套可选房源。我们再深入了解这些房源，发现满足条件的房子有一个共性——都是塔楼，容积率高，户型很奇葩，基本都是单通透。
说明500万在中心区很难买到符合刚需条件的好房子。那我们以此只能舍去一项。在学位、户型、小区物业等众多因素中，我认为房龄是可以舍去的。因为户型固定不可变，塔楼板楼也无法更改，但房龄可以通过技术手段维护，或者计划性翻新，这样可保证入住者的幸福感。当我们把房龄放开到20年左右，发现可选择空间明显大了许多。
这时候我们在选择上要满足以下几个条件：1、就近原则，通勤在20分钟之内。地铁站附近800米以内（比非地铁房价值 10%左右）。2、小区配套完善，不要买远离市区山边的房子，这种房子往往升值有限，租金也上不去，例如罗湖银湖车站后面山下一带，福田南山塘朗山下一带。3、深圳福田和南山区房地产价值梯度理论，就是南起深圳湾海岸线北至塘朗山下分为四个阶梯价值级差依次减弱。
从海岸线起至滨海大道为豪宅顶级价值。如半岛城邦、深圳湾一号；从滨海大道至深南大道为一级价值。如中海华庭、中信红树湾等。从深南大道往北至北环路为二级价值，如翠海花园、金地香蜜山、华润城等。从北环大道以北至塘朗山山下为三等价值，越到山边价值越小。如梅林一村、桃源村、乐尚林居等。目前每个梯度之间房价保持差价1.5-2万/平方米。
深圳片区中哪个地方适合居住？哪个发展空间更大？
我住过南山蛇口，由于工作原因2014年9月搬到龙岗中心城。13年的时候每次回家经过南海大道还不堵，但到了14年就开始堵的很，附近去海岸城花园城都很方便，现在人才公园开了休闲的地方又增加了，偶尔还是会从龙岗过去玩玩，总体说来南山高大上。但是本人还是比较喜欢龙岗中心城，目前居住在中心城大运，这边有山有水，大运公园可以爬山还有水库，大运中心可以健身，附近绿道很多。
儿子明年就要上小学了，小学是放在湖南老家还是深圳？请大家帮我出出主意？
作者你好我跟你分享我的真实经历。我和老公都是80后，八年前我们两夫妻带着一双儿女来深圳创业手头都没钱。家里老人说把小孩留家里我都没同意。我心想再苦再累也要把小孩带身边。我们开了一个小店，生意不是很好，交了房租小孩上学就一点都没存款。可是我们一家在一起很幸福。现在小孩已经五年级了生意又越来越难做，我们最近也考虑到小孩以后上学的问题，小学有补贴3500，一年下来也就几千，可初中学费现在好贵，好的学校更别提了压力山大，就算中学补贴4500可两小孩我们做小生意挺难的。
高中就更不好上，成绩好上公立，成绩一般一年一个小孩要五万。房租又一年年涨。在深圳到头来什么都没，全给房租和小孩上学。我们考虑到回老家。有人会说让小孩回去读就好小孩也大了。我是不答应的要回一起回要留一起留。我觉得一家人一起比什么都重要。这是个人观点，作者你在好好想想。我是不同意你老婆回家带孩子，那样你一个人在外面没有家人赚再多的钱也是孤独。
