很多楼盘总是一栋一栋地开盘，每隔三头两个月就开盘一次。为什么现在的楼盘不是一期一期的推出，而是一栋栋开盘销售？我是[房微言]，楼盘一栋一栋地推售，与当地政策、开发商资金和市场需求量等等有关。在这种情况下，楼盘通常是一栋一栋地推。
为何现在的售楼处开盘大多是以栋而不像过去以楼盘为开盘方式？
很多楼盘总是一栋一栋地开盘，每隔三头两个月就开盘一次。为什么现在的楼盘不是一期一期的推出，而是一栋栋开盘销售？我是[房微言]，楼盘一栋一栋地推售，与当地政策、开发商资金和市场需求量等等有关。并非所有城市的楼盘都能一栋一栋地开盘销售，只有在允许以栋为单位办理预售证的城市，这种模式才比较常见。1.往年为了防止开发商捂盘和通过分栋挤“牙膏”的方式推售及哄抬房价，多地明确每次申办预售许可证的最低面积规模。
早在2010年初时，国务院就下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出各城市要结合当地实际合理确定商品房项目预售许可的最低规模。目的是为了防止开发商捂房和通过分栋挤“牙膏”的方式推售，哄抬房价。有些房价过热的城市，例如南京，在2013年根据《通知》精神，调整办理预售许可证的相关规定，由之前以”栋”为单位，变为一次性办理预售证的面积不得低于3万平方米。
除了南京外，还有上海、武汉等很多城市也规定一次性申领预售许可证不得低于多少的面积。如看到某个城市很多楼盘都是一栋一栋开盘，那说明这个城市是允许开发商以栋为单位办理预售证。能以栋办理预售许可的城市通常以三四五线城市为多。2.在允许以栋为单位办理预售证的城市，一栋一栋开盘销售很常见，背后主要原因：⑴ 以最少的自有资金撬动一个楼盘。
楼盘要预售，投入开发建设的资金要达到工程建设总投资的25%（按办理预售商品房计算）。若开发商一次性开盘推售4栋，那么开发商办理预售证前，要投入资金=4栋的总投资额*25%，但如一次只推1栋，只需投入资金=1栋的总投资额*25%。可见，通过一栋一栋地开盘推售，滚动开发，即可实现以最少的资金撬动一个大楼盘。
⑵ 规避限价政策。为了保障楼市的平稳健康发展，在申办预售证时，住建委对每批次的备案价涨幅有限制，例如每批次房源的价格涨幅不能超过5%或多少等等。开发商为了规避这个限价，每次以最小单位“栋”来申办预售证，以栋来销售，每一栋的价格都往上涨一点，那么连续几栋就可涨很多了。⑶ 储客量不足。一个楼盘的每期开盘要达到热销的效果，通常客户房源比要达到3:1或以上。
假设一栋楼的总房源有200套，储客量只有250-300个，如果以按期为单位一次申办3栋即600套房源，按政策规定这600套房源要在短期内全部推出，客户房源比就变成1:2了。客户比推售的房源少，给市场感觉是”这个楼盘卖不动“，对后续的推售有很大的负影响。除了以上三大主因外，分栋推售也可为后续产品优化和营销策略调整收集信息。
后续开发商根据需求端的反应，对户型面积进行调整、对获客方式调整等等。受疫情影响，允许以栋为单位办理预售证的城市，一栋一栋开盘销售的现象将越来越多。1.2020年第一季度，大部分楼盘成交量不乐观，开发商资金压力加大，以“栋”为单位小批量施工和推售，可缓解资金压力。第一季度，除了少部分大开发商依靠线上销售，取得部分资金回笼外，大部分楼盘还是在关门停业中过完第一季度80%左右时间，成交量非常不乐观。
据统计局的数据显示，1—2月份住宅销售面积下降39.2%，住宅销售金额下降34.7%。在这种情况下，先集中有限的资金和施工力量将其中一栋建至可预售标准并推出销售，然后再利用回笼的销售款建另一栋，对于资金压力山大的开发商而言，是最好的自救模式。2.楼盘复工量和施工量下降，工程进度跟不上，每次只能推售一栋房源。
受疫情的影响，很多城市的楼盘是在2月中甚至3月份才开工，复工和施工量很低，以成都为例，2月10日前复工的项目约14个，复工率仅约千分之二左右。有些楼盘即使已复工，但由于建筑工人对疫情还心存顾虑，且临近清明，复工报到的人员比较少，再加上材料供应等方面受疫情影响，施工进度大受影响。在人手、材料等方面跟不上的情况下，只能一栋栋建栋一栋栋地开盘销售。
3.市场需求端收缩，不适宜大批量推盘。由于全球经济环境变差，各大小企业及商家的业务量和经营收益不如人意。大部分人的应对方式是捂紧钱包，保住现金流。需求端，除了刚需中的刚需和部分刚改置业者释放出购买力外，大部分人还是持观望状态。需求端收缩，储客量和认筹量不足，如大批量推出，出现供大于求，买方的选择项太多，不利于成交转化。
在这种情况下，楼盘通常是一栋一栋地推。楼盘一次只推售一栋的销售模式，对于购房者而言，弊大于利。1.可选范围窄。每次开盘只推出一栋，按”33层两梯四户两个单元”来算，不到270套房源，相对一次推几栋房源，动辄成千套房源的推售量来说，选择范围太窄了。比较难挑选到合意的房源，极有可能出现朝向合适楼层不合适、楼层合适了布局又不合适……2.入住体验感差。
一栋一栋地建，一栋一栋地卖，前面的都交付入住了，楼盘还有N栋在施工或待施工，雨天到处泥泞、睛天灰尘飞扬，各类打桩声、切割声不绝于耳，沙盘中唯美的园林还是一片黄泥……3.配套不完善，生活不便。由于是以最小的单位“栋”建设和销售，整个小区的交付线拉得很长。人气不足，加上楼盘到处施工，周边的各类商家生意缺乏消费人口支撑，难以存活。
配套不完善，给已入住的业主带来很多不便。但一栋一栋建，一栋一栋销售也并非一无是处，例如由于开发商集中资金和施工力量于一栋，建设速度会比较快，那么交付和办证也比较快；开发商分栋开发，资金压力低，相对出现“烂尾”机率低些等等。如买这种一栋一栋地推售的楼盘，需要注意些什么？1.开发商的实力。无论是分期批量推售，还是“挤牙膏”式一栋栋开盘，开发商实力至关重要。
同样是小批量分栋建分栋卖，但实力强的开发商会建得更快卖得更快。整个小区环境也会更快绽现。入住的业主可早点脱离噪音、灰尘污染的日子。另一方面，选有实力的开发商，有品牌支撑，房子后续的转让价值也更有保障。2.尽可能选择成熟地段楼盘。以“栋”为单位开发，很长时间内入住人气都不高，需长时间等待配套成熟，生活不方便，尤其是地段比较偏的楼盘。
因而，如选择入手这种楼盘的前期房源，最好选择地段相对成熟的，可依靠外围配套解决日常生活所需。3.选带精装的楼盘。按栋分多次建和卖，那么交付入住也要分很多次，如选择的是毛坯房，每批次入住都会出现长达一年半载的装修噪音，居住会深受困扰。因而，尽可能选择带精装的，统一由开发商装修好后再交付，这样可降低入住后的噪音影响。
综上在允许分栋申办预售许可证的城市，开发商基于资金压力、施工进度和营销需要等原因，会非常偏爱一栋一栋开盘推售，尤其是受疫情影响的2020年。最后如果首推一栋都买得不好的楼盘，其它楼栋也迟迟没见动工，那要十分小心，极有可能后续整个项目都会停摆，出现“烂尾”哦。我是［房微言］，专注分享实用的房地产干货和买房卖房防套路技巧，欢迎关注我。
