好处是可以充分利用外资，坏处则是催生泡沫。崩溃后的房地产，日本是很悲惨的。五国当中，日本是外向型经济，拥有最大的出口额，一旦对美元贬值，受损也是最大的。这个协议是由美国主导的。到了泡沫最严重的九十年代初，当时如果卖掉整个日本，能买下半个美国，显然，日本是肯定不值这么多的。
日本90年代放假泡沫的破灭的主要原因是哪些呢？
我是老威，我来回答。在此，不得不说一下日本战后经济发展史。首先，我们谈一下日本经济起飞的过程。我们长话短说，简单的说日本战后经济一片萧条，一是在朝鲜战争时期得到了美军大量订单，经济开始活跃，二是利用世界产业转移的契机，发展劳动密集型产业获得了初步的发展。三是政府主导型的经济模式在早期极大地促进了经济的发展。
到了七八十年代，日本实现了产业升级，发展起了制造业，树造了日本制造的品牌，对外贸易活跃。在七八十年代，日本的金融资产泡沫开始初步形成，全国的股价、房价也是在这个时候开始逐步上涨的。到了泡沫最严重的九十年代初，当时如果卖掉整个日本，能买下半个美国，显然，日本是肯定不值这么多的。同时股价也节节攀升，最高东京日经指数达到了40000点的高点（后来的30年时间里就一直没有回到过40000点）人们从80年代开始逐渐地热衷于炒房、炒股票，全国的地价节节攀升，拉高了工商业的成本。
当时的人们坚信，房价永远不会降，在这种信念下，大量的社会资金涌入了房地产，许多人借贷炒房，赚得盆满钵满。这种赚钱效应又带动了更多的人和资金进入到炒房大军中来。但是，任何资产都不可能永远上涨，在一定时期内都会有一个天花板。比如，当房价是1万一平的时候，你买100平，100万，出租一年10万租金就是一笔划得来的额生意，因为一年有10%的收入。
但是涨到了10万一平，你买100平就是1000万，此时工资价格没有上涨，还是10万一年的租金，那么收益率就只有1%，需要100年才能收回成本。而房地产泡沫的破灭，就是许多人运用了资金杠杆，他们每个月都有大量的还贷，一旦资金链断裂，就会面临破产的风险。一定时期内，社会资金是有限的，一旦都进入了房地产，价格一旦涨的过高，总有资金无法接盘的时候，90年代初日本的房地产就面临了这样一个临界点。
同时，日本当时收缩了银根，收缩了货币，市场资金减少，终于刺破了房地产的泡沫。导致日本在之后的近30年里面一直没有恢复过来。但我认为，从根本上来说，支撑房价的根本因素还是经济，只有经济发展，同时房地产的上涨才能有良好的支撑。而当时日本因为大量的炒房，导致了制造业的空虚，阻碍了实体经济的发展，当实体经济无法支撑房价的时候，房价也就崩溃了。
崩溃后的房地产，日本是很悲惨的。首先是银行系统的大量倒闭，导致了金融危机，随即大量的个人、企业破产，社会经济遭到了毁灭性的打击。综合以上，我认为日本房地产泡沫奔溃的主要原因在于：一是金融系统对房地产投资的纵容。二是人们的贪婪三是传统观念中，东方民族一般重视土地，重视房产四是当房地产泡沫起来，可能对实体经济造成冲击的时候，政府没有行之有效地管控房地产泡沫的膨胀，直至最后无法挽回。
为什么泡沫经济崩溃前会出现虚假的繁荣？工业不没什么发展吗？
前半句说虚假繁荣，本身就是在说泡沫。后半句说工业没什么发展，其实是一种错觉，人们总是在事物某个特点突出的情况下忽略其他一些看似不太明显的特征，日本的工业，拿钢铁来说，长期以来一直是世界第二大钢铁产能国，直到最近才被印度所取代，足以说明日本的工业，横向对比其他国来看，还是上乘的。今天主要来讲一下前半句，即日本当年的泡沫经济是怎么形成的，又是怎么破灭的。
日本经济失去的二十年，是以八十年代末为分水岭，以92年房地产泡沫破灭为标志，而在此之前的89年到91年这三年已经出现了败相。提到这，不得不说一个重要事件，乃《广场协议》的签订。这个协议是由美国主导的。20世纪80年代初期，刚经历石油危机的美国，财政赤字严重，对外贸易逆差（进口大于出口）大幅增长。得益于朝鲜热战和美苏冷战，作为美国培养的亚洲太平洋地区重要棋子，日本不仅保留了较好的工业基础，迅速从战后废墟恢复过来，而且此时的日本经济得到了长足发展，当时人们讨论的是日本是否会取代美国成为经济第一，和现在国际上热炒的“中国威胁论”如出一辙。
汽车和电子产品出口到全世界各地，美国也不例外，日本对美，长期保持着贸易顺差。八十年代对日本来说，是最好的时代，属于走路都带风的那种角色。一向以谨慎谦卑著称的日本也表现出强烈的自信色彩，这也给广场协议的签订埋下了伏笔。美国当时为了改变在国际贸易中的不利局面，维持资本平衡，想了一个法子，即逼迫日元兑美元升值，也就是广场协议的内核。
具体措施是1985年9月22日，美国、日本、联邦德国、法国以及英国的财政部长和中央银行行长（简称G5）在纽约广场饭店举行会议，达成五国政府联合干预外汇市场，诱导美元对主要货币的汇率有秩序地贬值，以解决美国巨额贸易赤字问题，史称广场协议。五国当中，日本是外向型经济，拥有最大的出口额，一旦对美元贬值，受损也是最大的。
当时美国也没料到日本会很爽快就答应了，也许是出于当时的日本对自身能力过硬的自信。另外在国际资本流通中，当一国的币值比较稳定而另一国的持续贬值时，资本会流向币值比较稳定的一方。而广场协议的签署，也就注定成了国际资本热钱涌入的契机。好处是可以充分利用外资，坏处则是催生泡沫。为应对不断高涨的货币需求，日本在国内采取了积极的财政政策和扩张性货币政策，也就是不断地发行货币以应对日元短缺的压力。
大量国际避险资本涌入和大量货币超发，早就了经济的虚假繁荣，其中股市和房地产尤甚。泡沫崩盘之前，各项经济指标表现良好，人们更愿意投资股市和房地产，而不愿意投资实体。比如一套房子A作价200万卖给B，B作价300万卖给C，B转手就获得100万收益，相比较于投资实体这种方式来钱更快。市场的火热反过来又会刺激市场本身，直至泡沫破灭。
经济硬着陆，泡沫破灭还是上面那个例子，倘若最后的接盘者C的300万是从银行拆借的，一旦没有下家接盘，那势必会降价抛售，资产价格很可能瞬间崩盘，中间所有环节赚的钱则是最后一位接盘者损失的钱。击鼓传花的游戏，尤其关键一点，当接盘者的钱是从金融机构借来的，这部分往往会转为金融机构的坏账，成为压倒金融机构的最后一根稻草。
日本当局当时也是意识到了这种威胁，当然如果货币工具一直有效，那么泡沫可能一直成立，但是这样的假设不成立。所以在89年的5月31日，日本将贴现率从2.5上调至3.25，并且一年内将贴现率提升至6，同时限制向房地产发放贷款。股市在当年的12月开始下跌，而楼市也在之后的一两年内迅速下跌，股市楼市两大神话迅速崩盘，甩给银行大量的不良资产，之后一直到本世纪第二个十年，日本都是属于失去的二十年（有专家认为是失去的三十年）。
