很高兴收到问题@武清安家你问我答售楼处说是没房了，售楼处的人却天天发售楼信息，到底是怎么回事呢？这是售楼处销售的一种策略或手段，其一就是饥饿营销，有客户到售楼处买房子，销售告诉你房子基本都卖了，好多的客户想买没买到。1、客源是分销渠道。
去售楼部看房，一进门就问是不是第一次来，有什么门道？
你好，很高兴回答你的问题。（欢迎关注@巧谈大楼市，带你了解更多房产知识，让你买房不再是一头雾水！）相信大家应该都遇到过这样的事情，去售楼部买房还没进门，就有人上来询问：“您好，是第一次来我们这看房子吗？”没错，我也遇到过，那么这到底是怎么回事呢？下面就来谈谈这个问题。去售楼部看房，一进门就有人上前询问，是否是第一次过来看房，这中间有什么“猫腻”呢？这其中原因其实很简单，我将其分成两个方面来说一下。
首先有一点我们要明白，每个行业都有每一个行业的规矩，俗话说，“无规矩不成方圆”，房地产市场自然也不例外。第一：区分客源是自访还是分销。1、客源是分销渠道。先来和大家解释一下，分销客源其实指的是中介带到售楼部的购房者，简单来说就是找中介买新房的人。大家应该都听过中介人员说过这句话，“找我们买新房没有中介费”，那事实真的是这样吗？我在这就来解释一下，中介人员每成交一个新房客户，售楼部都是要给一笔佣金的。
因此如果是中介人员带过来的客户，售楼部可能会安排别的工作人员，毕竟中介和售楼部之间只是合作关系，与其给中介，为什么不能给自己人呢？我之前就遇到过这样的情况，第一次就是找中介买新房的，结果那个销售人员看着就不专业，后来过了一个月之后，售楼部的销售人员再次联系我，第二次的销售人员明显比第一次要专业很多，然后就定了，后来才知道原来找中介买房和自己去售楼部完全不一样。
2、客源是自访上门。另外如果你是自己去售楼部买房的话，前台的工作人员也是要确定你是第一次过来看房，还是老客户了，如果有的话，还需要联系直接接待的销售人员，这样更有利于成交。说到这顺便也给大家说一下房地产销售人员的工资划分，除去最基本的底薪之外，工资的主要来源就是销售提成，一般来说每卖出一套房子，他们都能拿到3‰ -5‰ ，比如说卖出去一套总价200万的房子，就能拿到6000元，当然该扣的费用还是要扣的。
第二：根据购房者的情况来安排销售。其实从另一个方面来说，这一句话也能了解购房者的基本情况，毕竟大部分人这时候往往就会说出自己真实的情况，这样也有利于销售人员快速成交，可不要小瞧这句话哦。1、第一次来看房。如果你是第一次来看房，那么销售人员一般都会很细心的给你介绍情况，说白了还是想给你留下好印象，不过在这个过程中，他们可能也会有意的避开不利的因素，比如说交房时间晚、楼间距小等。
2、之前来看过房。如果你之前来看过房子，那么前台的工作人员就会安排之前接待的销售人员，毕竟你的情况他们都基本了解了，还有一个原因就是为了避免出现重复接待的情况，避免给你造成不好的影响。总的来说，去售楼部看房之所以会询问，是否第一次过来看房，首先就是为了区分你是自访还是中介带来的，其次如果你之前来看过房，为了加快成交速度，往往都会安排之前接待的销售人员，因此大家在买房的时候一定要根据自己的情况来选，也额外还要留个心眼。
那我们在购买新房的时候，需要注意哪些方面的问题，才能“避坑”呢？我认为在购买新房的时候，要关注开发商口碑、同区域的规划、人口流动等这几个方面。1、开发商口碑。其实现在购买新房最大的问题就是“烂尾”，而在这点上大开发商做得就好很多了，毕竟现在的开发商都很看中口碑，特别是大开发商，在同一个城市往往都不只有一个项目，所以口碑就显得尤为重要了。
就算是出现了问题，大开发商处理的速度也是很快的，就买平常买商品一样，大家都喜欢买品牌的，这难道不是同一个道理吗！2、同区域的规划。大家可以把这点理解成“地段”，同区域之内有没有农贸市场、商业综合体、医院、学校等，这些都是日常生活中必不可少的。不过有一点要提醒大家，部分销售为了加快成交，可能会把一些仅仅有风声的规划拿出来传导给购房者，所以大家自己也要观察一下，区域之内是否有这方面的规划，以免出现纠纷。
3、人口流动。关于这一点我之前就说过，一个项目的发展潜力往往和人口是分开的，就拿市区和郊区来比较，市区的人口是郊区的2-3倍，房价不也是这种情况吗！就拿我所在的无锡为例，市区的商品房价格至少都在2万以上，而郊区基本上都在1万元左右，当然了这需要把学区等因素排除在外。如图所示，图中列举了从1982年-2017年的人口流动情况，以及相对应的城镇人口比重，从图中就能看出随着越来越多的人口流向，特别是2005年-2010年的这10年间，城镇人口数量直接增加了7400万人。
反观房价也是如此，根据数据统计，2000年全国的商品房均价是每平2112元，经过近20年的发展，到了2019年底就已经达到了9310元。综上所述，关于问题中提到的为什么去售楼部买房，一进门就会问是不是第一次来，我认为主要有两个方面的原因，第一就是为了区分是自访还是中介带来的，还有一点就是如果之前有来看过房，也好安排接待的销售人员，这样能有利于快速成交。
有些新房找中介买不收中介费而且比售楼处还便宜是怎么回事？
这叫做线下渠道带客，详细说一下！一 以前的开发商常用的销售渠道都是找一家第三方专业的房产代理公司代售，开发商以佣金的方式与代理公司结算！所有的广告费用是开发商的，这笔费用是非常大的，开发商在市场不好的时候，都有广告投放不起的。二 随着竞争激烈，销售压力越来越大，逐渐兴起了一种新的代理模式叫做渠道销售，即开发商与渠道公司签订销售合同，由渠道公司销售。
如果渠道公司自己配备人员销售成本太高！于是，渠道公司就与各个中介公司合作，房产被销售出去以后，开发商结佣给渠道公司，渠道公司留取少部分佣金，大部分结给中介公司。一般都是由渠道销售的房产，卖一套，开发商给结一套，而且，渠道公司线下的中介自然成为了广告发布者，开发商省去了大笔的营销费用。四 为什么线下带客会比正常到访客户折扣多呢，原因就是渠道公司为了能在市场更多的带客户，更多的成交与开发商谈判的结果。
如果渠道公司没有这样的优势，中介公司是不会和渠道公司合作的！五 一些购房人的误解，很多客户认为渠道带客到售楼处，售楼处会把价格提高再打折。实际上，如果开发商这么做就等于出现的多种折扣。那么后果就是有客户来砸售楼处，所以，所有的客户进售楼处的价格是一样的，开发商为了鼓励渠道公司快速消化房产，会给渠道公司的客户独家优惠！以上为个人观点，不喜勿喷。
为什么售楼部说是没房了，而售楼处的人员天天在朋友圈发售楼信息？
很高兴收到问题@武清安家 你问我答售楼处说是没房了，售楼处的人却天天发售楼信息，到底是怎么回事呢？这是售楼处销售的一种策略或手段，其一就是饥饿营销，有客户到售楼处买房子，销售告诉你房子基本都卖了，好多的客户想买没买到。那么客户就会觉得这个项目好卖，越得不到的东西越想得到，那问问怎么买呢？售楼员会告诉你留个联系电话后有清退的房子给你留着，那样过两天给你致电可以过来买，那客户就没有一点免疫力了，赶紧来买。
其二售楼处会通过这种手段卖一些不好的楼层，例如一楼顶楼，或不好的位置，临近大公路，售楼员会告诉你项目基本卖了，还有几套一楼或顶楼，你会觉得这个项目没买到就是过错，那买个一或顶楼，售楼员再告诉你价格正合适，那一般就会付款了。其三就是捂盘惜售，后期抬高价格，越来越贵。这都是原来市场上行阶段的套路，现在这个市场条件下，售楼处不存在捂盘惜售的情况，而且天津规定销许下证后一定的时间内必须开盘。
为什么一些楼盘售楼部的员工都说房价不是开发商订的？这是怎么回事？
有知道这个就得说说房价备案这个事了。买房客买了房子，谈好了房价过后，就会签一份合同，合同上面会有各种明细，比如:房屋单价（套内、建面）、房屋面积、房产年限等。你签了这个合同过后，开发商就会拿这个合同去房管局备案，房管局会审查这个合同，包括房价。其实在卖房之前，开发商还有最重要的一步，就是去去房管局备案拿预售证。
也就是，你开发商新建设的房子要销售，你就必须得取得预售证才能进行销售，否则就算违规，在预售证到手之前，卖出的房子和签约的合同都是非法的，无效的，不具有法律效力和依据，意思就是，取得预售证之前买卖的房屋，双方都可以随便违约而不需承担任何责任。在取得预售证的同时，房管局也会给你卖的房子进行一个房价备案，也就是给你初定一个房价，这个房价是通过一系列计算得来的，然后开发商卖房试可以根据实际情况在一定范围内进行调价。
