”万科物业CEO朱保全认为，市场化推进到今天，万科物业累计管理面积已达到5.3亿平方米，但商品房存量有200多亿平方米，愿意选择像万科物业服务标准的客户比例到底有多少，“我们并不知道，我们只是希望能够服务更多客户。拥有主动权的小区业主选择万科、横琴新区选择万科物业、腾讯新总部大楼、蚂蚁金服总部这些新兴企业客户选择万科，选择互动中不仅是商业模式的探索，也意味着万科服务能力的增强，这是万科物业规模呈指数级增长的再进化逻辑。
为什么都说万科的物业好？
这个问题应该反问，万科物业到底哪好？我知道有人会说自己居住小区的物业如何如何不好，但是品牌、规模和万科级别相当的地产旗下的物业公司和万科的服务品质都不想上下、各有千秋。五大行物业为什么总让人挂在嘴边，其实他们管理方式很简单，就是认真落实和贯彻合同约定的责任和义务，让甲方找不到硬伤，他们的物业费较高的原因就是高品质的服务要靠资金来维持，所以中低端的楼盘他们做不了，而他们也很少做什么社区文化或者客户活动之类的东西，甚至不屑于做太多的多种经营。
万科不同，依托自身强大的开发背景，依靠自己庞大的万科业主群体开展了一系列的经营活动，相当稳定的客户群体让不少商家愿意和万科合作，给万科带来巨大的经济利益。其实物业手机app就是一个脱离了实体的公共平台，以前物业在园区做活动、搞推销等属于物业公司额外收益，按照当前法律规定，收益归全体业主所有，那我们将实体活动和产品推广从线下转成线上，利用手机公共平台，这样所有收益就归物业公司了，和业主没有任何关系，表面上物业公司只关注服务，没有在园区挣钱，实际上物业公司仍然挣到了自己该挣的钱，只不过和业主没有关系而已，对外物业企业还可以宣称为了满足业主需求、什么服务最后一公里等等！这就是正规的物业与不正规物业的区别，一个挣钱于无形，一个好似拦路抢劫！万科好？还是那句话，万科哪好？。
不着急上市的万科物业，如何从百亿到千亿？
在万科物业百亿营收中，住宅、商企实现的营业收入比例约为3:1 。“在这个时候除了给予这些客户更好服务质量之外，对于我们自身的考验是复制能力和效率。”万科物业CEO朱保全认为，市场化推进到今天，万科物业累计管理面积已达到5.3亿平方米，但商品房存量有200多亿平方米，愿意选择像万科物业服务标准的客户比例到底有多少，“我们并不知道，我们只是希望能够服务更多客户。
”从物业服务定义来看，横向从一个社区、一栋写字楼、再到一个园区，万科物业的优势在于对劳动力的精细化组织管理，去完成空间服务，满足业主资产的保值增值；纵向面对业主的各种不动产，万科物业只针对客户的不动产展开纵深服务。客户在变，空间和资产也在改变。从一个社区到一个园区，再到一个城市，首先是实现了管理面积的指数级增长，对于万科物业的服务能力与社会责任感提出更高的要求；其次则是万科物业真正突破了物业管理行业“红线”限制，从个体建筑红线内，走到更加广阔的区域内，提供更多元化的服务。
从营业收入来看，横琴物业城市模式下，年度合同额超过3亿元，如果万科复制到10个城市，甚至100个城市，万科物业实现千亿可期。但实现路径自然也是困难重重，“物业城市”模式的异地复制，依赖于万科物业产品的标准化打造、科技平台应用、承接能力的提升，以及当地政府的意愿是否强烈。另一种复制方法是标准化产品线的复制，如隧道管理、环卫绿化、城中村环境提升等单个产品线提炼，形成一个服务产品清单，与当地政府的实际情况与需要进行匹配，亦不失为一个可以短期预见的复制方法。
从地产公司的配套业务到市场化、从零到百亿、从住宅到一个城市，万科物业的发展验证了“物种是可变的、生物是进化的”，接下来达尔文进化论的另一个重要观点是“自然选择是生物进化的动力”，套在商业运作中便是“市场选择是公司进化的动力”。“物业城市”的模式不是横空出世，横琴在2015年就开始探索“大执法、大物业”的概念，寻找一些中介组织承接政府一部分服务功能，但效果并不明显，直到“物业城市”的概念成型 ，横琴主动找到了与其预期相匹配的万科物业，共同去实践这一模式。
万科也并不是突然之间有了管理一个城市的能力，从早期在万科同区域的几个小区联合巡逻，到8平方米公里的良渚文化村整体物业管理，再到如今的106平方米公里横琴新区城市的管理，万科物业的能力也是逐渐增强。从只管理母公司开发的物业，到市场化竞争承接外部项目，再到小区业主等不动产客户对物业公司选择权的加强，物业公司在存量市场中，已越来越成为被选择的对象，主动并购和内部委托成为其次。
拥有主动权的小区业主选择万科、横琴新区选择万科物业、腾讯新总部大楼、蚂蚁金服总部这些新兴企业客户选择万科，选择互动中不仅是商业模式的探索，也意味着万科服务能力的增强，这是万科物业规模呈指数级增长的再进化逻辑。朱保全表示，存量市场巨大，持续增长是“王道”。而在保证质量的前提下，复制的能力和效率是保证指数级增长的关键；最后围绕客户需求变化、不动产类别变化、以及市场变化，万科物业能否自身升维，快速形成服务能力和效率又是重要的，“当这个市场遇到增长瓶颈的时候，我们会思考这个话题。
”此外，对行业最本质的定义与认知，也是支撑万科物业从百亿进化至千亿的保证。朱保全要面对的问题中，“增值服务论”和“上市论”最为常见，在郁亮“怕资本把物业引导坏了”的厉声中变得更加频繁。“基础服务是以万亿为基数的，增值服务可能是以亿元为基数的，中间不是一个数量级的概念。”朱保全评价到。至于“万科物业什么时候上市”的问题，是一个融合市场品牌、资本、战略的综合问题，朱保全希望将这个问题简化为“为什么上市”，万科物业不缺钱，不需要融资，物业公司拥有稳定现金流众所周知，同时万科集团资金成本也不高。
相对于单一的思考从资本市场拿钱，和从业主那里收更多的物业费，或者是“羊毛出在猪身上”少收物业费的模式，朱保全更加强调“物业公司的本质是把钱花出去”。“物业费的缴纳相当于业主众筹了一笔钱，委托给第三方去花掉，花掉之后要负责把秩序、环境、设备都打理好。”朱保全认为，物业的本质不是在业主那里挣了多少钱，而是把业主缴纳的钱花好，这构成了业主聘请一家物业公司的根源。
小区物业管理到底有哪些隐藏的收入，怎么感觉小区物业有钱的很？
物业公司很有钱吗？怎样断定物业的隐藏收入？如果是一家良心物业服务企业的话，物业公司的利润是不会太高的，它怎么说只是个服务企业，属于微利企业的一种。物业公司的物业服务成本包括：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利。2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。3、物业管理区域清洁卫生费用。
4、物业管区域绿化养护费用。5、物业管理区域秩序维护费用。6、办公费用。7、物业服务企业固定资产折旧。8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。9、经业主同意的其它费用。作为一个正规的物业服务企业，这些费用是正常的费用支出。这些费用要占到物业收入的90%，如果是一般纳税人，其税率是6%，这样物业企业的利润率就是4%；如果是小规模纳税人 ，其税率是3%，这样物业企业的利润率就是7%。
所以，一个正规的物业服务企业的利润率并不高，属于微利企业。这些企业全靠服务规模的扩大，优质的物业服务来维持企业的利益。什么是物业公司的隐藏收入：1、电梯、楼梯间的广告收入2、楼顶平台电信、移动网络的出租费用收入3、平面车位的停车位收入以上这三个部位属于业主权益，该部位的收入属全体业主所有。其分配方式为：物业公司收取了以上费用后，减去对这些部位所需维修人员、保洁人员、秩序维护人员的巡检、保洁、维护费用后，所剩余费用应全部退还业主。
这种分配方式为良心物业公司的分配方式，是一个全透明的物业费用的分配方式。但有些物业公司将这些费用据为己有，所以才出现了所谓的“隐藏”收入。因此，作为一个真正为业主服务的物业服务企业来说，他们的收入是微利的，因他们对业主公平公正，所以不会出现“隐藏”的收入。只有那些对业主不尊，以一种“管理者”的姿态出现在小区的物业企业，颠倒了“主家”与“管家”的关系，将一些应该归于业主的收入“私吞”，才产生了“隐藏”收入的说法，和让业主有了“物业有钱的很”的想法。
男本科，应聘万科物业管家，朋友听说都劝我重找，做物业有前景吗？
首先你要放下本科这个段子，你提本科说明你在乎，当你在社会滚几年，只要不在体制内，本科根本不算毛，不是那么重要，在于不要脸，在于交际，在于技术。看你怎么选择了，如果你只安于打工，可以选择一个有技术的工种，比如机修什么的，如果想有朝一日自己给别人发工资，那么就无所谓了，只要能行权，能多接触人。就行，至于什么行业真不是很重要，你能有多么精的技术也不重要。
重要的是会管人，懂别人的潜台词。至于是不是本科，这个不真不重要。我身边太多的本科生，研究生给小学都没毕业的人打工，在他面前，说话还不是连头都抬不起来。我就有几个研究生的徒弟。我头脑中的东西他们永远学不会，一个决策，一个制度的出台了，一个问题的处理，并不是学历富裕你的，而是小编职位给你的，一个好的职位，又是经验赋予给你的。
公司看的是效率，是盈利而不是你的毕业证，学位证。我给我的徒弟第一年的任务就是下车间，和普工一起做同样的事，我的师傅是一个半路出家的初中生，我是财经类科班出身，有些东西就是不如他，30多年的经验在哪，我们算什么，一些指数，一些函数，电脑比他玩的溜，那又如何，结果人家对税务的处理，对费用的归集就是比你强，每年给公司造多少利润。
物业公司减少了很多人，服务也不怎样，但物业老板却赚钱了，你怎么看？
物业公司缺员运作，是司空见惯的事，比喻物业保安，除了份内事还兼工程保洁等活，保洁外包后工资缩水，还一个顶俩，等等不一而足，这样即是对员工的剥削，也月其工作作不到位而坑业主，而物业公司却物业费照收，当业主以服务不到位而拒缴物业费时，物业公司却以尊守合同为由，要业主交费，而自己却从不以合同配齐员工，双标无底线！。
