有从图中可以看到一个规律，不管是西部的核心板块是南部的核心区板块，他们的空间距离相对较近，新站区少荃湖的空间距离较远，整个合肥东北部几百平方公里的范围里只有一个少荃湖真正意义上的核心，所以你要明白北航为什么要选址这里，当然新站区以后会有鹤翔湖、双龙湖等区域会有大面积的开发，在看整个合肥城市的东向和北向，西北的空港肯定比不了少荃湖片区，合肥东部新中心，有些偏东南方向，不算正东方向，另外从地理位置上看，少荃湖区域处在合肥北城和合肥东城中间的交汇区域。
合肥新站区发展的怎么样？
2019年合肥热点区域主要分为6大板块，分别为新站区少荃湖、空港新城，高新区西部、骆岗机场板块、滨湖东部、合肥东部新中心，这些板块全都属于合肥城区范围，都属于市区，高刘空港区域虽然距离老城区很偏远，但是他也属于合肥市区，定位就是这么定的，只是还没有大面积的开发，我们发现这里面没有三县区域，没有肥西、没有肥东、也没有北城等。
在合肥的十三五发展规划中，总共有11大重点片区，里面包含了三县的一些板块，但放在整个合肥城市中，三县的发展定位还是有限的，在重大资源配置上要明显低于合肥城区的一些核心板块，这就是发展的定位和次序。另外从这个图中，我们也能看到很多规律，就是合肥未来主要的发力方向，主要开发的核心板块，几乎都处在外围较偏的区域，而且相互之间都有一定的空间距离。
这个以前说过，一方面是因为土地空间的原因，外围土地较多，满足区域大建设最基本的条件，另一方面，合肥不同的区域，不同的范围，不同的层级，都需要不同的中心来辐射支撑，这些中心都有自己的职能，都有自己的辐射范围，都有自己的领地，他们在城市功能服务辐射上尽可能的不去交叉重合，所以需要各大核心拉开空间距离。从这个角度上看买房，比如新站区的高速中央公园，有人问这个楼盘怎么样，我从来没有觉的这个楼盘有什么优势，相比较新站区北部、烈山路、少荃湖等区域的楼盘，处在北二环的高速中央公园，其实没有任何优势，为什么了？看区域，这个楼盘所处的区域属于不里不外的区域，既不是特别靠里面，也不是特别靠外面，属于两者中间，放眼整个合肥，处在里不里、外不外的中间区域，其实环境都很一般，重点是不会有什么大的变化，除了政务区，四里河区域由于水库的原因已经算靠外了，也就是从环境上看，合肥处在中间的区域都很一般，或者不好，这跟早年的合肥城市规划有关，也就是从区域价值环境上讲，买房要么去里面，要么去外围，尽可能的不要去选择处在中间的区域。
另外在这个图中可以看到，真正意义上的合肥西南方向发展空间其实已经不大了，甚至是没有了，合肥真正意义上的发展方向可以说成东南方向的滨湖新区、东部新中心，可以说成东北部的新站区，也可以说成西北部的高新区、空港。但是西南方向已经不算了，为什么？因为已经发展很好了，发展成熟了，政务区、经开区、肥西核心区都是这样，没有什么土地空间了，还发展什么了？对不对，部分区域只能翻新改造，从区域发展周期的角度来说，新站区还很年轻，处在幼年期阶段，未来变化会很大，但是西南方向已经处在成熟期阶段，没有大的变化了，往后10年、20年，就是处在沉寂衰落的阶段，就像庐阳区、瑶海区现在经历的这个阶段。
还有从图中可以看到一个规律，不管是西部的核心板块还是南部的核心区板块，他们的空间距离相对较近，但是新站区少荃湖的空间距离较远，整个合肥东北部几百平方公里的范围里只有一个少荃湖真正意义上的核心，所以你要明白北航为什么要选址这里，当然新站区以后还会有鹤翔湖、双龙湖等区域会有大面积的开发，在看整个合肥城市的东向和北向，西北的空港肯定比不了少荃湖片区，合肥东部新中心，有些偏东南方向，不算正东方向，另外从地理位置上看，少荃湖区域处在合肥北城和合肥东城中间的交汇区域。
合肥瑶海新站房价怎么样？现在能买房吗？
瑶海新站区一直是合肥市区的房价洼地，当合肥房价大涨之后，很多刚需被动选择在这里上车。我统计了合肥链家2017年全年至2018年第一季度的成交情况，全市共成交4149套二手房，瑶海新站区成交312套（不含滨湖），占比7.52%。瑶海新站区去年成交了196套，今年第一季度增加116套，增幅59.2%。第一季度成交均价为13722元/平米，比去年均价（14012元/平米）下跌290元/平米，跌幅较大，但议价空间和成交周期较去年都有所收窄。
因为整体样本数偏少，我以去年成交作为基数，部分小区房价仅作参考，接下来我将分区域对瑶海新站区房价做一个分析和点评。以长江路为界，再结合38中学区划分情况，我将瑶海新站区分为两个部分，分别是：1、长江路南板块。具体范围为：长江东路接淮南铁路线转胜利路以南，南淝河以东。2、长江路北板块。具体范围为：长江东路接淮南铁路线转胜利路以北，板桥河以东。
本篇分析涉及的数据为2018年第一季度，上篇关于瑶海新站区的分析文章为2017年全年的数据，具体可参考这篇文章《刚需能买吗？合肥瑶海新站区房价分析及购房建议》（公号“小易论楼市”）。关于合肥其他区域的分析，请参看我公号“小易论楼市”文章：《2018年第一季度合肥滨湖房价分析和购房建议》，《2018年第一季度合肥政务区房价分析及购房建议》，《2018年第一季度合肥蜀山区和高新区房价分析及购房建议》，《2018年第一季度合肥经开区二手房成交分析和购房建议》，《合肥庐阳区和北城房价分析及近期购房建议》，《合肥包河区房价分析及近期购房建议》。
长江路南板块长江路南板块共成交124套二手房，这个数量比去年全年增加44套，增幅55%，略低于区域平均值。板块平均成交价格为16032元/平米，较去年（16169元/平米）下跌137元/平米，议价空间略有收窄，成交周期有所延长。我在之前的文章中分析过38中学区，这是目前瑶海区最好的初中学区，因此价格也比其他区域高出不少（公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》）。
除了学区因素以外，板块内的次新房也不少，同样拉台了区域均价。“38中 和平小学”是瑶海区学区的热门组合，距离和平小学最近的两个次新小区是鼎元府邸和宝业城市绿苑西区。我们看到两个小区成交价格都接近1.9w，房价应该算比较高了。宝业城市绿苑东区一个107.8平米的小三房，价格为17052元/平米，西区88.9平米的小三房，价格为19134元/平米。
如果东区面积也按88.9平米计算，总价合151.6w，西区总价170w，那么两者之差就是“38中 和平小学”的学票价格，大概在18w。整体上38中学区老破小成交价格在1.4w左右，基本体现不出什么溢价，而且成交量也不如周围的次新房。因此，我认为，如果经济能力有限，仅仅只是想挂挂学区，那么可以考虑这片区域的老破小。
从投资角度来看，这个区域的老破小资产都在3-档左右，没有留恋的必要。瑶海区的高价房或者改善性住房，从投资角度来看，应着重考虑38中板块内的高层二手次新房（公号“小易论楼市”《合肥的刚需房和改善房》）。除了具有学区优势以外，房龄和建筑结构也是优点，而且区域位置也不错，是瑶海区资产相对保值增值的首选。长江路北板块长江路北板块共成交188套二手房，这个数量比2017年全年增加72套，增幅64.3%，高于区域平均值。
板块平均成交价格为12256元/平米，较去年（12501元/平米）下跌245元/平米，但议价空间基本持平，成交周期有所缩短。瑶海区长江路以北板块，从我所画的房价地图上来看，我越来越得出一个结论，那就是老火车站“有毒”。其实就老火车站所在区域来讲，绝大部分都在二环以内，靠近市中心，位置上也还不错，但是越靠近火车站，房价越是弱势，这是不争的事实。
在此区域内，密布着1号、2号、3号和4号四条地铁线，其中1号线和2号线均已通车，对该区域内的房价依然没有改观，绝大部分仍在1w-1.2w左右徘徊。那些指望3号线开通手里房子能够升值的同学，我劝你还是放弃这个念头。在全市房价整体出现回暖的情况下，新站区房价下跌，而且跌幅看来还不小，我其实一点都不奇怪。这种情况不仅出现在新站区，即使是蜀山区和庐阳区，也同样存在这样的规律。
那就是：以长江路为界，合肥房价出现两极分化，长江路以南房产相对长江路以北要强势很多。限购限贷以后，合肥购房需求被控制在市区以内，由于缺乏房票和钞票，很多改善人群需要卖掉手中的房子才能购买改善型住房。这样一来，劣质区域房产会被集中抛售，造成踩踏下跌，优质区域被争抢甚至逆市上扬，合肥房产出现两极分化。我之前已经分析过合肥的房产，目前市区最弱势的板块就在新站区，新站区房龄超过20年的老破小，尤其是多层住宅，是最不值得持有的资产，手中拥有这种类型房产的同学，应尽快置换到新区新房（公号“小易论楼市”《合肥的优质房产和劣质房产》）。
瑶海新站区新房瑶海新站区之前由于出让地块非常多，目前在售新小区达到近30家，新房库存占到全市1/3以上。最关键的是，绝大部分土地成本相当高，还有部分地王至今尚未解套，造成新站区大部分新房价格仍然虚高。这两天瑶海区一块住宅地块挂牌出让，仅有一家开发商参与拍卖，结果未达底价流拍，说明zf对土地仍有比较高的期望，但从事实上来讲，底价已超出预期。
在开发商现金流紧张的情况下，高周转是必须考虑的，拿地必然要慎重。瑶海新站区新房库存已经太多，如果地价过高，新房定价必定也会较高，导致产品没有太大的竞争力，造成去化困难，资金回笼较慢。zf跟开发商达不成默契，土地流拍在所难免，在我看来，这种情况非常正常，不必过度解读。老火车站板块。禹洲中央城和和昌香樟原著，二者备案价格都在1.48w，但我们看到周围二手房，位置还更好一些，都不过在1.2w左右，因此定价并没有太多优势。
再一个，我前面讲过，老火车站“有毒”，距离火车站越近，投资劣势越大，再加上周围已经成熟，更何况还夹杂在火车站和工业区之间。职教城板块。区域内的当代未来城和锦门学院里，高层备案均价都在1w上下，属于板块内价格最低的小区，但目前已基本清盘。其余小区价格大都在1.4w-1.5w之间，几乎高了40%-50%，所以有之前两个小区做对比，剩下的真难言有太大性价比。
正荣悦都荟和保利罗兰香谷，没有比其他小区价格高出太多，但距离地铁口最近，这是它们的优势，我认为这两个小区相对更值得考虑。烈山路板块。板块距离地铁口太远，价位偏高，整体上乏善可陈。瞅准了人们买涨不买跌的心理，华地把心一狠，将紫悦府备案价格提高1000元/平米，同时还把精装修改为毛坯，这种大胆的行为艺术，我觉得还是以观后效吧。
长江路南板块。锦门学府里以1.2w的备案价格清盘，成为板块内均价最低的小区。再看看中梁美好时代备案价格1.57w，东华府放风价1.5w，是不是觉得1.3w的价格也不算很贵了？珑璟台和中海城，尽管是肥东的产证，但位置跟市区无限靠近，鉴于肥东划区的预期越来越强烈，我觉得可以比照市区房产看待。跟周边市区产证的小区相比，两个小区价格还是有一定的竞争力的。
地铁2号线延长线正在勘探，说明已基本确定要开建，那么沿线的新盘会受到关注。我认为肥东区域的新盘性价比高不高，应与2号线延长线附近的新盘价格对比，比如珑璟台，力高澜湖前城，蓝光公园1号和万科红。目前来看，都在1.05w上下，值得关注，至于万科未来之光，性价比实在是差透了。瑶海新站区房价分析及近期购房建议整体来看，瑶海新站区性价比高的新盘屈指可数，几乎多少都存在一定的价格透支（公号“小易论楼市”《合肥东北区域新房性价比排名》）。
但随着政务、滨湖、高新等热门区域房价又掀起新一波上涨，合肥整体水涨船高，再加上新房毛坯和装修分开备案，从全市范围来看，限价房几近消失，瑶海新站区目前仍是价格洼地，刚需被一步一步逼到这里。据我小密圈成员透露，瑶海新站区去化比去年要好不少，部分在售小区的刚需户型，已不再接受先签合同再补社保这种做法，开发商卖房子的底气似乎比去年更足一些。
但我觉得这并不意味着这片区域房子价格没有水分，至少从全市范围来看，还不是十分值得考虑的地方。比如滨湖西南三盘，价格在1.6w-1.7w左右（小户型可能要提高首付）；蜀山区的御景江山，价格在1.5w-1.6w左右；高新区的祥源金港湾，价格在1.5w-1.6w左右（也存在提高首付情况）等。即使高新区部分二手次新房，我认为性价比也要高过瑶海新站区一众新房。
所以除非是在新站区工作的刚需，或者首付能力有限，瑶海区新房并非首要选择，至少投资性价比上还相对低一些，需要进一步挤出泡沫或通过全市房价上涨来消除泡沫（公号“小易论楼市”《2018年5-6月合肥房价分析及购房建议》。如果确定考虑在瑶海新站区购房，我建议首先考虑距离地铁口最近的新盘，其次再考虑长江路南板块，最后相同地段、同等价格下优先考虑品牌房企。
尽量不要买面积超过100平米的房子，将来流动性会很差，升值潜力也会比较差，不要投资洋房。如果被限购，也可以考虑靠近市区地铁2号线及其延长线附近的肥东产证小区，从全市来看，价格具有一定性价比。但价格尽量不要超过1.1w，面积不要超过100平米，新房大户型房子不好卖，说明这里仍是刚需区域，你买到之后，后期肯定也不好转手。
近期是多事之秋，金融强力去杠杆，导致p2p接连爆雷。央行和财政部官员，在宏观政策意见上出现分歧，美国贸易战愈演愈烈，下半年经济走势似乎变得扑朔迷离。其实在央行宣布降准之后，余额宝利息就一直在走低，说明市场流动性得到补充，资金面不再过度紧张。有消息称，下半年可能还会有一次降准，贸易战也使得加息可能性越来越小。
下一步房地产将如何发展，跟接下来即将召开的下半年ZY经济工作会议有很大关系，我觉得房地产依然还会坚持去杠杆，但其他领域流动性将会得到进一步补充。已到7月下旬，合肥人才引进政策实施方案依旧没有出台的迹象，我估计zf也搞不清楚何时适合发布，他们应该还在反复拿捏政策力度和评估市场预期，防止出台后引发房价再次出现大涨（公号“小易论楼市”《合肥出台人才引进政策，下一步房价走势会怎样？》）。
过去一年中，合肥市区出让地块不多，且多集中在东北区域的边边角角，热门区域地块极少推出。近期又出现两块住宅用地连续流拍的情况，这将导致短期内土地供给进一步减少，合肥新房库存将相对更加紧张。鉴于合肥房地产市场供求关系依旧紧张，而补货不足，合肥房价短期没有大跌的基础。即使出现下滑趋势，还有人才引进这副牌可以打，而下半年货币供应会相对充足，我仍然坚持今年合肥整体房价涨幅在5%-10%的观点（公号“小易论楼市”《2018年合肥房价走势分析和预测》）。
合肥少荃湖片区未来的发展怎么样？值得买房投资吗？
少荃湖片区是合肥新站区热门的重点发展板块，和新站区其他两个板块一样（职教城、陶冲湖），少荃湖板块新房集中且同质化严重，竞品项目基本上都是装修高层，新房价格也多在1.3-1.5W/㎡之间，虽然相对合肥市其他城区来说价格较低，但在该区域内可以说是天花板了，目前更适合刚需客自住。未来少荃湖片区发展完全后，房价必定坐不住现在的水平，但发展需要时间，不建议短期投资客在此投资。
新站少荃湖板块的万科、绿都、华润几个楼盘怎么选？
新站少荃湖板块在售楼盘有3个，分别是万科天下艺境、绿都少荃府、华润万橡府，另外还有一个待售纯新盘南山柠檬郡，预计这个月的中旬营销中心会对外开放。 从这几个楼盘来看，各有特点。万科天下艺境主打万科品牌和万科物业。华润万橡府是距离少荃湖最近的一个楼盘，主打湖居概念，华润在合肥也属于口碑较好的房企。 绿都相对价格较低，高层1.2万 ，洋房1.3万 ，优惠力度更大，与万科天下艺境仅一路之隔，地段配套相同。
纯新盘南山柠檬郡，因为位置更靠近磨店职教城，所以相对来说目前周边的配套最为完善，基本上500米左右商业、出行、学校都齐全，楼面价与其他3个盘相差不大，未来入市价格可以参考其他几个盘。 所以，如果你更看重品牌和物业，可以考虑万科天下艺境或华润万橡府，如果看重价格和优惠，可以考虑绿都少荃府，如果看重配套，可以考虑南山柠檬郡。
