下面这篇文章，主要讲讲中国投资者在“出海”之前需要调整哪些投资习惯。除了上面提到的两个例子，不管是股权投资也好，债权投资也好，或者房地产投资也好，投资者都可能会亏钱。特别是当我们习惯了国内的投资环境之后，在走出国门前有必要做出相应的调整，而不去成为那些“韭菜”，成为国外的投资机构和国内的第三方理财中介“收割”的对象。
海外房产投资哪里好？
其实主要看你的需求，如果你是自主 投资增值，那么根据你去的国家和城市，选择地段相对好、物业好的房产；如果你是纯投资，那选择面更广一点，除了传统的澳美加之类的，还可以选择欧洲现在比较火的葡萄牙、西班牙等等，如果人不在国外，就考虑带租约服务的那种。有些国家比如葡萄牙、希腊，购房可以拿PR身份（永居但不是公民，方便出入中国和国外，孩子还能享受本地生教育福利，家人也可以一起拿身份），还是永久产权的房子，升值潜力也很大。
海外房产投资哪个国家比较好呢？
如果想做海外投资，但是不知道买哪个国家好，推荐购买日本房产，下面给大家总结下日本投资的优势：面积：日本国土面积37.8万平方公里，人口1.2亿。人口：东京都市圈的人口数达3700万人，东京二十三区人口超过900万；以大阪为中心的京阪神大都市圈，人口约1800万人，在日本仅次于以东京首都圈，大阪人口约300万人；GDP：2018年GDP4.968万亿美元，世界第三仅次美中，增速0.7%。
人均GDP3.92万亿，约为中国的四倍。失业率：全年平均失业率2.5%，近三十年来最低点。旅游量：2018年日本接待外国游客数量超3000万，接待游客数量最多的是来自中国的游客，人数超过800万。地价：东京23区平均161万9169日元/㎡，大阪市平均79万0736日元/㎡租金： 从2017年12月到2018年11月，东京23个区的公寓平均租金连续12个月同比增长。
根据Homes的数据，东京所有出租房产的平均收益率为5.7%。东京港区在全市平均收益率最低，为4.2%。MLI研究所的一份报告估计，东京中心三区的豪华出租公寓的空置率将达到5.5%，这一比例低于2011年和2012年的12%—13%。一套豪华公寓的月均租金为5495日元/平方米，比2012年年末的最低值上涨了近40%，创下历史新高。
大阪的房屋租金收益基本在7%左右，如果是民宿的房屋租金收益达到了10%以上。投资优势：1. 日本房产是永久产权；2. 房地产市场有比较稳定的增长率，比较好的租售比，租房投资回报率高；3. 日本自1990年房地产泡沫破裂之后，第一次全国基准地价出现正增长，说明现在的日本房地产市场真正见底回升，最佳入场点位出现；4. 日本也是比较稳健的货币，过去5年，日币兑人民币涨幅达到20%以上，汇率依然处于上升趋势，除了房价增长之外，还能做到日币兑人民币升值的收益；5. 近年来去日本旅游的人急速上增，加上新民宿法的发布，为正规的民宿行业带来了商机；6. 设立公司，通过房产投资获得经营管理签证，可以入籍或永居日本。
在海外投资房产，这事你认为靠谱吗？
欢迎关注北美土地公，聚焦北美商业地产投资案例——北美土地公本期聚焦于“LondonHouse酒店”的项目运作，此项目3年内以5300万美元的成本(equity)，为投资者赚取超过1.78亿美元的利润，3年4.3倍回报，IRR高达可怕的63% (Gross Profit, before taxes and fees)，并一举创立了LondonHouse这个奢华精品酒店品牌。
自2016年整体翻新完成起，芝加哥的“LondonHouse”酒店在美国境内获奖无数。LondonHouse项目主导者，John W. Rutledge（下文简称John)出售酒店物业后，与德国买方Union Investment Real Estate签订了长达25年的物业租赁合约，覆盖酒店的管理经营权，租赁，酒店品牌使用权以及每年20%的利润分成，并仍保留了LondonHouse内21000尺(Net Rentable Area)的一二层优质零售铺面资产。
LondonHouse的酒店房间平均售价打破芝加哥本地记录，许多资深酒店运营者为此大吃一惊。经此一役，John对于酒店资产运作的盛名可谓远播欧洲。John的优势是什么？团队通过哪种另类模式，实现完美的退出？十年前，次贷危机席卷美国，市场流动性的极度缺失，给地产开发带来致命的一击。开发商即便侥幸幸免于难，也难保没有挣扎在生死线的边缘。
而没有债务破产危机的机构，省时度势，明哲保身，大多选择逃离市场。本案例主人公John却是个反例。John选择在人群中逆行。他联合财力雄厚的有限合伙人(LP)，在银行收紧贷款，人人自危的大环境下，以全现金的形式，在火速急售的物业里挑肥拣瘦，锁定对己方最有利的销售条款。收购特定物业后，申请联邦政府的”历史建筑保护税务补助“ (Federal Historical Building Tax Credit)，再以物业为抵押物，进行短期建筑贷款，推行一系列的项目操作。
十年后在芝加哥某商业地产活动上，土地公与John有过一面之缘。John是“地标性建筑的翻新和改造”的主讲者之一。据John自己介绍，他于24岁创办了第一家地产公司，1994年在读商学院期间，创办了第二家公司，也是目前团队“Oxford Capital Group LLC”的前身。John经历了两次北美商业地产的市场奔溃，却信奉在别人恐惧的时候贪婪。
每次的危机下他不仅毫发无伤，反而逆流而上，让他在业界的影响力呈几何级数增长。迄今为止，他参与收购开发酒店项目的总金额超过30亿美元，总房间数大约13000间，并且为投资者赚取超过12亿美元的利润。LondonHouse原址建于1923年，是著名国家级地标性建筑，坐落在芝加哥North Michigan Ave与Wacker Drive的交界处，整体建筑面积361467平方尺，一共22层。
为了纪念原址名称”London Guarantee
