青岛的西海岸胶南主城区和唐岛湾哪个更有发展潜力？
看到有朋友问了一个问题：青岛西海岸胶南主城区和唐岛湾，哪个更有发展潜力？这个问题我们的看法是：如果只是论唐岛湾和胶南主城区的发展天花板，二者应该是差不多的。单看热力图，现在胶南一带象征人口高密度的红色区域，比唐岛湾一带浅很多，而且面积也要小。。那么很明显，现在胶南的发展不如唐岛湾，应该是胶南更有潜力咯。
好了，似乎一句话能回答完这个问题，但是我们还要掰扯一些东西：唐岛湾和胶南主城区，最后能摸到的天花板差不多高。唐岛湾和胶南主城区，地理上都属于地势较为平坦、视野较为较为开阔的滨海地带，规划上都是打造金融、商业为主的CBD区域，都计划建设超高层大厦，都有打造“总部经济”的设想。目前青岛最高的大楼是369米的海天大厦，而唐岛湾正在建设高度达到372.1米的科创金融中心，简称“三七二十一大楼”。
当然，胶南海洋活力区还规划修建400米的超高楼，还没开始建设的事情，我们就先不说了。重要的是，在今年年初发布的《青岛市商业网点专项规划》（2020-2035）年当中，唐岛湾和灵山湾同时被规划为青岛最高级别的广域级消费中心。这里请注意一下图上“灵山湾”消费中心的位置，很明显并不是处于东方影都附近，而是在城市阳台一带，属于胶南主城区。
所以，综合以上信息，还有西海岸的山海地形、交通发展、港口物流情况来看，唐岛湾区域和胶南主城区域，未来的天花板高度应该是差不多的。唐岛湾和胶南主城区，目前发展水平不同，在楼市的“板块轮动”阶段，处于不同的位置，房价也截然不同。就发展情况来看，唐岛湾一带，建设规划已经基本上完成，人口密度较高，商圈已经形成，地铁正在修建，即将成网。
就楼盘而言，唐岛湾一带供地已经非常紧张，小区只能“见缝插针”的修建，大部分新建楼盘体量都不大，只要没有明显短板，唐岛湾一带房价基本都已经达到2.5万以上，部分好一点的楼盘，如中联和府、凤栖澜玥、名家汇、唐岛金湾、HD金沙滩，房价已经“超3奔4”。这意味着昆仑山路以东，开发区一带，实际上已经属于成熟区域。
2015年之前，唐岛湾的房价和李沧区相比要低很多，而目前唐岛湾的房价实际上已经追平李沧区。很明显，个人看法是，因为有海岸线这个buff加成，在医院、地铁等更多配套建成之后，唐岛湾超过新都心、浮山后的房价，只是时间问题，5-7年时间应该差不多。但是胶南嘛，还明显处于城市发展建设的初级阶段。纵观整个胶南城区，目前建成的商场也只有中建幸福mall和胶南利群两家，体量均不大。
而且，胶南城区和周边的空地非常多，大片土地处于待建和建设状态，楼盘近百个，其中还不乏融创中心、中铁博览城这种超级大盘。因此胶南还处于聚人阶段，房价想要攀升还不太容易，目前胶南城东的楼盘价格多在1-1.5万之间，少数品质较高或者有海景的，如卡地亚世家、融创森海ONE，铂悦灵犀湾，单价能突破1.5万，但去化也不容易。
至于胶南城西的西客站、张家楼之类远郊楼盘，价格还没有摸到万元线。虽然胶南很多楼盘打着投资的旗号，但实际上胶南的房价近期想大涨并不容易，需要做长期准备。潜力不等于实力，有潜力不等于实力强，而且太强的潜力也同时意味着风险。在回答的第一部分，我们说唐岛湾和胶南主城最后摸到的天花板差不多高，所以很明显胶南的潜力更大。
但站在购房者角度，我们更推荐购房者购买唐岛湾。因为这个地方规划建设已经较为明确，处于楼市“板块轮动”的中后阶段，未来很快会在价格上发力。相比之下，胶南还处于楼市“板块轮动”的早期，还处于疯狂建设，野蛮拉人的阶段。不少地方房子比人多，想让房价涨起来，短期不现实。也就是说，胶南什么时候能把潜力兑现，是个未知数。
这么说，可能有些人搞不懂。举个简单的例子，学霸和学渣，谁更有潜力？答案肯定是学渣。毕竟每次老师鼓励后进生的话总会有“加油学，你比较有潜力”之类的话。但是，学渣的潜力肯定比学霸要大，但是学渣什么时候开始努力学习，什么时候考试成绩能追上学霸，这事，就不好说了……我们的历史文章链接：如何在青岛选购一套属于自己的豪宅？一、什么是豪宅？豪宅的定义是什么？青岛需要买学区房吗？第一，在青岛要不要买学区房，取决于你和你孩子的实力。
小议一下青岛的“老破小”住宅还值得买吗？小议一下青岛的“老破小”住宅还值得买吗？我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。我们的口号是：青岛置业指南针，买房这事得较真。
