业委会根据业主大会决议制订物业公司招标书，有当地招投标管理办公室组织招投标，中标物业公司与业委会签订小区物业协议，凭协议按时间进入小区为业主服务。三是因小区业主对聘用不聘用物业公司一时达不成一致意见，小区中又有涉及业主生活安全出行的电梯、二次供水、消防控制中心、监控中心的，社区会找一物业公司临时代管小区物业理服务。
如何进行业主小区自治？
首先，必须弄清楚自治的含义。许多人对基本概念都不知道，张口就讲错话，那就无法进行讨论。自治，就是自已做主、自我约束、自已治理。对一个小区而言，必须实现业主当家作主的主体地位，这是自治的根本所在。《物权法》赋予业主自治的的权利，《物业管理条例》明确了业主大会和业主委员会是业主自治的合法形式。所以，自治是法赋权力，也是必由之路，没怀疑的必要了。
业主大会和业委会是业主自治的组织形式，这已明确无误。如果一个小区连业委会都没有成立，就谈不上维护业主权利。空谈爭吵，于事无补。成立了业主委员会，并不一定要赶走物业公司自已干。究竟是另聘物业公司，还是"自管物业"，需要业主大会充分讨论之后慎重决定。由业委会取代物业公司，直接进行各项管理服务的，叫做自管物业。
小区自治管理就是根据《物权法》及《物业管理条例》，在物业管理区域内召开首次业主大会会议成立业主大会，选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。小区内的公共事物及全体业主共同管理的问题，由全体业主通过业主大会会议共同决定。在物业管理区域内召开首次业主大会会议的条件是，房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上，或者首个房屋出售并交付使用满两年的。
实现物业管理区域内业主自治管理的具备的条件是:1.召开首次业主大会会议成立业主大会选举产生业主委员会；2.有业主大会会议通过的《业主大会议事规则》及业主规约；3.《物业管理服务合同》是由业主大会会议通过的并由业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订4.业主委员会有效的监督《物业管理服务合同》及小区业主规约的实施情况；5.《业主大会议事规则》能够真正落实，每年的业主大会会议能够按时召开并完成会议议程。
物业进入小区服务的前提条件法律是如何规定的？
物业进入小区服务的前提条件是依照国家《物业管理条例》和当地人民政府"物业管理服务实施办法"进行，其要约是以协议或合同为准。一般有以下几种形式：一是前期物业管理服务。根据原建设部"城市住宅建设预售管理办法"，住宅小区房屋在预售前必须先骋用物业公司进行前期物业管理服务，前期时间为二年。由于住宅预售前全是开发商的房产，自然有开发商骋用前期物业服务的物业公司。
骋用的方法采用招投标方法，有中标物业公司与开发商签订前期物业服务协议。然后开发商在购房时告诉购房业主，物业公司已骋用，并在购房合同中做为附加条件一块签属。当小区建成后，符合居住交房条件时，前期物业服务公司凭已签订的合同接房，开始为小区管理服务，接房后再给业主发放钥匙时顺签业主购房时同意的物业前期服务协议、业主规约等。
二是根据业主大会决议骋用物业公司。业委会根据业主大会决议制订物业公司招标书，有当地招投标管理办公室组织招投标，中标物业公司与业委会签订小区物业协议，凭协议按时间进入小区为业主服务。三是因小区业主对聘用不聘用物业公司一时达不成一致意见，小区中又有涉及业主生活安全出行的电梯、二次供水、消防控制中心、监控中心的，社区会找一物业公司临时代管小区物业理服务。
