2016年6月，青岛平均房价是12349元，房价收入比2.03。如果懒得看以上表格，我直接给大家把关键的数据摘出来：2019年12月，青岛房价收入比2.08，每2.08个月薪酬不吃不喝可以买1平米住房。2018年9月，青岛房价收入比3.01，每3.01个月薪酬不吃不喝可以买1平米住房。2017年6月，青岛房价收入比2.69，每2.69个月薪酬不吃不喝可以买1平米住房。
2016年3月，青岛房价收入比2.03，每2.03个月薪酬不吃不喝可以买1平米住房。这一大堆数据很明显得出一个结论，那就是，虽然2016-2018这一轮房价上涨很猛，但是经历了严厉的调控，经过工资一定幅度的上涨和房价“16连跌”之后，2019年12月青岛的房价收入比，回到了大涨之前的2016年。很明显，辛辛苦苦好几年，已经回到解放前。
买了房子的不用沾沾自喜，没买的也别悲观，楼市的行情，其实就是这样轮回……其实楼市就是这个样子，不断的震荡，不断的轮回。很多人怀疑，不是价格围绕价值上下波动吗？为什么房价只涨不跌呢？道理很简单，考虑土地的稀缺性，房子的价值还跟货币供应量相关，因此，围绕一个数值上下波动的，并不是房价，而是房价收入比。有人似乎嗅到了一点味道，房价收入比轮回意味着什么？难道意味着房价下一轮大涨在即吗？也未必。
房价收入比降低，相当于个堆了个炸药包，房价收入比越低，炸药包就越大。但是众所周知，炸药的数量只能决定能爆炸后能炸得多响，至于能不能爆炸，并不取决于炸药堆砌了多少，而是必须要有个雷管去点。对于楼市，这个雷管是什么，大家心知肚明，在此看破不说破。问题是，这几天的“黑天鹅事件”，对于堆砌炸药的楼市而言，不仅没有装雷管，反而把可能有的雷管也彻底拔了，售楼处一律封闭，成交量速冻归零，整个社会按下暂停键……因为“黑天鹅”事件造成的恐慌情绪，可以肯定的说，刚刚出现的楼市交易量放大即刻被斩断，近几个月，甚至可以说2020上半年，青岛楼市止跌反涨概率并不大。
但是话要说回来，黑天鹅事件，只是拔了雷管，并没有把堆砌的炸药包也一并搬走，所以有一句话不得不说，那就是，既然炸药包没搬走，该来的东西，或许迟到，但不会缺席。因此，2020年下半年再往后，尤其是过了2021年，楼市会出现怎样一个情况，我们拭目以待。回答完题主的上半个问题，再看看下半个问题，那就是青岛哪个区域的升值空间大。
我的看法是：最有升值空间的是西海岸新区、城阳区。最没有升值空间甚至有可能贬值的：市南区、市北区、崂山区。道理有二。第一个，放眼全国，青岛是城/郊差距最大的城市，几乎没有之一。虽然看起来均价不高，但各区房价的方差几乎是其它城市的2-2.5倍。很明显传统主城区、学区房过热甚至出现泡沫，近郊地区萎靡。有位博主以苏州为例，说明青岛楼市存在着严重的两极分化现象：这个现象，很多人都发现了。
毕竟北京四合院的均价还不到通州、大兴的两倍，上海人民广场、静安寺附近和莘庄、浦江镇的差距也没青岛那么大，偏偏青岛海边一线到了城阳的四五倍，这肯定不合理了。所以，青岛传统市内四区，房价再涨下去，势必对人才引进、人口流入甚至城市整体发展形成严重桎梏。去泡沫势在必行。另外一句话，虽然孩子读书是刚需，但教育资源的意义并不是无限度拔高的。
青岛虽然房价是南京、杭州一半，但是青岛学区房比南京“拉力琅”、杭州学军、天长等的学区房更贵，直逼北京海淀名校，这明显就说不过去了——江苏路小学、嘉峪关学校虽然好，但是学区房已经贵到在青岛买套能自住的一流学区房的费用，到了比举家投资移民海外，孩子就读欧美名校更贵的地步，这就完全不能用理性解释了。第二个看供应量，放眼整个青岛，楼房供应量最大、最供过于求的，就是市内四区。
有人说，不对啊，有人说，青岛今年要释放出10多万套的楼房供应量，其中一半在西海岸、胶州，看看崂山和市南的供应，贵上天去也不奇怪……对于这些人，甚至不乏一些号称青岛楼市大V的“砖家”，我想问这些人一句，考虑供应量，只考虑新建楼盘供应吗？你们考虑过主城区存在大量的没电梯、没物业、没车位的筒子楼、老破小二手供应了没有？事实上，考虑这些“老破小”以后，市内四区的去化还真的非常的不轻松，甚至可以说近似无解。
上下二图，拍摄时间相差不到半小时，同样是青岛的西镇，金茂湾的灯火通明，和台西大院的灯火寥落形成了鲜明的对比。类似现象，在青岛很多地方都在出现，譬如说，海泊河入海口附近海岸新城和长途站周边的筒子楼、重庆路大山附近新建小区和雁山立交桥附近的四方大院附近都很典型。仔细注意一下，这种反差非常扎眼。此外，考虑城乡剪刀差，建设、投资的主要方向，人口流入、就业的集中区域……甚至从早晚高峰的车流向都无一不显示，青岛人口进入最多、最有活力、最有潜力的，是西海岸新区和城阳区。
类似的数据大家请等黑天鹅事件过去之后，一切恢复正常的时候，通过地图app自行关注一下青岛早晚高峰的车流量和车流向数据。很容易发现的是，青岛绝不是某些人印象里的北宿南工、西宿东工，实际情况是南宿北工、东宿西工。主要的就业聚集地是西海岸和城阳，而市北、李沧是青岛最主要的睡城。在房价低廉的地方工作，反而跑到房价高昂的地方居住，青岛在全国城市里可能是独一份，也是不合常理的，肯定会渐渐改变。
