而且秋长的市政建设，城市形象典型的脏乱差，每次路过基本都是飞尘满天，垃圾成堆。至于淡水老城区，城区狭小，道路拥挤不堪，可发展地块基本已开发完。现在全力向东边、北边开发，从地段来说显然没有太多上升优势。大亚湾大亚湾地势平坦，境内少山，西区基本所有道路都和坪山、坑梓打通，成了深惠两地事实上的融合。区内市政建设、市容市貌、城市道路工程等方面惠阳区与其相比还是差距不小。
从可开发面积、居住的便利性、城市规划、通勤效率来说，大亚湾的确要比惠阳强不少。两地的经济从经济建设的角度来看，大亚湾现在的确算得上是飞速发展，无论是是以拉动经济的石化产业还是西区的电子与汽配产业，均在高速增长。再看看惠阳区无论从经济的增速来看，还是房地产销售的数据来看，惠阳比起飞速发展的大亚湾还是明显逊色不少的。
从两者目前相差150亿，增速相差10多个点来看，两地的经经济社会的发展差距只会越拉越大，大亚湾变得越来越像深圳，惠阳变得越来越像惠州。房子值不值得买决定房子升值的因素通常和当地的经济建设有直接的关系，地区发展的越快，钱途越光明，房价显然没有下跌的空间。虽然每个地区都在加大投入到房地产市场的钱，但像大亚湾这样在293平方公里的面积上，商品房建筑面积将近2000万平、年竣工上百万平的还是绝无仅有。
说明了什么？成交率高！为什么会成交率高？因为都看好这个地区的发展前景。仅从去年13000的均价来看，就比前年上涨1500块，增速13%。去年前11个月销售318.5万平，以120平一套来算，成交26500套！大亚湾一共才多少人？23万！加上旁边的惠阳总共才83万人，有这么多刚需吗？显然没有！那卖给了谁？一部份是深圳过来的刚需客，一部分是外地来的炒房客。
大亚湾的房子火热不是一天两天了，如果底裤都亏完了，开发商是不会投这么多钱进来的。买的没有卖的精，从成交数据就可以看出，楼市的火爆仍会持续一段较长的时间。至于什么时候会降降温，就要看区内什么时候限购或地块用完。越有钱的地区发展得越快，越能吸引人口流入。当然楼市也就没有下跌的空间了。就好像一个人流密集的临街商铺，指望着它降价甚至无人问津是不现实的。
惠州大亚湾哪个区域的房产的升值潜力最大？是中心区吗？
目前大亚湾升值潜力最大的应该是西区，尤其西区临深区域。但是从长远上来看，潜能最大的可能是中心区，尤其中心区南部的澳头临海板块。惠州大亚湾经济技术开发区是国家级经济技术开发区，按布局，分为东区（石化区），西区，中心区，港区，黄金海岸旅游区，如图：其中西区靠近深圳坪山，与坪山只有一路之隔，目前坪山的房价三万左右，大亚湾西区均价一万四五，坪山房价是西区的一倍，所以西区有补涨动力，升值空间很大。
惠州的地铁虽然一直是画大饼，迟迟不能落实，但是深圳的地铁14号线，16号线是实实在在的，尤其16号线，远期会与大亚湾对接，对大亚湾西区尤其临深区域是个利好。另外， 据深圳特区报报道，遭遇发展空间瓶颈的深圳国家高新区有望扩区。根据《深圳国家高新区扩区方案》将南山园区、坪山园区等五个条件比较成熟的园区纳入深圳高新区范围，扩区后深圳高新区总规划面积为159.48平方公里。
根据这个方案，坪山大发展指日可待，前景一片光明。坪山发展了，自然会带动临深区域，大亚湾房价我认为长期是看涨的，第一时间起飞的就是西区尤其临深区域。但是大亚湾的中心区毕竟是整个大亚湾的核心，政府办公部门都在这里，市政配套成熟，规划不错。个人觉得按市政建设来说，比西区好多了。目前中心区入住率不高，商业配套比较少，相信以后会逐渐起来的。
但是中心区，尤其北部这块，离石化区太近，这是致命缺陷。相比之下。我比较看好中心区的南部，主要是澳头的部分区域。澳头临海，惠州港和有名的渔人码头都在这里，生活气氛浓厚，人气不错，离石化区距离还算可以接受。澳头虽然是老城，但是里面也有新城区，高楼林立，李嘉诚的楼盘也在这里。一般一个大城市临海的地方，房价有可能是最贵的，比如深圳的前海，毕竟现在是海洋经济时代，所以澳头新城区这一块，长期看好。
尤其惠州港开通客运后，一小时内就可以直通香港，而另一边小桂出口开通后，直通深圳，前景无限。还有，目前惠州正在研究惠大铁路客运化改造，起点就是惠州港，一旦通车，从这里到惠州市区不用再坐公交，坐火车就可以，更快更方便了。综上，我认为居住的话，澳头比较合适，目前这里房价比西区便宜，长期来看，升值空间也不差。
