我来说说青岛房价暴跌之前的征兆。青岛峰会之后，也就是从2018年下半年开始，房价缓慢上涨，到2018年底，房价停止上涨。青岛房价下跌的经历虽然不具有代表性，但一方面有其共性，即供大于求。由此可以得出一个结论，一个城市房价要跌，只要土地供应充足，房子大量开发，集中上市销售，刚需客户不足，房价跌是必然的。
以国外房地产发展经验，房价要大跌之前都有哪些现象？
可以明确的说，国外的经验不好使。中国的国情和外国不同，征兆也不会相同。我来说说青岛房价大跌之前的征兆吧。准确的说，青岛的房价是从2016年下半年进入实质性上升通道的，其中最厉害的就是2017年下半年到2018年上半年，这一年不管那个区的房子整体上涨了至少一倍，有个别盘上涨二倍。最厉害的时候，个别盘一夜之间一平方上涨两千，等于一套房一晚上涨二十万，房价像坐了火箭，上涨幅度之大，可以用惊心动魄来形容。
青岛开完峰会之后，也就是从2018年下半年开始，房价上涨慢了下来，到2018年底，房价止涨。到了2019年上半年，青岛房子开始不好卖，大量楼盘进入推盘高峰，其中以黄岛和城阳高新区胶州推盘量为最大。房子上市一多，开发商压力倍增，这时候有一家开发商扛不住了，打响了降价第一枪，而且降价幅度很大，足以让购房人心动。
一石激起千层浪，一家降价，多家跟风，其中城阳，黄岛，胶州为降价重灾区，直到现在降价的风波还没停止。这就是青岛房价下降的前后过程。青岛房子降价有它特殊的情况，在我看来，这不叫降价，应该叫回落。为什么这么说？因为峰会之前涨的过了头，峰会结束之后，就应该回归理性，下降到一个合理的区间。有数据说青岛这次房价下跌幅度在20%以上。
虽然青岛房价下跌的经验不具有代表性，但是有一方面却有它的共性，那就是推盘量供大于求，由此可以得出一个结论，如果一个城市房价要下跌，只要供地充足，房子开发数量大，上市推盘集中，而刚需蓄客又不足，房价下跌是必然。在这种大潮退去的节骨眼上，开发商死撑硬扛也不行，你不降他降，总有扛不住的，联手捂盘更行不通，大家都等着回款呢！董青岛供稿。
钱没了只剩房子，一旦房价下跌会怎样？
其实，这个问题要分开看，它应有两个前提性条件，一你是以自有资金去买房，还是加了很多杠杆？二你买房仅仅是自用，还是为了炒房发财而手里持有了很多房先说第一种情况，买房仅仅是为自用，而且杠杆加的很低，即首付基本上是自己的或少部分是借的。这种也就是我们通常所谓的刚需。在这种情况，一旦房价下跌，只要房价没有跌倒，你买房时房价的三分之一，在现实中，基本上不会对你的生活和生存造成实质性的影响和冲击，唯一的影响就是你账面上的资产大幅损失，但这也仅限于账面资产，因为，你没有变现，所以就不会有实质性影响，就像股票一样。
而且考虑刚需买房，基本上都是要住到二三十年，若要时间周期拉到30年后，考虑到通胀等因素，房价就是再怎么跌，也是远远高于你买房时的价格，中间出现的价格波动，也在未来在重新涨回来。所以，若你是刚需，只有一套房，首付有没大幅借钱，房价下跌完全用不着担忧。如果，你是炒房客，通过到处借贷套现的形式，买了很多套房。
房价已经在下降了，如果房价下跌谁的损失最大？
那还用说，房价下降了，观望得人多了，房子就卖不出去，开发商损失很大。所以，在房地产下降周期中，一定会有不少中小开发商倒闭关张的。另外，银行的风险也加大，房地产开发商是两边都吃呀，拿地时贷款，卖房子跟买房人要钱，但买房人多数也是贷款的，钱都从银行出，如果有开发商卖不出去房子，倒闭了，银行坏账风险就增大了。
此外，房地产业务是每家银行的一大利润来源。这么好的业务收缩了，业绩受到严重影响，贷款出不去，收不回来，都很难记清。然后是土地提供者。这里规划的大房卖不出去，卖地会困难很多。对于买新房的人来说，如果不超支买房，房价下跌对他们影响不大。如果不是因为房地产会直接影响整个经济，间接的可能会失去一些工作，新的业主会失业，从而影响到月供。买家的损失还是可控的。
