3.房价日本房价从1985年到1991年增长了两倍多，全国平均水平，资产泡沫严重。日本的房地产泡沫导致了日本历史上黄金十年的丧失，黄金十年始于1990年。宽松的货币政策下，日元对外升值，本币宽松，直接推动了日本国内外的投资趋势。大量购买海外资产，楼市更是沸沸扬扬。最疯狂的时候，仅东京一个城市的土地总价值就相当于当年整个美国的土地总价值。在人们的疯狂追捧下，日本的资产泡沫，再一次进入了高速增长期。眼看房价上涨，房贷利率微乎其微，日本几乎所有家庭都开始贷款买房，房价被投机者迅速推高。而且大多数日本人在狂热分子的鼓吹下，认为日本的国情比其他国家更特殊。宣传日本国土面积小，人们更喜欢在相对固定的区域居住和生活，不像欧美人喜欢远距离搬迁。所以购房情绪一直居高不下，房价不太可能下跌。更何况日本之前从未经历过房地产泡沫和崩盘的痛苦，所以当时最有钱的人和老百姓都非常热衷于杠杆式的房地产交易。上世纪90年代，日本东京的房价达到了每平方米140万日元，几乎相当于当时的7.8万人民币，即使在今天也相当于100多万人民币。当时日本民众还高呼日本是日不落帝国。这时，
上世纪日本房地产泡沫破裂，房价下跌为什么没有人买？都不缺房子吗？
前几天刚从日本回来。感触挺深。有句话，我要分享给大家，就是“历史不会重演，但是历史总是惊人的相似”。日本有过的路，现在中国非常值得借鉴。战后的日本，就走向了一个靠房地产拉动经济的怪圈，日本人相信，房价只涨不跌，然后所有日本人举全家、全国之力，把所有的钱都投入到房产。但是，日本广岛协议后，房价疯狂下跌，这个时候，不是缺房子，是大家都想把房子卖出去止损，但是当大家预期未来房价还会下跌，房地产就陷入了恶性循环。
越跌越没人买，所有人都是买涨不买跌的。我们经过了长崎的各个街巷。我们发现，由于日本是一个极度缺乏资源的国家，目前的房子，还是上世纪80年代的房子。经历地产泡沫的日本，现在的地产市场，和咱们国内比起来，简直可以说是衰落的不行不行的。日本也有电商，但是电商和实体一样的价格和折扣，所以没有像中国这么火。他们用了更多的时间，进行基础科学的研究，而不是像国内一样做应用研究。
从日本房地产泡沫破裂的形势看，现在国内的房价到底是属于怎样一个阶段？
日本房地产泡沫导致日本历史上失去了黄金十年，是从1990年开始的。日本房地产泡沫的形成始末1985年9月日本大藏大臣竹下登启程前往美国参加了一个重要的会议，参会的国家有美国、德国、法国和英国的财政部长，当时的竹下登掌管着日本的财政税收和金融，是日本经济事务的核心决策人，在会议上五国财政部长达成了一项重要的协议，就是联合起来一起干预外汇市场，让美元对主要货币有序贬值，这个协议后来被称之为“广场协议”。
在广场协议签订之前日本经历了长达20多年的高速增长，经济总量跃居全球第二，当时的日本依靠廉价的日元和高超的手工业，让日本制造的产品畅销全世界，成为当时最大的贸易顺差国，由于美元大量流入日本，日本的外汇储备大量投资债券、楼市和股市。到1985年，日本取代美国，成为全球最大的债权国，而美国的外贸赤字却在不断扩大，所以美国希望通过美元贬值来增强美国的产品出口竞争力，并改善美国的国际收支状况。
在广场协议签订后不到三年的时间，日元似乎坐上了火箭，从一美元兑250日元左右一路飙升至一美元兑换120日元，在当时的日本，由于日元的大幅度升值，疯狂的日本做出了很多令世界震惊的事情，如日本三菱公司收购美国地标象征洛克菲勒中心；1987年3月在伦敦佳士得的拍卖会上，一家日本企业用将近4000万美金拍的荷兰作家梵高的名作《向日葵》等等疯狂举动。
宽松的货币政策下，日元对外升值，本币宽松，直接推动了日本国内外的投资趋势。大量在海外购置资产，楼市更是沸腾。最疯狂的时候，仅东京一个城市的土地总价值就相当于当年整个美国的土地总价值。随着人们的疯狂追捧，日本的资产泡沫再次进入高速增长期。看到房子涨了，房贷利率微乎其微。日本几乎所有家庭都开始借钱买房，房价被投机者迅速推高。而且大多数日本人在狂热分子的鼓吹下，认为日本的国情比其他国家更特殊。他们宣传日本国土面积小，人们更喜欢住在相对固定的区域。不像欧美人喜欢长期搬家，购房情绪一直居高不下，房价不太可能下跌。更何况日本之前从未经历过房地产泡沫和崩盘的痛苦，所以当时上至最富有的人，下至老百姓，都非常热衷于杠杆式的房地产交易。上世纪90年代，日本东京房价达到每平方米140万日元，当时差不多等于7.8万人民币。今天，它相当于每套100多万人民币。当时日本民众还高呼日本是日不落帝国。这个时候，日本人民觉得自己走到了人生的巅峰。
