很多人都很困惑，为什么商铺没有跟着房价涨。在这方面，我们认为房价并没有一直上涨。2019年，各地房价走势出现分化。未来几年，房价必然会下行通道。国内商铺总量已经过剩，投资商铺风险越来越大。商铺年租金3.5万，卖的房子价值80万。折算成人租金回报率为4.38%，应该是目前普遍现象。目前店铺退货率基本在5%以下，距离合格店铺7%的退货率还有一定差距。
房价一直上涨，商铺为何贬值？
最近，有一位网友告诉我们，在2019年5月份，他买了一套商铺，算上税费共计200万元左右，结果到了8月份，该片区域的商铺均价已经降到了30多万元。值得一提的是，上半年这些商铺的租金都在10万左右/年，结果到8月份，多数只有五六万元了。这位网友询问，房价为啥一直在上涨，而我投资的商铺却在贬值呢？对此，我们认为，房价也并非一直在上涨，2019年各地房价走势已经出现分化，今后几年房价必然会走下降通道。
而过去曾经的一铺养三代的商铺投资已经结束，而将会走向商铺贬值之路，投资者在购买商铺时千万要注意投资风险。第一，房子对任何人来说都是用来居住的，而商铺是纯投资品。人们可以不投资，但不能不解决居住问题。资料显示，从1998年开始，到2018年这20年时间里，国内商品房销售已经达到了2亿多套，即使打掉了投机性购房需求，但刚性购房需求还是存在的。
而商铺就不同了，是用来做生意的特殊工具，市场对商铺的需求是有限度的。第二，如果国内经济持续向好，那投资商铺的人会多起来，租赁商铺的商家也会络绎不绝，毕竟大家都有得赚钱。而一旦实体经济不景气，很多商铺出租困难，导致价格不涨反跌。当然也有房东为了赚钱，不仅不肯降价，还要涨租金，导致租户也只能把租金分摊到商品的价格里，结果是租户的竞争力越来越差，甚至连高房租也付不起，只能卷铺盖走人。
经济形势不好，也是商铺跌价的原因之一。第三，国内商铺总量已经过剩，投资商铺风险已经越来越大。现在不管是一二线城市，还是三四线城市，都建立了无数商铺，因为每一个商业住宅地产项目，都要连带建立不少商铺。同时，各类商业综合体，都在各大中城市拔地而起，无数商铺蜂拥而入，导致商铺市场早已供过于求。第四，电商网购平台对实体商铺的冲击力不容小觑。
数据显示，2018年中国电商交易额是31.63万亿元，网络零售9万亿。如果没有网购的话，至少有50%，即4.5万亿资金进入实体店购买。对于那些销售标准化、同质化商品的实体店来说，国内年轻群体都在网上购物、订餐，实体店早已到了门可罗雀的光景。而那些经营实体店的人纷纷歇业，投资商铺的房东能把商铺租出去，每个月有点收入，就已经算是不错了。
很多人感到困惑，房价上涨为啥商铺没跟着上涨？实际上，房子与商铺是完全不同的属性，房子是住人的，需求量大。而商铺是用于投资赚钱的，在国内经济向好的时候，房东和租客还能达成共赢，但是在经济不景气时，租客少了，房东也赚不到钱了，甚至商铺拿在房东手里，想要出售都很困难。更何况，目前国内商铺总体已经过剩。同时，电商平台对实体商店的冲击，投资商铺的业主的日子肯定会越来越难过。
商铺年租3.5万，房价80万，是卖了投资住宅，还是留着吃租？
商铺年租金3.5万，房子卖掉价值80万，换算成年租金回报率就是4.38%，这样的商铺回报率在当前应该属于普遍现象（目前商铺的回报率基本都在5%以下），距离合格商铺7%的回报率还有一定差距。卖掉投资住宅还是继续持有收取租金，取决于以下情况：1、这个回报率究竟能否长期保持？如果可以长期保持不变，继续出租也可以，毕竟比稳妥的银行大额存款收益还略高一些。
如果今年租金3.5万，明年就变成3万，或者年平均租金不到3.5万，那就没必要持有了。2.商店有贷款吗？如果扣除银行贷款后的收益率也建议保留，否则你的收益率达不到这个水平。3.当地房价还有多大上涨空间？能否保持每年上涨的收入超过商铺的收入？如果可以，那就卖掉商铺，投资房子。4.有没有更好的投资渠道，收益能大于商铺？从情况来看，要求在商铺和房子之间选择，说明你还是倾向于稳妥理财，高风险投资应该不适合你。
