如今的奥体中心是沈阳中心城区发展的排头兵，周边写字楼里都是大型商业超高档住宅。沈阳地铁浑南有轨电车29号线换乘奥体中心辽宁体育馆，为公交枢纽站，其他配套设施完善。成为沈阳目前和未来最繁华的商圈之一，彻底改变了沈阳人对奥体中心远离市区的主观印象。目前奥体中心房价比一环内高很多。可以说，城市建设改变了人们的生活，奥林匹克的未来发展还有空间
如何看待合肥政务区新建的奥体小学，以及它对周边学区房的影响？
奥体小学真的好吗？最近一段时间，奥体小学被炒得很热，但学区真的就有大家认为的那么好吗？有一种说法是，奥体小学的学区范围内没有回迁小区，而且学区内房价都很高，这意味着生源不错，奥体小学有望成为顶级学区。其实我们看到，翠庭园小学从2004年建校，至今已有14年的沉淀，其管理经验和师资力量都是经得起考验的，学区内生源大都来自合肥的中产家庭。
尽管翠庭园是一所回迁小区，但该小区户数仅占学区内总户数的8%左右，对学区内整体生源基本不会产生实质性影响。奥体小学是一所新建小学，没有什么沉淀，很多新招老师都是没有教学经验的年轻人，其教育质量未必就会好过拥有十几年建校史的翠庭园小学。因此我认为奥体小学未必就优于翠庭园小学，也不要对奥体小学过于盲目推崇。
尽管如此，我们仍然要对市场产生敬畏，因为理性不能解释一切，由于信息不对称，市场有时是不理性的。比如滨湖46中 师范附小的学区房，尽管46中搬到滨湖已有十余年，学区也从原来的一档退化为二档，甚至连真学区都算不上，但是目前房价已经2w ，其学区溢价一点不输其他真学区公号小易论楼市2018年第一季度合肥滨湖房价分析和购房建议。
有时候市场是盲目的，加上信息获取成本太高，大部分不知情的民众只相信品牌和名气，而不管其实质如何，这是最可怕的。不管怎样，奥体之争这场闹剧以这个结局收尾，奥体小学未见其校，已闻其名，一个未建成的学校竟能引起如此大的风波，这种影响力还是超出了我的想象。民众对奥体小学的盲目追崇和期待，有可能客观上造就一个假想的优质学区，再通过中介中间炒作，这种假想可能会影响一大批购房者，加上又是距离50中新校天鹅湖校区最近的小学，存在促其最终成为真学区的可能。
对政务区部分小区的影响我在之前文章中分析过合肥的学票价值，也就是说合肥目前学区房的溢价，主要体现在学票的价值上。一般房产的价值构成为土地价值 建筑价值，而学区房的价值构成为土地价值 建筑价值 学票价值。我们大家都知道，房子自建成以后，就在不断磨损，建筑价值其实是一直在贬值的，只有土地价值和学票价值一直在升值。
从某种意义上来讲，当区域成熟以后，土地价值基本是固定的，学区房升值主要体现在学票价格的上涨。学票价值占学区房价值的比重越大，学区房升值的潜力就越大，因此我们看到许多老破小学区房的升值潜力不输新房。面积越大总价越高的学区房，学票比重越低，学区溢价反而越低，即使是顶级学区，升值潜力也不如新房。你投资的主要是学票，总价越高，学票价值占比越低，投资价值越低。
我之前算了一下，行政区50所新学校的学校票值大概是22w，而行政区每户平均成交价大概是200w。2018年第一季度合肥行政区二手房成交分析及购房建议上，学校票值仅占10%左右。南门45小学均价130w，校票价值55w左右，占比40%以上。换句话说，行政区的溢价还是很低的，尤其是大户型的学区房，不值一提。
