未来两到三年房价会涨20%-30%吗？如果目前房价不变，未来2-3家开发商利润调整甚至亏损，国家宏观经济好转或企稳，房价不降反升。如果宏观经济出现大的下滑，房价就会下跌。包括汇率、中美贸易战在内的外交政策都会传导到金融市场。第三，看人口的购买力和城市人口的增长。目前来看，全国的房屋交易量无疑下降了不少，但大部分城市的房价并没有明显松动。购房者、开发商、银行、地方ZF都在博弈。
国内房价近期会下降吗？
在国内，影响房价的因素实在是太多了首先我们要做的，中国的房地产市场并不能叫市场，是政策主导的“市场”面粉全部国家控制，什么时候提供面粉，面粉多少钱卖都是国家来定，这就导致了“面包师”—开发商，做出来的面包怎么卖，什么价钱卖。政策还包含行政政策，金融政策，甚至外交政策，目前的行政政策就是保持房价稳定，打击炒房。
但是中心是稳，所以政府不愿意开发商降价，怕出现房闹，影响社会稳定，金融政策，还是稳健为主，虽然相对之前货币收紧，但是市面上大量的超发货币，这些钱在找到新的保值增值渠道之前是不太会从楼市出去的。同样银行也希望房价稳定，银行怕断供增加，坏账增加，危害金融体系，外交政策方面，包括汇率，中美贸易战，都会传递影响到金融市场，传递给房价第三看人口购买力和城市人口增长情况目前全国范围内房屋成交量毫无疑问是下降很多，但是大部分城市房价并没有明显松动，买房者，开发商，银行，地方ZF，都在博弈。
2019年楼市交易量会下降吗，房价会下跌吗？
未来2到3年房价不会下跌，甚至可能会上涨20%-30%，为什么这么说，我们只要对房价做一个科学的分解，用量化分析的方法就可以对未来2-3年的房价，做出比较清晰明确的判断。房价的构成中第一部分是土地成本，土地成本一般占房价的40%左右；第二部分税收成本，一般占到12%-15%；第三部分是建筑、建材、施工、设计等成本（这部分成本有两种表达方法：一是按照绝对成本的数额，二是按照比例，
而按照绝对数额可能更准确一些）。2017年，全国每平方米住宅的设计、施工、建材、装修、装饰成本加一起，在2500元左右，剩下的其他房价构成部分是比较弹性的，比如房地产开发商的运营成本和利润。过去10年，全国一线城市房价上涨了将近4倍，二线城市上涨了3倍左右，三线城市普遍上涨了2倍多，不到3倍，但过去10年全国一线城市的土地价格上涨了将近5倍，二线城市的地价上涨了4倍左右，三线城市地价上涨了将近4倍。
从这个角度看，过去十年，土地价格的上涨速度跑赢了房价的上涨速度，对过去这轮房价的快速上涨，有朋友就认为，在这个阶段开发商的利润率肯定有了很大提升。根据对所有上市公司房地产企业利润率的跟踪分析，2012年到2017年，开发商净利润率水平始终徘徊在10%左右，低的时候不低于9%，高的时候不超过12%，相对比较稳定，
那么问题就来了，房价上涨了这么多，为什么开发商的利润并没有明显的上涨呢？通过分析地价的变化我们找到了答案。2012年，土地价格约占到房价的35%，2013年上升到了40%，2014年上升到了45%，2015年上升到了50%，2016年上升到了65%，2017年上升到了68%，将近70%，最近，根据国家统计局公布的1到9月全国房地产市场运行的数据，今天土地价格已经超过了房地产企业销售收入的60%，可以理解为地价在房价中的占比超过60%。
土地作为房地产刚性价格的组成部分，从2012年开始每年增长近5%。在土地刚性成本的驱动下，房价很难下降。开发商前两年拿的地，未来两到三年就变成了市场上的房子。如果房价水平不变，显然开发商的利润会大面积调整，甚至亏损。为什么这么说？根据国家统计局9月份公布的数字，房地产用地的楼面价已经达到每平方米5200元，加上每平方米1500元的税费成本。建筑设计安装费用2500元，费用会超过9100元。
