威海是全国房价最低的十四个沿海开发城市之一。从这些方面来看，威海的住房供大于求，这是一个严重的问题。全国有40多个县级市房价超过威海。说现在房价多少并没有什么实质性的意义，就是在跌是事实，能跌到什么程度还不好说。价格跌破2016年是大概率事件，原因有二:购买力和房源供应。教你一个简单的方法，判断威海楼市还有多少购买力。
威海这样的三线城市，房价多少算合理？
我认为，高端小区1.2—1.8万元/平，比较合理。2017年6月12日，威海第一个精装修楼盘——恒大海上帝景开盘，均价1.2万元/平，还是比较靠谱的。今年5月14日，恒宝天玺隆重开盘，坐拥威海中心地段，一个定位较高的项目，均价2.5万元/平。这个价格对于威海的房子来说，绝对算得上首屈一指的了，好像高的离谱。
威海的房价多高？
现在说房价有多少没啥实质性的意义，就是一个事实下跌中，具体能下跌到什么程度不好说，跌破到2016年的价格是大概率事件，原因无非就两条，购买力和房屋供应量，教大家一个简单的方法来判断威海楼市上还有多少购买力把你通讯录.微信.身边的朋友列出来然后看看这些人现在还能买的起房子的人列出来，然后在在这些人中2年内急需买房子的人写出来，再乘以一定的基数个人感觉这基数不会超过300毕竟威海是个老人居多的老龄化城市如果你是高收入人群请在此基础上乘以1/5,如果你是低收入着请乘以2。
这就大体估算出购买力，真的很少房屋供应量楼价下滑，都急着抛售割韭菜，所以二手房抛售量是暴增，威海二手房出售最少有1万多套以上这都是保守估计，还有新房没买卖完的最近新开盘的也得7000-8000套以上。还有一个大事就是威海刚刚卖地14亿，楼面价都是1000-2000元左右，还有几百的价格只要不低于4000就有的赚。
从这几方面来看，威海房屋供应量是供大于求，是严重的供大求。政策方面菏泽取消限售闹得是挺火的，不过大家放心，威海肯定不敢取消限售的，至少19年是不会的，原因很简单，威海持续一年多的炒房，将近40%左右是被外地人买走的，如果取消限售的话这么大量外地炒房客买走的房屋集中入市，后果很严重，威海得楼市可能短时间就崩盘了。
还有一个就是2019房产税出台的可能性很小。现在的大政策已经跟明显了，就是住房不炒，回归住的属性，就是让大多数人买的房子，当然这个调控周期比较长，有一点比较肯定的是房产税出台之日就是调控全面放开之日，简单的说就是去掉一个枷锁再给你上另一个枷锁，国家不会放出高房价这条疯狗出来了拉动经济。简单的预测一下威海得房价春节过后会加速下滑，19年上半年最少会下滑30%以上，至少不多。
威海的房价什么时候能降到2015年的水平？
2015年威海万象城的房子不到6千，华夏的房子4千多。从2017年恒大海上帝景拿下三角轮胎地块，当时的地价折合楼面价每平米不到3千，恒大海上帝景17年开盘价格一下子就1万以上了。后来万达的地价折合每平米5千多了，2020年中海和海信的楼面价已经9千多直逼一万了。房价首先是由地价决定的，而且这是非常关键的因素。
我们不要一味的认为开发商是推高房价的主导者。万象城当年的土地成本每平米2千左右。我们不否认有部分开发商拿着便宜的地价，卖着高房价。现在降价的恰恰就是这部分楼盘。我们可以发现，整个威海真正降价的绝大部分都是城郊结合部，或者临港，东部滨海新城等新开发区域。真正核心城区的房子降了吗？没有，主城区的二手房近期成交量急剧下滑，当成低价买入的房东现在都希望借周边新楼盘的高价把自己的二手房高位转让出去。
但老小区的环境、户型、绿化物业都与品牌开发商相差甚远。于是大家都去买新的优质社区。今年1-8月，威海主城区新房价格实际上涨3个百分点，二手房价格下降5个百分点。威海是全国房价最低的十四个沿海开发城市之一。全国有40多个县级市房价超过威海。但是威海的环境，空气质量，城市文明程度都比很多房价高的城市高很多。主城区的房价估计要到2015年的水平才能见到，除非全国房地产崩盘。那时候可能就不需要房子免费了。
