未来两到三年房价会涨20%-30%吗？外交政策，包括汇率、中美贸易战，都会传导到金融市场，进而传导到房价。第三，看人口的购买力和城市人口的增长。目前来看，毫无疑问，全国的房屋交易量下降了很多，但是大部分城市的房价并没有明显松动。买家、开发商、银行和当地ZF都在玩游戏。
2019年楼市交易量会下降吗，房价会下跌吗？
未来2到3年房价不会下跌，甚至可能会上涨20%-30%。为什么这么说，我们只要对房价做一个科学的分解，用量化分析的方法就可以对未来2-3年的房价，做出比较清晰明确的判断，房价的构成中第一部分是土地成本，土地成本一般占房价的40%左右；第二部分税收成本，一般占到12%-15%；第三部分是建筑、建材、施工、设计等成本（这部分成本有两种表达方法：一是按照绝对成本的数额，二是按照比例。
而按照绝对数额可能更准确一些），2017年，全国每平方米住宅的设计、施工、建材、装修、装饰成本加一起，在2500元左右。剩下的其他房价构成部分是比较弹性的，比如房地产开发商的运营成本和利润，过去10年，全国一线城市房价上涨了将近4倍，二线城市上涨了3倍左右，三线城市普遍上涨了2倍多，不到3倍。但过去10年全国一线城市的土地价格上涨了将近5倍，二线城市的地价上涨了4倍左右，三线城市地价上涨了将近4倍，
从这个角度看，过去十年，土地价格的上涨速度跑赢了房价的上涨速度。对过去这轮房价的快速上涨，有朋友就认为，在这个阶段开发商的利润率肯定有了很大提升，根据对所有上市公司房地产企业利润率的跟踪分析，2012年到2017年，开发商净利润率水平始终徘徊在10%左右，低的时候不低于9%，高的时候不超过12%，相对比较稳定。
那么问题就来了，房价上涨了这么多，为什么开发商的利润并没有明显的上涨呢？通过分析地价的变化我们找到了答案，2012年，土地价格约占到房价的35%，2013年上升到了40%，2014年上升到了45%，2015年上升到了50%，2016年上升到了65%，2017年上升到了68%，将近70%。最近，根据国家统计局公布的1到9月全国房地产市场运行的数据，今天土地价格已经超过了房地产企业销售收入的60%，可以理解为地价在房价中的占比超过60%，
土地作为房地产价格刚性的构成部分，它所占的比重从2012年开始以每年将近5%的速度在提高。在土地这个刚性成本的推动，房价很难出现下降的局面，开发商在最近两年获得的土地会成为未来2到3年市场上的房子，如果房价水平保持不变，很显然开发商的利润就会出现大面积的调整，甚至是亏损。为什么这么说呢？根据9月国家统计局所公布的数字，房地产土地的楼面价已经达到了每平方米5200元，加上每平方米税金的成本1500元，设计建筑安装施工的成本2500元，成本将超过9100元，
而9月全国的住宅平均销售价格只有8500元。如果保持现在的房价不变，未来2-3开发商会利润会调整，甚至亏损，如果开发商仍然保持今天10%左右的净利润水平，就会意味着未来2到3年房价将出现20%到30%的上涨压力。那么未来2到3年房价一定会上涨20%-30%吗？不一定，开发商可以通过延缓施工的进度，把这件事情延缓到未来发生。
国内房价近期会下降吗？
在国内，影响房价的因素实在是太多了首先我们要做的，中国的房地产市场并不能叫市场，是政策主导的“市场”面粉全部国家控制，什么时候提供面粉，面粉多少钱卖都是国家来定，这就导致了“面包师”—开发商，做出来的面包怎么卖，什么价钱卖，政策还包含行政政策，金融政策，甚至外交政策。目前的行政政策就是保持房价稳定，打击炒房，
但是中心稳定，所以政府不愿意给开发商降价，怕有房闹，影响社会稳定。金融政策依然稳健。虽然与之前的货币紧缩相比，市场上有大量超发货币，在找到新的保值增值渠道之前，不太可能走出楼市。同样，银行也希望房价稳定，银行也害怕断供增加，坏账增加，危及金融体系。外交政策，包括汇率，中美贸易战，都会传导到金融市场，也会传导到房价。第三，看人口的购买力和城市人口的增长。目前来看，毫无疑问全国的房屋成交量下降了很多，但是大部分城市的房价并没有明显松动。买家、开发商、银行和当地ZF都在玩游戏。
