优秀的选址能力成为华夏幸福运营产业新城的护城河。华夏披露2019年中报。上半年实现销售额645.31亿元，营收387.3亿元，同比增长10.7%。当其他开发商在信贷寒冬中瑟瑟发抖时，华夏幸福上半年融资增加632.55亿元。华夏没有过一个快乐的2018。其股价从年初42元的高点跌至10月份20元以下的低点，高低差过半。
现在华夏幸福债务危机，买华夏幸福的房子会不会烂尾？
这个问题我比较有发言权。我和华夏幸福合作了十年了，他是我合作过的开发商里边，比较讲良心的一个。华夏幸福的物业服务也非常好。他的问题是，扩张太快。重点布局环京，结果环京限购，导致他的资金开始紧张。前期产业园区投入太多，回报周期长，加上政府地方债太多，无法按时支付款项，重压之下，资金才会出现问题。华夏幸福自持物业很多，如果把自持物业全部出清的话，也会解决大部分问题。
事件华夏幸福披露2019年中报，上半年实现销售额645.31亿元，营收387.3亿元同比增长10.7%。前6个月净利润实现84.8亿元，同比增长22.4%，下半年再完成60.08亿元，即可完成与中国平安的2019年度业绩对赌。从披露的信息看到，当期公司融资加权平均成本为7.23%，其中银行贷款的平均利息成本6.41%，债券及债务融资工具平均成本为6.87%，信托资管等其他融资的平均利息成本8.60%。
与大型优质地产公司如万科华润与中海等46个点的融资利率相比，还是偏高了些。不过，自从平安成为重要股东之后，华夏的融资渠道和成本都在往好的方向转变。近期披露的一些债务信息印证这一观点。华夏上半年以5.5%的票面利率发行一笔5 年期公司债融资10 亿元，以6.5%8.6%的票面利率发行四笔美元债融资16.3 亿美元期限25 年，并拟发行不超过50 亿元的中期票据和10 亿美元的境外债券进一步补充资金，这些利率都不高。
发债成本的高低，体现的是债权人对公司的信心，目前的华夏能有这个相对较低的成本发债，信心也是因为有平安这个重要股东无形背书的结果。同时得益于公司较高的信用评级，公司获得中诚信联合东方金诚等多家国内顶级评级公司AAA主体信用评级，国际信用评级机构惠誉BB 独立公司评级，展望为稳定。8月15日，公司18华夏04公司债票面利率由7.40%下调至6.60%，凸显出投资人对公司的认可。
另外，华夏幸福6月底发布公告称，公司控股股东华夏控股拟向公司提供18 亿元永续债权资金，永续债权资金投入第1-3 年利率为6%/年，公司可以在第三年到期日本息归还或继续使用，大股东的支持还是挺给力的。作为第二大股东，中国平安带来华夏幸福的不止业绩压力，还包括179.73亿元的投资款，以及融资时的信用背书。
当其他开发商在信贷寒冬中发抖时，华夏幸福上半年新增融资632.55亿元。目前公司主营业务在环北京以外区域的迅速发展，充分印证了公司产业新城模式的可复制性。按照中金的预测，伴随园区签约投资额的持续增长和陆续结算，2019全年园区结算收入额料接近400 亿元，对应增速近三成。公司产业新城的异地复制进入全面加速时期，截至19年中报，公司在全国范围内布局了15个核心都市圈，形成了3 3 X的战略格局，累计布局近80座产业新城。
优秀的选址能力已经成为华夏幸福运营产业新城的护城河。公司去年的净利润117.46亿元，擦线达标。若2019年仍能达标，现在市值对应的PE约为5.5倍2018年分红率约31%，若今年继续保持这个水平承诺到2020年每年至少30%，每股分红将在1.43元上方，股息收益率5.4%，具有良好的吸引力。若按平安当初的入股价计算，平安的股息收益率高达6%不由得感叹，平安又做了一笔好买卖。
其实华夏的快乐2018并不快乐。股价从年初42元的高点跌至10月份20元以下的低点，高低差过半。2018年，年报首次公布的致股东信中的开篇文字写道，2018年，水逆之年，已经过去了！变革的焦虑，大起大落的煎熬，都悄悄过去了！美丽的春天和新的希望正向我们走来！此外，华夏幸福还迎来了18年的吴向东和老搭档于坚。于坚曾任华润置地CFO，在融资方面颇有建树。
