日本房价破灭后，最后的接盘侠现在怎么样了？
众所周知1985年广场协议后，为了解决美国财政贸易双赤字问题，日元被迫大幅升值。从而引发了长达5年之久的日本经济泡沫，在那纸醉金迷的五年时间里，日本人天真的认为工资会一直增长，房价也会一直高升。夜夜笙歌的银座街头，拿着万元大钞居然打不到车的故事流传至今，在日本泡沫经济巅峰期，东京皇宫附近的土地就能买下美国加利福尼亚州或者加拿大全境，日本整体的房地产价格居然达到了美国的4倍。
（美国国土面积是日本的25倍），终于在1990年3月日本财务省下达对于土地的融资条款俗称“总量规制”，日本银行更是在一年之内六次升息，将基准利息从2.5%提升到了6%。政府随后又通过对土地增税等手段，迫使房地产产业强行硬着陆，主动刺破了地产引发的经济泡沫，到2013年安倍经济之前，东京圈房产指数只有1991年巅峰时期的35%左右。
那么现在咱们来回头看，在1990年购买了哪类房产的人最终成了最惨的接盘侠呢？答案是使用贷款上限购买了郊外自住房的人，房地产下降的大趋势来临时，流动性最好的核心区域其实并不愁易手的机会，而且只要有稳定的租客承租，只要租金能够还得起贷款，尽管房产自身的价格大幅贬值，房东并不会承受过大的压力。而使用自己贷款上限购买了郊外自住房的人就不一样了，
郊外的房子流动性极差，价格跌得跟断了线的风筝一样，根本无人接盘。房主人买来自住，在接下来近10几年的经济不景气的大环境下，如果能保住工作慢慢还贷倒是还好，一旦工作都出了问题，不但要把房子归还给银行，流落街头，还要继续归还因房产下落产生的差额部分，所以在购买房地产的时候，无论是投资还是自住，一定要牢记地点才是重中之重。
1990年代在高位接盘的日本人，在房价崩溃后都怎么样了？
说一下我的亲眼所见吧，我是97年去的日本，99年回国。那时候大学刚毕业，也没学过经济学，好多事情都不懂，只是有些实际感受，出国之前，我们翻译给我们开玩笑说日本不需要鞋油，因为咱在长治沾的泥去了日本就都蹭到日本路上了，鞋子就干净了。也真是，到了日本，下了飞机，出了机场，感觉真干净啊，日方给我们安排了宿舍，家具家电一应俱全，比我在家的配置高多了。
出门有电车，去东京有新干线，到同事家做客，完全就是独栋别墅啊。日本人请我们吃饭，食材丰富，有海鲜有和牛，请我们旅游，有温泉有滑雪。去医院看病，去图书馆看书，处处感觉与国内对比，日本太富裕了，立交桥下、公园里偶尔也会看到流浪者，但都收拾得比较干净，不像个讨吃要饭的。我曾在上野公园露宿一晚，和个流浪者喷了会儿，他说在日本没钱也能活下去，
反正以那时候的国内对比，日本绝对是个富裕社会，我们在那里感受不到泡沫破裂带来的巨大伤害。尽管日本人称之为“平成不况”“失去的十年”，可也没听说周边有谁自杀的、活不下去的，泡沫破裂后，日本经济确实不增长了，但房子盖起来了不会倒掉，道路铺好了还能跑车，设备建起来了还能运转，日本已经进入了物质丰裕的社会，生活水准没有下降。
然而，繁荣的感觉已经没有了。日本很多年轻人颓废，待在家里，不想上进。我曾经参加过一个中日青年交流会。中国年轻人觉得朝气蓬勃，因为大家都觉得自己会比父母强。日本的年轻人有些迷茫，因为觉得社会是父母一手建立起来的，不知道还能做什么。也许，不管是什么，都会经历缺失、狂热、过剩、崩溃等阶段。如果没有狂热，就永远不会有过剩。过剩之后，可能只是少部分高位的流失，但对整个社会来说是进步，因为这样的东西最后也够了。
