深圳的面积只有北京的12%，上海的31%。但根据规划，到2035年，深圳的人口只比北京少500万，比上海少700万，所以从人口密度上来说，深圳会比北京和上海都高很多。如果上海真的严格按照这个规划，上海市场只能靠存量需求支撑。一方面取决于政策放松后增加的杠杆，以及那些被限购限制的人群的释放。另一方面，上海房价要想继续涨，就要等到在上海买不起房的人收入增加了，因为外来人口靠不住。没有外援支撑上海楼市的购买力，房价涨幅也会输给深圳广州，甚至输给部分二线城市。
深圳人口增长迅速，未来房价会超过上海吗？
我是房地产领域比较资深的观察者，目前已关注房地产超过5年，本人也有在上海等大城市购房的经历。下面结合我的阅历和相关资料对这个问题做下回答，深圳深圳的规划是，到2035年人口达到1800万，去年深圳常住人口1302.66万人，大概还有500万的空间，跟广州任务一样，每年要增加30万。但深圳的人口增量比广州还要更快，过去四年，深圳连续增加了60万、52.97万、61.99万、49.83万，
目前深圳还把落户门槛放的很低，大专就能落户，所以吸纳的人数最多，再加上在一线城市中，北京上海落户门槛太高，深圳高新技术业又多，从收入上来说也比广州更高，产业结构比广州更能吸引人，所以高端人才首先选择流向深圳，人才结构也比较好。深圳城市总面积1996.85平方公里，深圳不及广州的1/3，目前，广州土地开发强度不到30%，而深圳接近50%，已到达警戒线。
到2035年，深圳计划新增170万套住房，其中保障性住房和租赁房占比60%，市场商品房仅占40%，换句话说，未来17年，深圳只能提供68万套商品住宅，平均每年只有4万套。其实，说实话，深圳每年要是能提供4万套，也算不错了，就怕这4万套都供不出来，因为过去三年都没有达到这个数。2016年深圳新建住宅预售套数38321套，同比减少39.9%；2017年预售套数27324套，同比减少28.7%；2018年预售套数38158套，同比增加39.7%，
因为深圳确实是人多地少的城市，跟北上广比起来，每年出让的住宅用地少的可怜。上海到2035年，上海市常住人口控制在2500万左右，2018年常住人口已经达到2453万了，也就是说，未来17年里，只有50万左右的人口增长空间了！基本上每年只有3万人的名额，如果上海真的严格按照这个规划来执行的话，上海市场就只有靠存量需求来支撑了，一方面就是依赖于政策放松后的杠杆加大和被限购限制的那部分人群释放，另一方面上海房价想要继续上涨，那就需要等过去那些买不起上海房子的人收入增长后才行，因为靠外来人口是靠不上了，没有外援部队支撑购买力的上海楼市，房价上涨速度也会跑输深圳和广州，甚至不敌一些二线城市。
因为一个城市长期落不了户，很多人就会选择离开这个城市，毕竟没有户口孩子读书的问题就是个大问题，他们会选择去敞开怀抱的深圳，广州，杭州，谁将称雄楼市一哥？像深圳，整个城市比较年轻，规划也都很现代化，可以更好的借鉴东京轨道交通疏解人口过密造成拥堵的经验，所以深圳还可以增加人口。深圳只有北京面积的12%，上海的31%，但按照规划，到2035年，深圳人口却只比北京少500万，比上海少700万，所以论人口密度，深圳会比北京和上海都高很多，
基本上广州和深圳的步伐是保持一致的，跟北京上海截然相反，热烈欢迎全国人才加入，你可以说广深不如北京、上海牛，不如他们教育医疗资源多，所以要把门槛放低，才能吸引人才来，毕竟一个北京户口和上海户口的含金量，就是比广深户口的含金量高很多，这个不容否认，而且北京上海GDP已经是3万亿 的水平了，广深还是2万亿 的水平，不在一个档次，所以广深需要再接再厉。
是什么底气让深圳的房价超越了北京上海？
深圳人多地少。据说有2000多万人口，只有1997平方公里的土地。它还包括许多山脉、河流、湖泊和水库。深圳的单位面积GDP是北上广的几倍。深圳更有钱，300家上市公司，还有华为这样的非上市公司。光是华为平均年薪50万，员工总数18万，其他上市公司还那么多。高管、中层年薪百万，深圳有7家世界500强。
