但是，即使是济南青岛相比原来的双升20%的跌幅，也只是近两年涨幅的三分之一。青岛在上一轮各城市房价上涨中榜上有名。这是因为青岛为了去库存，比其他城市的限购限贷晚了几个月，也就是说今年青岛的房价不会暴涨，稳中有升是肯定的。1.城阳区作为青岛北部的新区，早已接替李沧，成为青岛最大的聚集地。
33城房价涨幅倒数第一，青岛的房子还能买吗？
在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪，逆向思维是一种智慧，但更需要专业知识来支撑。——观察员老王No.1青岛，终于跌到了榜尾看着最新一期的冰山指数，老王不禁感慨万千，去年还经常处于领头羊位置的青岛，在经历了连续的阴跌之后，在金九之前排在了33个城市的榜尾。（图片来自冰山指数公众号）原因很多，我认为最应该分析的是外来购买力，
如果没有外地购房客，在上一轮牛市中，西海岸、高新区、即墨的房子是不会那么快被一扫而光的。但是从2018年下半年开始，外地人购房热情已经大大减退，不要说创智新区，就是蓝色硅谷不少老盘的销售都已经非常惨淡，胶州开发区的商家已经“出海”，主动去鲁西南寻找“韭菜”。限购是一大原因，很多外地人想买西海岸、高新区的房子，但是又能迁徙户口，所以只能暂时搁置，
但是放开限购牛市就会重启吗？我认为很难。首先，在过去三年的牛市中，青岛其实已经透支了周边的投资型刚需购房者，许多养老族、为孩子存房的父母，在过去三年中都已经完成了置业计划；第二，外地的新韭菜也没有“余粮”啊，在全国范围内，棚户区改造货币补偿已经越来越少，拆迁户们拿到手的是房子不是票子，拿什么来青岛买房？第三，购房者心态变了。
许多人一看当地的房子都在不断落价，上网再看看青岛也是如此，那么他就不会再孤注一掷来青岛买房，第四，就是目前有些区域宜居属性实在太差。以为只靠画饼就能引来源源不断的外地人，但是楼市凉下来之后，外地人也会冷静下来。他跟着你的看房车来青岛，满眼都是楼盘，走出来想买包烟都找不到超市，价格和当地配套齐全的市中心差不多，他们心里肯定也嘀咕：这样的房子能住吗？所以，现在我们去一些全国性房企的营销现场，我们还可以看到许多外地牌照的汽车，你不要以为这是盛世归来，这可能只是开发商油补政策比较诱人，一些外地客也想来青岛看看罢了，这些楼盘降价时可能比谁降得都猛，
从目前的市场来看，下半年或者明年上半年部分区域很可能会放开限购，但是即使放开，因为上面的四大原因水量也很有限，不可能润透所有的旱田。西海岸项目周边配套比较不错的地铁房、高新区有商业综合体的网红大盘、胶州即墨主城区周边配套完善刚需楼盘，一些存量巨大、配套匮乏、甚至连暖源、气源都解决不了，主要靠大饼支撑的区域，就如同贾布斯的股票，肥皂泡破灭后，就是一个万劫不复。
No.2新都心的盛极而衰现在楼市的价格战，城阳目前打得最为惨烈，各种特价房就如同是战场上的手榴弹，不断被开发商抛出来。有的开发商在超过10%的折扣基础上，甚至又赠送了十年的物业费，这种优惠力度可谓空前，相比之下，新都心板块还是比较稳定，虽然和达打出了一个低起价的广告，但实际上售价并没有降多少。但是在这个以本地刚需为主体的分析段落里，我不想去关注城阳，而是要关注主城区过去几年人气最旺的新都心，
因为这是一个牵一发而动全身的区域，南边可以影响市南的房价，北面辐射李沧。对于刚需来说，了解了这个片区未来房价的走势，就会明白在主城区什么时候可以出手，目前的新都心，在售楼盘都比较惨烈。以某央企最后一期的楼盘为例，虽然打出了错过就不再的招牌，但是销售也是举步维艰，但是，我们还应该看到的是，保利、青特的新盘在今年又会进入这个战场。
但与新都心核心区的老字号不同，无论他们如何宣传“浮山背后”和“新都心”的区位优势，他们的区位都不算太好。基本上只能算是地铁房，土生土长的朋友，去看了何达，连营销中心都没进。“总价那么高，位置又不好，我有钱在崂山买二手货，”这位朋友说。手里有重金的拆迁户几乎没有，手里只要两三百万就行，而且越来越挑剔。换房人看我市二手房成交量。在很多房东大幅降价的情况下，主城四区的成交量只有三四百套，而且很多都是不买房就出国了。
