目前房租和房价不匹配。与房租最直接相关的是租房群体的收入水平。如果工资高，需求方负担得起价格，房租自然有上涨空间。但是房价和房租的关系可以说是微乎其微。但是有些房东想利用房价上涨的机会提高房租，他们有这个心，但是他们没有这个市场。毕竟房东涨了房租，市场承受不起。租房的人干脆不租你的房子，去租别的房子。所以房租在更大程度上是由租房者的消费能力决定的，和房价的关系不是很大。
房租上涨的原因有哪些，与房价有关系吗？
当货币洪水无处可去，任何资产、商品和服务的价格上涨都将是一种预言的自我实现。因此，房租“调控”之本不是管制价格，而是管理预期。房租的上涨，是一种经济现象，更是一种感受和情绪。由于缺乏全面的统计数据，房东的“自白”，租房者的抱怨，越发成为对这种经济现象的度量。8月初，一位北京网友发布了一篇《资本盯上租房，要吸干年轻人的血吧》的文章，自家120平米三居要出租，心理预期价位是7500元/月。
但两家长租机构争抢房源之后，价格被抬高到10800元/月。这是一位“良心网友”。随即，租房者的声音在网上炸开了锅。一时间，大量租房者开始袒露自己“被涨房租”的遭遇。媒体调查发现，原来北京、深圳等地的房租，这段时间的确在悄悄上涨，有的区域，幅度不低。房租上涨，是某些因素综合推动的结果，但它们一直都比较隐秘，在经济的繁荣时点，长期不被关注。
比如，房东的利率风险、拆违或者城中村改造对供给的削弱等。但是，一旦遇到经济增速放缓，带来人们预期的扭转，这些因素就会迅速发生作用，改变市场。利率风险与涨租冲动2016年和2018年是两个极为特殊的年份，前者是房价上涨，后者是按揭利率上涨。在北京、深圳等热门城市，不少银行提供的按揭利率纷纷上浮，以前是基准利率，而现在是基准利率上浮10%~20%。
利率的上浮，不如房价暴涨那样吸引眼球，但它并非小事。如果说房价暴涨影响的是“阶层”，那么按揭利率影响的则是“生活”。一个作用于未来，一个介入当下。按揭利率上浮，有何影响？先做这样一个估算，300万的房贷，20年期等额本息，以基准利率4.9%贷款，那么利息171.20万元，本息合计471.20万元，月供是19633元。
但如果基准利率上浮1.2倍至5.88%，利息变成了210.86万元，本息合计510.86万元，月供则上涨为21285元，比之前多出了1652元。300万的贷款，不妨这样粗略推算，这套房子如果在北京的五环，500万的房款（首付200万），选取生活设施完备，出行方便的地段，那么只能买到80平米左右，两室一厅，两个人合租。
也就是说，如果房东在利率上涨的时候买房，和之前的买房者相比，他可能就需要让每位租客各自分摊新增的800元的月供成本。必须注意，很多房东并非新购房者，很可能是已购房数年的投资者。他们持有房产保值，等待未来某个时点出手。他们并不计较所谓的“租售比”，但利率的上涨却让他们必须警惕供房的现金流。因为，按揭合同极可能是浮动利率，如果央行加息，那么利息也将随行就市地上涨，因此月供也会增加。
这种“随行就市”的月供增长，叫做利率风险。此前，《南风窗》曾有一篇文章指出，中国的按揭贷款以浮动利率为主，这意味着如果市场处在一个加息周期之中，那么购房者将承担利率风险，主要表现就是月供上涨。利率风险之所以长期少人关注，原因在于中国人已经长期习惯于利率的各种“优惠”和宽松的货币环境。对新购房者来说，在2008年之后，为了刺激经济，银行往往会降低按揭利率，比如为基准利率7折到9折，这时购房等于“少付几十万”。
对于购房者来说，浮动利率下，央行多次降息，意味着月供减少数倍。然而，进入2018年后，这些曾经的“好事”都成为了过去。利率的变化既有宏观因素，也有微观因素。宏观上，外部环境的突变带来了资本外流的压力，使得中国开始去杠杆，流动性变得更加珍贵。此外，由于川普加强美元的政策和美联储加息的可能性，中国许多人都预计央行会加息，这在短期内不会改变。
