要从支撑房价的因素入手。毕竟房价不会无缘无故涨。意味着房价突然降了10%。这是一滴吗？这些年房价的上涨，似乎让国人形成了这样的观念。房价永远不涨不跌。买了就赚了。不管是真实需求还是被创造出来的需求，都会对房价产生影响。前者是真实的，后者是虚拟的，买不起房价。短时间内可以轰动一时，时间一长就会原形毕露。
郁亮内部邮件表示不要相信房地产市场会触底反弹！难道房价要下跌了？你怎么看？
房价多年来的上涨，似乎让国人形成这样一种观念房价是永远只涨不跌的，买到就是赚到。我不知道这样的逻辑能维持多长时间，但我相信市场已经在慢慢给出答案。2019年2月27日下午，恒大集团董事长亲自主持全集团营销会议全国所有住宅项目都能打9折。打9折什么概念呢？意味着房价一下子跌10%，这样算跌了吗？相信读者有自己的判断。
如今，地产龙头掌门人郁亮也表示不要相信房地产市场会触底反弹，这这句话分量几何我想大家都有个概念。那么房价会不会跌呢？还是要从支撑房价的因素着手，毕竟房价也不会无缘无故涨起来。支撑房价的因素是什么？需求！不管是真实的需求还是认为造出来的需求都会对房价造出影响，前者是实打实的，后者是虚的，虚的扛不起房价，短时间能哗众取宠，长时间必然原形毕露。
任泽平先生有个观点房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。我也是比较认可，毕竟房子最终是消费者买单。大家可以自己去进行分析，对城市的金融土地供应和人口净流入几个方面进行分析，相信会得出一个比较客观的结论，当然这是房价应有价值，价格可能不会等同于价值，但围绕价值波动是毋庸置疑的。没有无缘无故的上涨，也不会有无缘无故的下跌。
万科董事长郁亮内部讲话说，我们找不到一个和房产赚钱前景相当的行业，这怎么理解？
郁亮说的是实话。在所有行业当中，能够像房地产这样赚钱的屈指可数。为什么房地产这么赚钱？房地产暴利来自于其高杠杆的特性，开发商动辄百分之七八十的负债率，但这也只属于正常水平，换做其他行业的公司，早就出现资金问题了。最夸张的时候，开发商只要交一点点保证金，就可以参与土地的招拍挂，中标后，就到银行去办质押贷款将土地质押出去开发商拿到土地，做好户型设计，就可以预售了——购房者拿着几十万甚至数百万的钱给了首付，银行发了房贷，开发商房子还没修好，就拿到全部房款了。
可以说，最舒服的时候，开发商是空手套白狼的，只要有一点点资本金，就能撬动好几倍的营收。虽然现在土地招拍挂不能用银行贷款了，取得预售也需要打桩有些是需要建设到一楼，开发商的投入增加，但它高杠杆的属性不会改变，所以收益会成倍放大。如果没有这样的杠杆效应，开发商就像普通企业那样，从资本金的回报来看其实并不算高。
有人会说，其实腾讯阿里这样的互联网公司，用友这样的软件公司，毛利率都很高。但是你要知道，互联网大公司真的能赚钱，而且成为互联网大公司也不容易。另外，一些软件公司，比如用友软件，主营财务软件，毛利率可以达到90%以上。市场规模太小，也就1000亿左右。但是像恒大万科这样的开发商，一年赚5000多亿，根本不是一个量级的市场。
