北京哪个商圈房价会大涨，两会结束了北京周边房价会涨吗哪个商圈大

来源：整理时间：2022-11-30 22:01:46 编辑：房价信息手机版

本文目录一览

1，两会结束了北京周边房价会涨吗哪个商圈大
2，北京几环房价最高
3，在北京哪个区买房最赚钱快看7月的房价地图
4，北京楼市大兴亦庄新城价值分析
5，北京楼市这种类型的房子可以大胆买入未来持续领涨

1，两会结束了北京周边房价会涨吗哪个商圈大

房价不会猛涨，但是会有稳步上涨的趋势。房价的影响因素如下：一、经济因素。通常来讲,一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高,财政收入越多、金融形势越好,房地产市场需求就越大,房价总体水平也越高。反之,房价总体水平越低。二、社会因素。人口因素包括人口的数量、密度、结构(如文化结构、职业结构、收入水平结构等);家庭因素指家庭数量、家庭构成状况等;文化与时尚主要指文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等。三、行政与政治因素。与经济和社会因素不同,行政和政治因素对房价影响作用的速度相对较快,如果说经济、社会因素的作用是渐变式的,则行政和政治因素的作用可以说是突变式的。如,加强宏观调控,紧缩固定资产投资规模,收紧银根政策,会使所在地的房地产需求减少,房价在较短的时间内迅速下跌。四、房地产内在因素和周边环境因素。这个因素主要是指房地产自身及其周边环境状态,如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量,以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等。

两会结束了北京周边房价会涨吗哪个商圈大

2，北京几环房价最高

　　作为一个从长期生活在北京和对房价跟踪研究的观察来看，对于北京的房价以几环来统计纯粹就是胡扯，西、南三、四、五环能和东、北三、四、五环比吗？　　东5环，北五环是多少钱？南5环是多少钱？作为统计部门拟眉毛胡子一把抓一平均，其效果就和统计人均收入一样，一点都不准确了。像大家说的，邻居一个张千万，旁边9个穷光蛋，平均起来算一算，人人都是张百万。这样效果能说明大家都一样富吗？居民收入你统计人均的同时应该按照不同行业，不同人群统计发布，作一个比较才对社会又意义。　　而对于大家高度关注，又和每个家庭的财富息息相关的房子的统计也是一样的。就说三环吧，南三环2万，有的楼盘还不到，但是东三环CBD4、5万。差一倍多呢，但是让你们这些人拉到一起一平均就全部是3万多。而且越往外环的四、五、六环，环线越长，涉及的面积越大，各板块差别越大。还有就算是同一板块，上世纪无客厅老户型的老房子，无电梯的老房子和新世纪新户型有电梯的房子差别也不小。　　　　统计部门统计数据是为了应用于社会的，数据对老百姓有参考意义才说明你的工作有价值，说明你拿纳税人给你发的工资物有所值。现在看看你统计的数据，把所有房子售价简单拉到一起一平均。你这工作往EXCEL表里面一填，就自动计算出来了，没有任何难度，雇一些小学生都能完成，没有任何知识含量，也没有任何参考价值。　　这样一来，你的工作倒是简单轻松了，但是这些数据的质量就很低劣了，不仅不能供大家参考，还误导了大家。你这样统计数据和黑心饭馆用地沟油炒菜什么区别？都是以次充好，恶心甚至危害大家。强烈建议北京市统计局在统计房价时更加精细，下一番功夫改进统计工作，房价根据环线与各商圈、板块结合各自特点按照板块统计房价，不要领着工资，享受着高福利混日子了。　　北京的商圈板块是非常清晰的，比如城中心东城、西城，老外城的崇文、宣武，各区之间有差别，但是各区之内差别小。而CBD、中关村、上地、望京、亦庄，以及后来界限渐渐清晰地朝青板块、亚奥板块、石景山板块、天通苑板块、定福庄板块、宋家庄板块等等都可以作为对象研究。这些界限的划定当然比以环线划定要麻烦，但是价值就体现在这麻烦中。你环线划定是麻烦了，但是不准确了，还误导人了。

北京几环房价最高

3，在北京哪个区买房最赚钱快看7月的房价地图

7月份一过，各研究机构又开始发布北京的房价数据了。据了解，截止2016年上半年北京新建商品住宅成交均价31558元/㎡，较2015年上涨16％。纵观北京房价这十余年，2006年-2010年房价遭遇大幅上涨，较之前一年平均涨幅29％；2011年到2015年房价相对趋于稳定，较之前一年平均涨幅7.8％。2016年上半年受政策利好、银行利率史上最低等多重影响，房价开始再次攀升，较2015年上涨16％。那么，北京各区域当中，哪些区域涨得比较快，哪些区域涨得比较慢呢？7月北京各区域二手房价格环比变化地图据数据统计，刚刚过去的7月，北京大兴区二手房价格环比涨幅最大，为1.36%。朝阳区与丰台区分列二、三位。北京16个行政区二手房价格全部上涨，但涨幅呈现明显收窄势头。7月北京各热门片区二手房价格环比变化表据数据统计，老山（石景山区）的二手房价格涨幅最大，为2.72%。旧宫西（大兴区）以2.43%的价格涨幅位列第二，蒲黄榆（丰台区）排列第三，价格涨幅为2.41%。在TOP29涨幅排行榜中，有12个片区位于朝阳区，位于丰台区的有6个，大兴区有4个。以上是二手房数据，还有新房的数据。北京各区十年新房成交均价及增长排名表2006年-2016年这10年中，北京各区新房成交均价涨幅排名如上：门头沟、东城、石景山以年增长率22.2％、21.4％、21.2％名列前三甲。数据分析：为什么石景山等京西区域涨得最快？石景山作为北京最小的一个区，2006年之前发展一直中规中矩，老城区以80、90年代老房为主，地铁一号线贯穿全区，除基础配套外，并没有大型商圈。2009年，万达广场正式落成，这个集购物、娱乐、休闲、运动、文化、酒店、餐饮于一体的大型城市商业综合体，带动了该区域的房价。配套及商圈可以说功不可没。未来在北京哪外区域买房最赚钱？要回答这个问题，首先要看促使房价上涨的原因：首先是政府规划比如通州成为北京行政副中心什么的。其次是交通便利比如去往门头沟的阜石路高架的建设，一下子缩短了门头沟至西四环的距离，开通后几年中，华润、中昂、中国铁建、华远纷纷入驻，房价也随之水涨船高。三是大型商业配套这也是刚才提到的，比如万达广场，大悦城，大型的商业综合体带动周边的房价与发展，房山的奥特莱斯、昌平朱辛庄的永旺商城，都是很好的例子。四是开发商大开发商房子有保障，靠谱的物业直接影响了房价，两个相邻的小区，享受同样的配套，但是好的物业会为您的房子加不少分。最后是价值洼地就目前北京高昂的房价来说，房价洼地入手会更为简单，投资也易收到回报。目前北京的房价洼地有哪些呢？比如在建地铁周边；规划中的大型商业周边，如通州环球影城，丰台万达广场等。（以上回答发布于2016-08-04，当前相关购房政策请以实际为准）点击查看更全面，更及时，更准确的新房信息

在北京哪个区买房最赚钱快看7月的房价地图

4，北京楼市大兴亦庄新城价值分析

京房会拥有十年以上楼市实操经验, 已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议, 是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家; 累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报! Q:提问：京哥，向您咨询下。如果从投资保值角度看，回龙观的旗胜家园两居（全下来490左右），和南海家园的两居（全算下来405左右），哪个更合适。南海家园回迁房的质量和物业管理是个担心的问题。回龙观地区现在已经比较高了，后续升值潜力还大吗？请您指导下，这两个小区选哪个更能保值升值。 A:回答: 您好,这两个房子从投资的角度看,哪个更合适.我们可以从房屋本身转移到板块上亦庄的产业主要分为四大类:互联网、生物医药、人工智能、高端制造,都是国家在大力推动的行业,互联网代表的企业有京东、小米、中金数据,生物医药代表的企业有拜耳、瓦里安、捷迈;高端制造代表的企业有中芯国际、北方华创、英特尔;人工智能就不用说,亦庄是无人驾驶的试点区; 回龙观最大的优势是和西二旗高新产业区形成无缝衔接，西二旗不是一个产住结合的区域,有一点点产住分离,因此回龙观成为了承接西二旗最优质的区域,产业带动就业，就业吸引人口，人口造成供需失衡。这是一个区域房价上涨的主要逻辑。回龙观向西可以承接西二旗、向东可以承接望京,向南可以承接中关村,三个产业园区购买力足够强,所以回龙观一直是北京交易量排名前三的区域, 互联网行业有面临下行的风险,所以价值也会有转移的风险.从板块上看我认为亦庄的价值更稳一些,再从楼盘上看,旗胜现在均价5万2,南海4万3,亦庄已经有产业支撑,配套价值会慢慢起来,未来也是产住结合的区;所以从投资的角度南海可能的收益率要比旗胜可观. 建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《大兴跑赢大盘选筹导图》祝一切顺利,有问题再向我提问 Q:提问: 京总好！我在亦庄河西工作，持有工作居住证，有一套海梓府2居，无贷款，产证刚满6个月，现觉得房子有点小考虑换一套更大点的房子，家里还能再凑大概500W，请问兼顾投资和居住资产配置，是应该直接卖掉置换一套，还是再买一套呢？如果置换的话，是否可以考虑亦庄金茂或河东三居或四居？如果再买一套，是仍然选亦庄河西或是其他区域呢？谢谢！ A:回答:您好,感谢信任;1、海梓府在亦庄河西板块我认为可增值的空间还比较大,天花板比较高,2居室的户型在亦庄属于紧俏热销的户型,不愁出货的,您没必要卖掉,还有房票现有的房子又没有贷款完全可以把钱套出来,加上本金在买一套即可.这样的房产完全可以留着再吃几轮 2、亦庄的金茂系目前的溢价比较偏高,小区品质不错,自住的话比较有优势,但成长性可能不如海梓府,如果打算自住长持可以考虑,有一套好房子做打底,生活品质也会提高,如果以纯投资角度可能您现在的小区更适合. 3、北京的每一轮房价上涨都是由置换群体把房价推高,长期调控导致积压的购买力会集中在改善群体，购买力比较集中的核心地段次新3房，比较符合未来市场的主流。三居室未来的流通性可能比四居室要好一些,大房子如果流通性不好价值也会打折.如果4居室的面积不是太大,比如3+1个小书房,面积和三居室差距不明显,则这样的四居室比三居室有优势. 4、关于区域选择,亦庄是北京所有新区比较有价值的一个区,已经有产业支撑,配套也会慢慢起来,未来也是产住结合的区;您在亦庄如果工作稳定的话,可以在亦庄本地买,在亦庄买房的逻辑和其他区是完全不同，其他区我们一般是沿着地铁站看,而亦庄我们是根据品质学校配套看，购买力比较集中的区域，在高容积率去找低容积率的小区，这个是房产投资的原理亦庄的特点是产业足够强，所以不缺购买力，河东是产业聚集+轨道交通，但如果从居住的角度考虑，河东不一定是核心区,比如国贸,核心区是国贸桥一带，但国贸的密度太大，整个核心区老旧小区加写字楼混为一体，就会出现一个现象居住体验不好，所以国贸的房价没有大望路九龙山双井高. 河西未来是亦庄稀缺性的一个地块，优势比河东更明显，有南海子公园+教育配套；属于低密度区域，从长持的角度上,河西会更有优势一些! 建议认真阅读星球置顶的精华文章《大兴跑赢大盘选筹导图》《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我咨询! Q:提问: 您好京总,通州的万国城MOMA这个楼盘怎么样,如果900万买这个盘合适吗? A:回答: 你好,我觉得万国城妥妥的CEO韭菜盘，后边有条铁路20年之内不可能拆是个大硬伤，周围老破小加城中村，纯粹的贫民窟;矮子里面拔将军，投资的大忌。实际住在这个小区到哪里都不是很方便，去北关北运河要经过一片城中村，对应的南关小学也在城中村里面，周围都算上外来务工人员，整体比较乱，铁路后边的城中村最为明显。再说房子本身的居住体验，定位是豪宅盘，实则夏天热得让你受不了，并且不允许自己加装空调。房屋质量不如十年前的东直门MOMA，小区环境，一个字太小太密了，容积率太高了。开发商对外宣传4.2的容积率，实际我感觉至少5以上,整个小区只有这5栋房子，还加一个7号楼商业;项目自带商业是减分项;900万买这个盘属实有点浪费了建议认真阅读星球置顶的文章《通州跑赢大盘选筹导图》和《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题再向我咨询. Q:提问: 京总你好！拜读你的文章，崇拜你的选房分析，精总到位。我打算在经济技术开发区投资一套总价300w的小户型房子，（因是以公司名义购买不能贷款）因资金有限又要选保值增值投资类房子，总是很难选到合适的房子请京总给于指点，期盼！另我自己选了一些楼盘，又觉不太合适，新盘合生m悦52平一居室精装修，优点有地铁，缺点学校未定，价格高单价6.1w到6.5w，期房2024年底交房通泰国际公馆优点紧挨京东等产业区，有地铁，有建华学校，缺点53平米大开间俩梯16户，像公寓，入户不走小区，街边入户庭直上电梯。它对面有个小区还可以，300w预算可买的只能是44平米小开间，不知将来好租好卖吗？（流通性如何）南海家园去看了，学区未定，随机，大概率是二中，没地铁，回迁房品质差些。还有贵园小区，2000年的房子。其它经开区的房子都看了，小户型我预算之内少，京总指指路，我说的这些楼盘可选吗？怎样排序？还有更好的选项吗？ A:回答: 您好!1、我还是建议您优先选择南海家园,您是纯投资,这个盘对于总价不高的预算投资算是河西比较合适的一个盘了 2、合生m悦包括熙悦云上、熙悦林语、和锦诚园、中铁和园，花语府这几个盘买过来一定站岗,我在回答问题时很少用一定这个词,这几个盘的溢价比较严重,瀛海成交量最大的楼盘是兴海园、其次是玉璟园、最后是德茂小区;兴海园的价格3万6,玉璟园4万2,德茂小区3万8,区域的品质次新盘,紫宸苑4万7,已经连跌5年,从这个区域的二手市场成交情况可以判断出,这个板块的购买力并没有那么强; 近几年北京房价轮动的原理和之前不同,尤其是2017年之后,现在的规律是遇到房价上行期间首先第一波上涨的是学区房和热门区域(核心区域)的品质次新,第二波仍然是学区+成熟的溢出区域(同样是品质次新刚需盘),这部分刚需盘上涨的逻辑是楼市上行期间,一部分购买群体在核心区上车压力偏大或资金预算受限,会第一时间选择在交通出行便捷的溢出的板块上车,第三波依然是学区+热门核心区域+溢出区域的品质次新+刚需盘;第四波才会轮动到偏冷门的板块,同样是品质次新盘、这些冷门板块一般是存在溢价现象的,上涨的前提是必须洗清溢价.这是大行情出现时房价轮动的规律。瀛海属于价值洼地,受亦庄的辐射,新房溢价需要洗 3、如果您以公司的名义买房，这个房子就变成了公司产权，而不是个人产权，对于你今后的使用转让和继承都会有非常大的麻烦。一般我们是很排斥用公司名义买房的，交易时的税费很高。建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《大兴跑赢大盘选筹导图》祝一切顺利,有问题可再向我提问 Q:提问：京总您好，今天去看了世茂奥临，朝向正南北的三居报价接近1700。分钟寺的世茂天誉新房，三居也是1700左右。麻烦问一下您对分钟寺那三个新盘的分析？从保值增值性来说值得买吗？和世茂奥临比呢？ A:回答：你好，分钟寺的位置比较一般，看似朝阳实则丰台，属于两区交界，很容易成为两不管地带，分钟寺最早是朝阳东部的红灯区，出租车司机和外卖小哥都不愿意跑的地方，整体比较乱一个区域发展的特征就是房子的价值与公共服务的水平正相关：公共服务越好，基础设施越完善，房子的价格就越高，同样的地段不同的配套，对应的是不同的阶层，会产生完全相反的效应，可以看看北侧的潘家园区域，常年洼地跑输大盘，涨幅还没有五环外的高，就是这个区域的住户全是来自东城区的回迁户，物业管理混乱导致区域很难留住人虽然有天然的地理位置优势，仅靠国贸，但商圈品质差很难承接国贸的刚需上车群体。分钟寺的定位是东三环豪宅社区，但这个区域有5000户回迁房，百万买宅千万买邻，未来的商圈品质实在令人担忧。1700万我觉得买在这个地方属于资源错配建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利！ Q:提问: 京总您好！很高兴加入星球，我们情况是这样：全家现在房票两张，一个可以首套首贷（父母名义），一个二套首贷（我们自己），目前打算以父母名义贷款买，未来有需要的话以我们自己名义买，有自住房离上班近也不考虑动，另一套在房山加州水郡，大概能卖300w出头，然后现有首付资金800w，目前没有孩子，有西长安街的占坑平房，不能住。现在有几点疑问： 1.以现有资金，总价预算1100，不自住以投资为目的，是否需要卖掉加州水郡增加预算到1500。也就是说1100去投资是否就足够，或者1500是否值得。 2.目前看了莱圳家园、清上园，没看上；上林溪、润泽公馆、中铁国际城，涨了很多不知道还值不值；看京总一直推荐望京，望京也涨了不少，有没有适合我们的小区推荐？ 3.如果非要买海淀，还有什么可选？未来好租好卖的。像田村，四季青，永定路能否考虑？ 4.新房能否入手？京总说永丰那块需要5-8年发展起来，是指5-8年后开始涨，还是说慢慢涨5-8年，慢涨5-8年正好出手是否合适？ 5.关注过北沙滩的学府公馆，预计四五月才能开，怕等到那时候又没有摇上号的话就错过二手房的买入时机了，是否有必要等？感觉不能泛泛的看没有目标，需要有针对性的看，希望京总给点建议，万分感谢！ A:回答: 您好,感谢信任!1、1100和1500都属于比较符合市场主流的产品预算范围,北京的房价涨幅过去是靠刚需驱动,从限制贷款之后每一轮就改为改善群体驱动了;1100可以拿到热门区域的2居室,1500的话可以拿到三居室,从您现有的房产情况,我觉得以资产优化的思路把加州水郡出掉集中资金买一套优质霸盘是对的;北京整个城市的产业布局发展轴是以东南为主,西北有海淀,中部有金融街、西南有丽泽,再想发展出一个新的产业似乎有点困难,房山明显的缺乏产业支撑，商圈很难形成长阳属于丰台的溢出,未来丽泽人口饱满一部分刚需客在核心地段上车压力偏大会选择在长阳上车;涨幅比较受限制. 2、我给您的建议是先用800的首付上车,以其他方式加杠杆,总价还是控制在1500左右,赶在这一轮上车,等市场好时把加州水郡的房子出掉 3、莱圳家园、上林溪、润泽公馆、中铁国际城都可,这些盘不是这一轮上涨的厉害,是因为区域有购买力,正常的市场每半年大概是20%左右,如果遇到市场利好可能是40以上,然后遇到市场冷静期可能会回调个10%左右,下一个市场会继续往上爬,大家觉得这些盘涨的很夸张,其实跟盘的关系不大,我们只是选筹上正确,搭乘了这座城市的经济增长和行业红利,本质是市场上的货币多了,有持续的购买力,所以才会涨价 4、海淀热门区域的品质房流通率都还可,您这个预算应该关注的是领涨盘霸主商圈,田村，四季青，永定路涨幅还可,但不能成为领涨,海淀的产业聚集在以中关村为点向北,南部的动力不足,所以过往的涨幅一般 4、海淀北部新区目前的配套确实差了点,您现在8万买过来存在溢价,发展成熟之后可能卖9万,10万,这个数字可能是一年两年,但前面的不确定您的熬着 5、北沙滩学府公馆这个盘建在了G6以西,农大东校区以东,南边是老旧小区,北高速切割没有商圈配套,整个板块可开发的土地基本没有,如果以投资的角度建议回避.置换的逻辑是:抵押或者卖出现有的劣质资产,购入优质资产,如果相同产品进行置换,一般是不建议的,因为北京受政策影响,置换的成本比较高,还包括时间成本和机会成本.我觉得您的购房是没有思路的,全区域都看,这样没法聚集,您的有一个点,如我在什么地方工作,期望住在什么地方,几居室可以,兼顾保值升值,还是以保值升值作为重点,兼顾居住,否则您是没有具体的目标的建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题再向我提问. 公众号知识星球内部文章每周更新一篇宏观类（部分文章） 01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032） 02#SZ货币对未来楼市的调整、机遇和风险 03#北京楼市价值正在沙化 04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘 05#因为保障房充足，所以商品房B涨 07#不懂杠杆，就无法进阶 41#浅谈房地产泡沫微观类（部分文章） 11#北京七个行政区边缘的房价预警研判 12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图 13#学区宝典：东西海学区房选筹导图 14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症 15#望京139个盘，稳健增长的只有39个实操类（部分文章） 81#北京房产投资核心逻辑和原理 82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析 83#通州跑赢大盘选筹导图 84#大兴跑赢大盘选筹导图 84#北京持币200W以下的投资术 86#丰台跑赢大盘选筹导图持续更新中···

5，北京楼市这种类型的房子可以大胆买入未来持续领涨

京房会拥有十年以上楼市实操经验, 已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议 , 是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家; 累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报! Q:提问: 京哥好，本人在京工作无房产，我个人落户在海淀区单位集体户口，娃也随我落了海淀集体户，2025年娃可凭集体户对口上甘家口某中等偏上小学，爱人也在甘家口区域工作但户口在外地，本人有SFSD资格，近期考虑生二孩，拟两年内完成。手里现有资金150W，家庭年收入约80W，在南方二线城市共有3套房产，一套市值320W，一套市值130W，一套市值300W，目前考虑在京购房，有以下几点疑问请京哥指点迷津一是是否应等二孩落集体户对口上学后再买房，还是近期直接买东西海学区房解决问题；二是北京房价未来涨幅如何，等二孩后再上车是否又迎来一波涨幅；三是南方二线城市房产是否应全部售出置换北京房产，以及如何布局房产兼顾学区、自住和投资效率等方面的平衡。鉴于以上实际情况，有以下几个方案可供京哥了解近期购房心路：方案一：等二孩出生落到集体户口后（落户后即可对应入学）再买房，时间预计在2024年，届时考虑买甘家口附近不带学区属性的房子（兼顾娃上学和自住，又不多付学区溢价），考虑购入总价800至900，贷款300左右，拟处理二线城市一到两套房产加手里资金作为首付，不知京哥对于甘家口附近此类楼盘有何推荐？方案二：等二孩出生落集体户后，预计在2024年买，从纯投资的角度买朝青、奥森或望京等增值快的板块，二线城市处理2套房产加手上资金购买总价800至900的房子，或所有房产都出售加手上资金，考虑总价1200以内的房产，贷款300左右；买入后换租，一家人在甘家口租房。方案三：近期直接购买东西海的学区房，二孩出生后户口直接落房子上，总价800至900的二居室（换租或自住）或总价1200以内的三居室（自住），略倾向于买海淀甘家口区域的学区房，爱人上班近，两个娃读书也近。其他更好的方案也均可考虑，不知京总有何推荐？方案四：现看中且能买到石景山中海寰宇天下天赋一层104平三居（带40平下跃），总价约800W，24年8月交房。但娃在海淀上学无法自住，且二孩出生后户口无法落海淀集体户。可在甘家口附近再买入一套40平左右的学区房，总价在400左右（全款付），作为二个孩子上学用。两套房产购入后，拟全部换租，在甘家口附近租套大一点儿的房子供一家人自住。以上几种方案，或者还有更好的方案，还请京总指点迷津。 A:回答: 您好;感谢信任!1、既然你们2025年可凭集体户口上甘家口小学;完全没必要再投资学区房了;学区房就是绑架勒索型的附加价值;关于学区房投资,一些优质区域的品质盘还可,抛去学区因素,自身价值很稀缺可以考虑的, 这种盘如果学区有变化,不会瞬间转移价值,安全系数相对高一些;学区房的涨势很可观,但下跌也比较严重,目前存在严重的溢价,投资最稳健的方式是回避学区;学区房属于高危投资品,随着政策不断变化,学区的概念可能会随时取消,风险比较大, 星球内会员因孩子上学因素,一般都是建议买小的,因为房产价格高出来的部分是学位的价格;学位是按套计算,与户型大小无关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,一旦学区改动,可能面临巨大损失,如果您愿意博一把,学区房的收益性中短期可能会实现暴击,但风险和机会并存;比较稳健的方式是投资纯居住盘,涨幅虽然没有学区房夸张,但不会出现波动的现象,而是跟着区域的价值稳健向上爬我们改变不了现有的货币制度，利用一切渠道和资源贷款去购买优质房产，买那些能跑赢通胀的房产，就是最有效的“抢钱”方式，否则我们只能一次次被抢;长远看核心地段的优质盘会一直涨,只要货币供应量继续增加，房价上涨没有尽头; 对于你的情况，应该集中资源布局本地优质房产,什么情况下适合外地投资,第一:本地刚需自住已经全部解决,自己的家庭,父母,岳父母都有所居,能够基本满足医疗、上学、交通等,第二:本地已经完成布局,持有3套或更多,可以去同级别城市分散风险,第三:本地房票、贷票已经用尽.第四:有闲置资金,为了下一代提前做布局,否则建议把资源集中在北京; 3、纯投资朝青、望京、奥森都可,主要看资金量,中海天赋的优势是在整个石景山算是品质的优质盘了,户型做的也很好,基本没有任何瑕疵,未来这个盘在整个区域有一定的稀缺性,自住的话很不错,从投资的角度上讲,石景山自从唯一的首钢搬迁后整个区域就缺乏产业支撑了,显得十分冷清，表现出来的结果就是产业匮乏,导致整个区购买力相对较弱房价之所以有支撑是处于海淀和西城的主要溢出区域;石景山虽然是向高端产业转型,但由于丰台加了一个丽泽,所以高科技产业会被丽泽吸收;如果未来产业转型失败的话，最终的定位可能会向门头沟看齐.中海这个盘的价格不算便宜了,短期存在一定的溢价,石景山成交量最多的一个商圈是鲁谷,鲁谷成交量大的原因是处于石景山的东大门,紧靠海淀,可以优先承接西城和海淀的刚需购买群体,整个商圈配套比较成熟鲁谷一直在截留整个石景山西部的客群;这个商圈成交量最大的2个楼盘,远洋山水、京汉旭城;远洋山水目前的在售均价是68000一平米,京汉旭城在售的均价是64000一平米,鲁谷商圈的品质楼盘远洋沁山水在售均价是91000一平米,未来中海寰宇天下的行情主要还是来自海淀和西城,有一份客群如果接受不了远洋沁山水的价格和远洋山水的品质,可能会牺牲距离选择次级的品质盘.因此天赋这个盘有一定的市场竞争优势,但短期存在溢价,行情可能不会太好行情指的是买进价和卖出价，买进的价格是开发商卖给我们的价格，真正意义上的决战是二手房市场，就是说我们如果真的把这套房子在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，适合做长线投资长持,毕竟楼盘的品质还不错,短期的话站岗的可能性比较大,建议认真阅读精华栏的文章; 08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策、81#北京房产投资核心逻辑和原理; 祝一切顺利! Q:提问: 京总好，和男朋友sfsd，家住海淀学院路，准备明年结婚，现父母名下另有两套房出租（中关村老破大+清河一居），市价合计1700w左右，手上还有200zd，想趁这次降息用我们的sfsd换到两套品质次新（最好是三居+两居），无学区需求。由我和男票来贷款，每人月供1.5w的还款能力。目前在考虑京师园/融域/澳景花庭1400w三居+莱圳家园/世华龙樾/望京/亦庄河西750w两居。资产配置目的为主，对位置不强求（中关村、望京上班），很喜欢奥森周边环境 1.感觉莱圳和世华龙樾报价9w+溢价有点严重，不知道还适不适合入手，或者有其他的组合推荐吗 2.单人收入只能承受贷款300w，有必要用两个sfsd分别贷款去买吗？比较担心影响生活质量，1400w三居基本是超过140平的非普，我们这个还款能力可能也得高首付，是不是也可考虑放父母名下，用二套名额全款买？感谢 A:回答: 您好,感谢信任!您们的底仓还可;建议用2张优质房票撬动最大的杠杆去买优质盘,涨幅靠选筹;利润多少取决于您的负债;上地清河望京这些盘不是这一轮突出,每一轮都很突出,区域购买力集中,正常的市场每半年大概是20左右,如果遇到市场利好可能是40以上,然后遇到市场冷静期可能会回调个10%左右,下一轮行情会继续往上爬大家觉得这些盘涨的很夸张,其实跟盘的关系不大,主要是市场上突然增多了货币,这些购买力又集中在这些区域,这些盘在购买力比较集中的区域又为稀缺,导致的结果就是一轮接一轮上涨,我们只是选筹正确,搭乘了这座城市的经济增长和行业红利;投资房产就是这么简单,把钱搞过来,远离那些靠炒作的区,坚持持有优质地段的优质盘,把投资交给时间,而不是时机,等待印钞放水即可; 从利益最大化角度配置,您可以选择用其中一张房票买一套龙头板块的霸盘,1700+200;首付+杠杆其实用不了这么多,选一套三居室;另外一张房票在次级板块选品质两居或者次新三居; 奥森板块的价值是生态资源比较稀缺,属于稳健性的,涨幅可能没有产业区的突出,但不会出现回调的现象,如果您们喜欢这里的环境,买到这里没什么不可.亦庄的价值是有产业支撑,但毕竟属于外环,如果您们不在这里工作,没必要往这个区域挤; 一大一小,望京、奥森、清河都可,如果让我选,我会选一套望京、一套奥森、或者一套望京、一套朝青,清河不是不能选,您没有硬性指标必须买海淀,那么望京的价值要比上地西二旗更大一些,北京唯一产住结合区,南侧有国贸,交通出行方便,望京相对于青少年,前期营养充足,发育的较好,后劲又很大,房价的天花板比较高, 建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策》祝一切顺利! Q:提问: 京总好！本人在朝青润枫水尚有一套婚前上车房（开间，目前估值大约420万上下，租金6800-7000/月），12年和老公一起在马驹桥购买富力尚悦居三居（原计划是自住），但是一来后面工作地址发生变化马驹桥实在太远，且有了小朋友后又需要考虑落户和上学问题 2021年把尚悦居换成了东城的元嘉公寓（开间 400多万，租金6500-7000/月）作为给娃落户口，东城学区的占坑（娃未来走公立路线还是私立路线还没行成家庭共识，所以只在东城以相对低成本上车），家人在华纺易城租了一套三居自住（因为家庭有过出国、换城市生活的机会和选择，所以想着先租，等想法确定后再改善买房，租金13000/月）现在娃渐大，以及确定还是留京，所以计划这个时候改善换房。目前家庭能动用现金400多万，计划是卖掉润枫的房子，买总价在1100以内的房子。有几套方案：1、在华纺易城就地买三居，不用改变10多年来的居住环境，但是未来娃上学，公立需要一定距离接送（东城平均半小时车程左右），附近没有特别好的私立选择； 2、在芳草地附近老破小三居（80平左右）重新装修下，这样娃未来上学方便，但是住惯了次新房，个人心理是有点难接受老小区的停车难和以大变小； 3、望京崔各庄地块的新房（晓风映月、和光悦府），可以买到110平左右的四居，新房设计和格局舒服，但是交房是几年后（2024、2025年交房），且崔各庄板块的配套还不算太完善； 4、后沙峪莫奈花园上/下叠，这个选择就完全奔着改善生活品质去了，大概率走私立，或者极少概率走公立，那就是平日挤市里，周末回顺义。想请教下京总，这几套方案如何选，以及是否有其他方案推荐。感谢！ A:回答: 您好,感谢信任!1、方案一效率更优;目前的楼市是结构性上涨逻辑;最先上涨的永远是一些龙头板块和热门区域;北京的市场是波段型的;牛市分为2种情况;一种是短波,一种是长波,短波是每年春节后一直持续到五一左右;长波则是从前一年的九十月份一直持续到第二年的五一左右;这也是真正的牛市;涨幅最猛的这一波都是春节前后这一段;一般每一波的涨幅是30%-40%;龙头板块能达50%;非龙头板块可以涨30%;次级板块10-20;冷门板块和远郊横盘或涨势不明显; 如果选择芳草地附近老破小会失去房价涨幅,现在的规律是遇到房价上行期间;首先第一波上涨的是学区、热门区域品质次新,第二波仍然是学区+成熟的溢出区域(同样是品质次新),第三波依然是学区+热门核心区域+溢出区域的品质次新+刚需盘品质次新;第四波才会轮动到偏冷门的板块,同样是品质次新这是大行情出现时房价轮动的规律;但目前普涨的行情越来越少，预算够的话尽可能选在核心区位置的品质次新，不会失去行情,现阶段买房投资一拼的是选筹能力，二拼的是金融财技，能否在有限的资金让利益最大化,这是现阶段投资的原理; 2、再说崔各庄地块,从表面上看这个地块很不错，紧靠望京,但配套很差;或者说没有配套,所有的配套都要依靠望京;区域有2个博物馆,目前交通也比较差,从崔各庄到望京很绕,这个板块的新房需要做好短期没有行情的打算;未来只能等配套完善存在不确定性, 可以对比下南侧的酒仙桥区域;也是一个没有商圈的区域，城中村太多改造难度比较大，大型的艺术区占据着大面积的土地资源,导致整个区域商业的布局不是很合理,这就导致了改造优化的难度.很难吸引到外区的人到这里买房;虽然依靠望京产业优势,但房价常年跑输大盘,崔各庄区域也存在和酒仙桥类似的城市病,其次新房的金融属性相对较弱,优势是没有交易费,如中介费、税费,缺点是位置不太理想,配套不成熟,对于一些规划和落地有很多不确定性; 后沙峪莫奈花园属于消费品,投资属性很弱,这种类型的房子一般都是家庭底子很厚,持有优质地段的涨幅,买个别墅纯属度假居住,实际上这种房子的居住体验并不是特别好,加上维护成本很高,实用性较低; 3、再说朝青;为什么朝青这个板块一直处于上涨的状态,整个北京老公房产品占到市场一半的比例，导致次新产品十分稀缺，不管是上车还是置换的人群，大量的需求一次次推高了优质区域次新的价格。这也是第一条所说为什么涨价的全是次新,一个区域内有充足的购买力，但地段内的住宅产品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品质改善产品，就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高; 东三环国贸以北有断层缺陷,往南比较优质的区域大望路、双井;国贸以北一直到三元桥无优质商圈,全是老房子,东边是朝阳公园豪宅盘,往东就是朝青,配套成熟,品质次新盘扎堆儿,加上仅靠国贸天然优势,朝青发展成最优质的刚需兼改善区域是这个区域的自然规律,除非把国贸以北的断层缺陷解决了,否则朝青会永远是吸收购买力最强的区;从投资效率原则,方案一更优,方案三兑现周期较长,方案二、四投资属性较弱; 建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利,有问题可再向我提问公众号知识星球内部文章每周更新一篇宏观类（部分文章） 01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032） 08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策 03#北京楼市价值正在沙化 04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘 05#因为保障房充足，所以商品房B涨 07#不懂杠杆，就无法进阶 41#浅谈房地产泡沫微观类（部分文章） 11#北京七个行政区边缘的房价预警研判 12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图 13#学区宝典：东西海学区房选筹导图 14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症 15#望京139个盘，稳健增长的只有39个实操类（部分文章） 81#北京房产投资核心逻辑和原理 82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析 83#通州跑赢大盘选筹导图 84#大兴跑赢大盘选筹导图 84#北京持币200W以下的投资术 86#丰台跑赢大盘选筹导图持续更新中···