美国房价暴涨，次贷危机会重现吗？
根据广受推崇的 Case-Shiller 指数，在全国范围内，美国房价目前正以每年15%的速度增长。换句话说，以过去30年来的最快速度增长。与此同时，2021年5月，现房销售中位数超过350,000美元，比上一年增长24%。回想2008年美国次贷危机之前，当时的房价也是比较高，而且次贷危机本质上是由于房价不稳定而导致的，如今美国房价再次迎来暴涨，可以看成是房价泡沫的前奏吗？次贷危机会重现吗？一、先来看看，2008年美国次贷危机是怎么形成的？2000年3月，美国联邦政府诉微软垄断案，微软败诉，随之美国股市互联网泡沫破灭，美国经济走弱，美联储为降低失业率，提振经济，多次降低基准利率（降息），此为背景。
利率降低后，债券等固定收益类产品收益率低，股票正经历崩盘后的低迷期，大家手里的钱没地方投，于是就转向低迷很久的房地产，随后房价开始上涨，此为故事的开端。此时，银行正常发放按揭贷款，并会按申请人信用水平和偿债能力，分为不同等级，如收入高且稳定，工作光鲜的信用等级就高，反之越低。一开始故事很美，银行赚中间费，管理费和利率差，有钱的投资人拿到稳定的投资收益，穷人贷款买到了房，银行也感觉没什么风险。
于是银行胆子越来越大，加上利率一直降，什么人都能拿到贷款买房，原来首付30%，还要收入证明，现在首付5%甚至0首付，站在街上拍张照片就能拿到贷款，而且贷款买的房还能做抵押再贷款买第二套房，这种流动性过剩背景下，房地产泡沫就起来了。直到2005年，美联储突然觉得房地产泡沫太大，而且美国经济基本复苏，就开始不断加息，抑制通胀和经济过热。
当利率上涨到一定水平，那部分次级贷款人就还不起贷款了，一方面因为还贷压力增大，另一方面由于紧缩货币政策降低就业率和工资上涨。市场开始变味了，越来越多的次级贷款违约，房子没人肯接盘，市场突然供过于求，房价急转直下。房价一跌，房东赶紧卖房，贷款100万美元买了套房，刚还一年贷，房价突降25%，原来100w房子现在只值75w了，而且还要继续跌50%，他们只能主动违约，要求银行收回房子，拒绝继续偿还贷款。
发贷款的银行和给银行存钱的人突然拿不到钱了，随之雷曼兄弟破产，贝尔斯登破产等，而把钱交给雷曼兄弟的机构和个人就慌了，他们的本金也没了，市场风险承受能力骤降，所有人都开始要求收回资金，提前偿贷，整个市场一潭死水，最终金融危机爆发，历史上叫做次贷危机。二、如今的美国房价暴涨，有是什么原因引起的呢？其实，美国房价过去一年来的疯涨，是有很多因素叠加造成的，主要包括如下：1、史无前例的量化宽松大量印钱，短短时间里货币量几乎翻倍，如果有什么东西不涨才是奇怪的。
2、居家隔离一年来美国人储蓄率大增，存款暴涨，很多人攒到首付。要知道美国买房普通人最低5%首付，按中位数房价30万算，1.5万首付即可买房。按照疫情中15%的储蓄率来说，一个年入10万的家庭过去这一年即可攒出首付，那还不买买买。3、在美国买房除首付是道小槛外，还有信用分数这道坎。在2020年，美国人平均信用分数上涨8点，是2016年以来最高，同时也是09年以来连续第11个年份的信用上涨，更近一步扩大了潜在购房人数。
4、疫情隔离期间创造了换房买房的动力，毕竟一天到晚要是一定要蜗在家里，还是要有个大点的房子才好，甚至如疫情期大量裁员和辞职造成大批人换工作去其他城市需要换房等理由，都会造成抢购。5、美联储大量发钱，但疫情期间美国生产和商业活动停滞，再加上过去很多年来实体经济投资回报率很不好，低附加值的产业都去了第三世界国家，高附加值的产业盘子没法吸收如此多的投资，导致热钱无处可去，于是要么咬着牙继续爆炒股市，要么流向房地产试图分散风险。
6、房屋供给严重不足。由于绝大部分有自住房的家庭即使卖房也不会举家搬进公寓，于是美国的房屋供给主要来自于新房和欠贷强制征收的房子再拍卖。美国政府又在疫情初期出台政策不允许银行强制征收欠贷房直至今日，导致强制征收的房屋数量在2020年下降了15万套，对比每年200万的首次购房数字已经是个很显著的影响。其次新房供给也不能立刻增加，房产商开建新房要有很多审批手续不是转眼就能办下来的，一栋独户两层的500平米的新房都要五六个月还算快了，导致新房供给远远不如需求上升的猛烈。
三、最后，既然美国房价又暴涨了，次贷危机会重现吗？根据通货膨胀进行调整，今天的美国房价仍高于 2006 年的峰值，随着房地产市场的投机活动日益明显，到年底我们很可能会看到会远远超过 2006 年泡沫的水平。但可以肯定的是，自 2006 年以来，美国住房市场的贷款做法有了实质性的改善， 他们不再有大规模的次级贷款或臭名昭著的“忍者”（没有收入，没有工作，没有资产）贷款。
此外，在经济大衰退后，银行认真努力加改善资产负债表，这使他们更能抵御住房市场的逆转。在对这些受欢迎的金融体系改善感到欣慰前，最好回想下，与 2006 年不同的是，今天美国房地产市场的过度膨胀并不是孤立发生的。 相反，它们是在所谓的全球资产价格和信贷市场泡沫的背景下发生的，这种泡沫是由世界主要央行高度激进的债券购买推动的。
“全球性泡沫”的一个迹象是，今天美国股票估值虚高严重，过去100年来只经历过一次，另一个例子是异常低的利率，即使是发达和新兴市场经济体中风险最高的借款人也可以借款。不过，我觉得美国金融环境最好的时候已经过去了，信贷利率不会一直那么低，然后供给端的瓶颈会被打开，意味着房价和大部分商品价格一样过了增速最快的时候了。
潜在的信用风险实际上也有可能发生在美国居民部门，但考虑到他们杠杆率其实不高而且两极分化严重，要指望再来一次房地产价格泡沫破裂也似乎不太可能。总之，美国房价这么疯涨，只是美国经济体系短时间已经没有发展空间了，先把钱扔在自己国家使劲金融空转，等着接下了几年收割别国续命。可见，美国房价的涨势一时半会顶多放缓不会彻底逆转，收割来别国的钱也只会进一步助推房租和物价、收入的上涨。
