容积率1.3的小区可以说是十分奢侈了。拿这个容积率为2.9、绿化率为41%举例，假设容积率2.9是地上建筑面积的容积率，总体分析这个项目的建筑密度适中。体量1000户，由于前面说了容积率是2.5，可以大致判定小区基本上都是高层住宅。
房子容积率2.9绿化率41怎么样？
这是一个较为专业的问题。我先说一下什么是容积率，什么是绿化率。通俗的讲，容积率是总建筑面积与规划建设用地面积之比，分含地下面积的容积率和不含地下面积的容积率。绿化率是绿化面积之和与规划建设用地面积的百分比。单从这两个指标来看，不能完全反应出这个楼盘项目的全部面貌，但可以作为与其他楼盘项目的横向对比指标。
要想全面了解楼盘项目，必须引进建筑密度这个指标。建筑密度是指建筑基底面积总和与规划建设用地面积之比。不过开发商一般是不会公布这个指标的。以上三个建筑经济技术指标是比较常用的，配合项目总平面图，购房者将对楼盘项目一目了然。但是没有项目总平面图怎么办？这种情况也时常会发生，例如说项目分期开发，开发商提供的仅仅是一期的楼位平面，三个技术指标又针对的是整个项目的，不能反应局部一期的具体情况。
这时候就要具体问题具体分析了。拿这个容积率为2.9、绿化率为41%举例，假设容积率2.9是地上建筑面积的容积率，总体分析这个项目的建筑密度适中。在容积率确定的条件下，楼盘规划根据地段、市场需求会出现多种可能：大楼间距的高层规划方案、小高层规划方案、高层与别墅或多层的组合方案等等。不同的规划，会有不同的效果，也会出现楼盘局部容积率、建筑密度相当高的现象。
容积率1.3，绿化51%的小区怎么样？
容积率1.3的小区可以说是十分奢侈了。容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值，容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。为什么呢？同样大小的地，容积率越高，住的人越多，人多了就显得拥挤了。对于小区的卫生，安全，出入大门，等电梯来说，当然是人越少越好。
但是人少了，同一块儿地，能卖出去的房子就少了，而开发商又不能少赚钱，这就导致了容积率越低，单位面积的房价越高。舒适总要付出相应的成本。容积率1.3，妥妥的低密度小区，低密度小区意味着高端、改善。无论是物业，还是小区环境，都要比高密度小区好上一筹。绿化51%可以说是很好了。住在这样的小区里，物业一般都很负责，能省很多心，小区人少，出入小区也不会挤，居住环境没问题。
想象不到低密度小区有多么好呢，可以看一下高密度小区有哪些不好。一般来说，人能居住的住宅楼盘，容积率不能超过5。有没有超过5的呢？我们可以看一下香港的鸽子笼。社区玩耍空间？绿化？采光？物业？想都不要想。这种房子能住就行了，还谈什么生活质量？在这种空间时间长了，心情都不会太好。天天窝在这种蚂蚁窝，整个人都麻木了吧。
容积率2.5，绿化32%，1000户，这个小区怎么样？
房子怎么样？可以来分析下，由于没有沙盘信息，我们单从数据来理解：容积率2.5，显然太高。居住舒适度不佳，（容积率数字越小，小区居住舒适度更高，一般2.0内最佳）绿化率32%，较为一般，现在很多小区绿化率基本35%以上，当然30%以上的绿化率也算正常。体量1000户，由于前面说了容积率是2.5，可以大致判定小区基本上都是高层住宅。
土地拍卖价320万一亩，容积率2.5，建成房后至少可以卖多少钱一平？
做过一段时间的住宅造价工程，所以对开发商的各项成本还是比较熟悉的。先说明一下，建设住宅的费用总体可以划分为四大块，一是楼面价格，这是主要成本；二是开工建设中的材料费、人工费和机械费用；三是税费；四是营销策划费用和销售费用。需要特别说明一点的是，任何住宅的成本都是不固定的，一是与住宅的“高档”程度有很大关系，越高档则所花费的材料费和设计、策划成本费越高；二是地区间在费用核算上也有差异，三四线城市用人成本低，材料费用也相对较低，而一二线等大中城市的用人成本高，且材料费微高。
因此我们在计算成本费用的时候给出的是成本区间，这样算是科学合理的。首先，核算每平米成本区间：在核算成本前我们首先先说一下“容积率”：简单的理解容积率=总建筑面积/土地面积，土地面积1亩=666.6平方米，那么每亩土地上的总建筑面积就是666.6平方米*2.5=1666.5㎡；1.根据地价和容积率计算楼面价格，楼面价格=320万/1666.5㎡=1920元；其他费用：2.桩基工程：70-100元/平；3.钢筋：160-300元/平；3.砼：100-165元/平；4.砌体工程：60-120元/平；5.抹灰工程：25-40元/平；6.外墙工程：50-100元/平；7.室内水电：60-120元/平；8.层面工程：15-30元/平；9.门窗工程：90-300元/平；10.烟道及公共区间装饰：30-150元/平；11.地下室：40-100元/平；12.电梯：40-200元/平；13.人工费：130-200元/平；14.室外配套：70-100元/平；15.脚手架、模板等各种支撑：70-150元/平；16.人货电梯等施工机械：60-90元/平；17.临时设施：30-50元/平；18.检测、手续、交通：10-30元/平；19.承包商管理费等各项费用：90-180元/平；20.上交国家税费（契税、印花税、企业所得税、建设税、教育附加税、土地使用税、土地增值税等等）：100元/平；21.设计费：15-100元/平；22.监理费：3-30元/平；23.广告营销、销售费（或销售代理费）：500元/平；以上2-23项合计最低成本1818，合计最高成本3255，再加上“1”的楼面价格1920元，合计成本在3738元/平-5157元/平之间。
当然了，以上我们的推算都是基于“净地”，如果说开发商拿到的是需要拆迁或者需要青苗补偿的地块，那么还需要各种拆迁成本和熟化成本，算下来的话每平米至少还要增加一二百元的成本。建成后至少可以卖多少钱一平？如果单从成本角度考虑，楼面成本在3738元/平-5157元/平之间，对于大多数的行业来讲，利润率普遍在25%左右，鉴于房产开发商投入了巨量的资金和劳动，我们暂且定房产商的利润率也是25%，那么销售价格应该在4700元到6500元之间是合理的。
小区规划，容积率已定了，如何通过利润测算确定，规划成哪类产品？比如，多层，高层？
小区规划容积率已定，说明至少经出具了规划设计条件。规划设计条件是根据上位规划即该小区所在地块的控制性详细规划确定的，在规定容积率的同时，对用地边界、用地性质、建筑密度、建筑限高、绿地率、出入口方位、建筑间距、建筑退距、停车位配置、公共服务设施配置等都会做出规定，因为这些内容都属于规划设计条件的强制性内容，是必不可少的。
另外，规划设计条件中还会涉及指导性指标，如建筑体量、外观、色彩、建筑风格、景观环境设计等，这些也是需要执行的。当这些指标都被规划设计设计条件限制住之后，实际上小区产品的业态基本上已经被限制在一个相对狭小的空间内了，通过利润测算确定产品定位的操作空间更小。以现行国家规范《居住区规划设计标准》（GB50180-2018）为例，小区大体上都是由单个居住街坊或者多个居住街坊及配套服务设施构成的，而居住街坊的用地与建筑控制指标在规定的容积率条件下，其大体范围已经确定，如下表所示：从上表中可以看出，容积率的具体数据和建筑密度、建筑高度限值、人均用地面积、绿地率都是相互关联、相互限制的。
比如绿地率的要求、日照标准的要求，必然会对建筑密度产生影响。这些指标的相互限制与相互影响，就会导致小区的产品定位被限制在一个固定的空间内，所以就确定了住宅建筑平均层数类别，是低层、多层（Ⅰ类和Ⅱ类），还是高层（Ⅰ类和Ⅱ类）。这样就确定了小区的产品类别。事实上，在房地产开发的实际操作中，都是反过来的，即通过规划设计条件大体确定项目产品的定位，再进行利润测算，为项目的开发决策提供重要依据。
