如果房地产投资商是主要指挥，那么开发商就是实际的操刀者。刚改型的小区一般都是别墅洋房小高层产品，刚需盘则大多是高层或者高低配。绿化率是绿地面积与土地总面积之比。用于刚改盘的投资商通常是大的，众所周知的；而许多刚需盘以节省成本问题都是小型开发商多。
人们根据购买者的购买需求将房地产划分为刚需和刚改盘。何为刚需盘，顾名思义，买家对住房有刚性的需求，迫切需要房屋来解决住房问题。刚改盘就是现在已经有在居住的地方，就想改变条件换套更好的房子。通常刚改盘要比刚需盘居住条件和环境将更为舒适。刚需盘图至于如何区分刚需盘和刚改盘，可以简单地看一下以下几个方面：第一，土地指数，即政府在进行土地规划时，已经受到严格监管。
后期可能会有调整，但总体调整幅度不大。通常小区有几个关键的土地指标，如容积率，建筑密度，绿化率和高度限制等。容积率，也称为建筑面积的总密度，是指建筑物的总建筑面积与土地面积的比率，其直接与用户的居住舒适度相关。一般来说，建筑面积比越低，生活的舒适度越高。例如，别墅的容积率通常为0.2~0.7，而6层以下的多层住宅为0.8~1.2,11层的小高层住宅为1.5~2.0,18层的高层住宅为1.8~2.5,19层高以上的住宅为2.4~4.5。
容积率比越高，改善的倾向越大；容易率越低，越偏向刚需型。第二，建筑密度，建筑密度是建筑物的覆盖范围。一般来说，建筑密度越低，小区的公共活动空间越大，生活越舒适。绿化率是绿地面积与土地总面积之比。绿化率越高，社区环境越好。第三，高度限制决定了一个楼盘项目的产品。通常，高度限制越低，产品越好。别墅
