社区型流量稳定，但不同的社区消费能力是不同的，老年人社区、经适房社区和高档封闭小区的购买力差距很大。这种情况又和社区型、商务型有明显差别。同时社区型与商务型也有很大差别，商务型便利店有成为办公和社交场景延伸的趋势，不仅有鲜食即食品和餐桌，现磨咖啡与之结合更具有社交属性，因此会使消费能力有所提高。
住在一个特别高档的小区是什么感觉？
作为高档小区的穷人我是深有体会，毕竟自己总是处处受打击，住五六年连脸皮都厚了，最大的感觉就是“仨钱的不跟俩钱的打交道”。我能住进高档小区也是阴差阳错买进来的，得益于我做过一年多的房地产，在我同事的介绍下买了一套经开区与市区交接地段的房子，我买的时候房子还是期房，总共没卖出去多少套，要不是因为价格合适，我着急结婚，可能还会犹豫。
不到5000块钱一平对于我跟我老公老说价格是很合适的，毕竟刚毕业没什么钱，工资不高，首付都是家里人给出，每月的月供2000块钱左右还是没有压力的。但是不到四五年时间，房价直接涨到了15000左右，对于我们这小城市来说是数得着的高房价；更何况小区别墅一直价格都不低，又翻一番不是谁都可以买得起的。人家装修的钱比我买房子的全款还要多我怎么也没想到等我装修房子的时候（15年买房，16年装修）去邻居家找装修的灵感，因为第一次买房子装修确实什么都不懂，家中父母更不懂，只能是看看邻居怎么装修，照猫画虎。
去看了几家我直接都快抑郁了：一家是一对花甲之年的老夫妻买的，三室的房子改两室，卧室改餐厅，餐厅直接跟客厅相连，非常的大气，那一套装修下来再加上家电少了六七十万都不够，光那套茶桌就是50000多，而我当时装修预算只有七八万而已。关键是那个叔叔对我们爱答不理的，要不是阿姨热情我真的待不下去直接就走了，一通聊下来真的才知道我们的差距，叔叔阿姨不仅自己住着小区，自己唯一的闺女更是我们小区别墅区的住户，几十万装修对于他们来说自然是小菜一碟。
另一家是自己加开装修公司的（我楼下的邻居），因为老婆不喜欢大平层，也不喜欢别墅，买的一楼二楼打通成上下两层，一楼休闲，二楼休息，确实很舒服。我原先以为这只是个例，这两年小区里基本上住满了，除了还有一小片的房子没盖好，其他的基本上都住了不少人了。我带着儿子闲逛的时候发现很多的一楼带院的是跟二楼直接通着的，跟我邻居家一样。
最显眼的一家是买了四套房子，两个大院子很大气，院子里除了小亭子休闲的地方，其他地方没有养花，而是种的菜。两个入户门的装修是一样的，因为好奇我还往里边看了看，里边都是一个旋转的楼梯直通二楼，只不过装修风格完全不同，右边是欧式风格，左边是中式风格，听打扫卫生的阿姨说是公婆住一套、儿子儿媳妇住一套，在一起互相照应也方便。
至于为啥不买一套别墅住，打扫卫生的阿姨是这样说的：“人家咋没有别墅，就是不想住，觉得这样的舒服”。其实也有那么几家跟我一样稀里糊涂买进来的，也可能是“同病相怜”吧，我们也格外的有共同话题，就是我们一单元6楼的邻居，我经常带孩子去她家里玩，因为她是全职妈妈，小女儿跟我儿子同龄，在没有上学之前两个人玩的很好。
她家里只有老公一个人在济南上班挣钱，因为济南的工资高，年薪差不多20万，是干财务经理的，基本上一个月回家待上五六天，都是邻居自己照顾两个孩子。家里有三个老人要照顾，都没有了劳动能力，所以家庭压力还是挺大的，邻居就盼着孩子上学了能出去挣些钱分担一下老公的压力，确实挺不容易的。你看上去穿着一般真不一定家里没钱，可能是真的低调。
让我很惊喜的是我居然在隔壁楼上遇到一个我的老乡，是我娘家老乡，因为是远嫁的，基本上没指望在这能遇到老乡，但是那天我儿子在楼下跟一个小男孩玩，一聊才知道我们是一个乡镇，看她穿的很普通，我以为跟我家里条件差不多的，经常一起聊天，但没有去过她家里。后来因为上班比较忙，我婆婆看孩子的，跟我说我老乡家里很有钱，婆婆种大棚100多亩地，雇了不少人，公公开了一个小厂子，难怪我老乡是全职太太，原来是家里不差钱啊。
后来我跟她聊过一次我才知道自己肤浅了，老乡一儿一女，自打都上学以后自己找了一份工作，虽然工资不高，但是她说：“在家里太无聊了，出来上班多好。”那时候我才知道老乡上班就是为了体验生活，她老公开了两家五金店，老乡不喜欢那个环境，喜欢高档写字楼女强人的感觉，虽然可能她的工作能力一般。她说在A广场附近上班，那里的公司基本上都是大公司，要么就是有实力的小公司，装修得都非常棒，我之前待过一段时间，因为公司搬迁换了地方，确实在那里上班有一种天然的优越感，不是谁都可以进的去的。
我就是挺纳闷的老乡好几年不上班了，没啥工作经验是怎么应聘上的呢？虽然心里有疑问，但是没好意思问出口，毕竟我也不想给自己的老乡留下“巴结”的印象。之所以练出来自己的厚脸皮是因为你可能偶尔碰到一个邻居或者在小区里闲逛的时候跟个老太太聊聊天，真的是会被刺激到，我们小区业主主要有这么三种：1、家里做生意的，而且我发现有钱人喜欢跟儿女扎堆一起住，要么儿子儿媳住别墅区、老两口住洋房区，要么就是都住洋房区，一下子买两套房子或者四套房子。
难怪他们做生意那么赚钱，家和万事兴、和气生财还是很有道理的，一家人和和气气，奔着共同的目标不赚钱才叫怪事呢！2、国企央企等单位退休的，这类人其实还是蛮有特征的，不是很喜欢笑，男的很有领导架子，女的一般都看不出来年龄，即便是60多岁的可能有的看上去才四五十的样子。这一点搞得我婆婆很尴尬，她长得有些显老，还有一个毛病就是喜欢八卦，见到看上去跟她差不多年龄或者带着孩子遛弯的会上前一起聊天，毕竟小区虽大但是很少有人在外边溜达，能见到人我婆婆可高兴了。
一通聊下来，我们下班回来，我婆婆肯定是十足的感慨，而且说起来没完：“人家都六七十了怎么这么年轻，她是孩子的奶奶啊，我以为是孩子他妈呢？”“我今天看那个老太太，我以为她跟我一样大，才60，原来人家都快80了；”“还有一个真不会说话，居然问我七十几了？”......3、像我这样稀里糊涂进来的“穷人”，普通上班族，可能挣得稍微多点，其实生活的还是紧紧巴巴的，毕竟开支也大。
我们小区周边的幼儿园价格相对来说还是挺高的，尤其是东门口那个贵族幼儿园，很贵，一个月的学费3000多，但这只是学费，会经常有什么特长班、什么材料费、服装费、活动费等等一年下来50000块钱可能都不够，我楼上的邻居两个孩子都在那上学，我是可望不可即的，给儿子上的稍微远一点的，学费便宜了一半，也没有那么多的费用。
我以为这学校贵肯定不好招生，毕竟小城市这也太贵了，但是我错了，如果你不及时打听着点可能报名都报不上，而且小区里有好几家我知道的跟我家水平差不多，都直接送到了小区的幼儿园，问原因无非这两种：（1）接送方便，不耽误上下班，就在大门口（2）物以类聚人以群分，提前给孩子培养人脉关系，想得确实长远。另外就是我们的日常生活消费水平还是挺高的，像那几家水果店、蔬菜店价格都挺贵的，但是为了方便其实很多时候都是不计较价格的，毕竟大家都挺忙的，而且其实很多的邻居都办了他们的会员卡，几千块钱的充值，我没舍得，有时间了就去1.5公里外的大超市多采购一些放到冰箱里存着，能省不少钱。
其实高档小区也有不交物业费的，这一点倒是刷新了我的认知，我以为都不差这点钱呢？我是咋知道的呢？凡是进小区要么刷脸要么刷卡，如果开车的话就是车牌号识别，外来车辆是一律不准进入的。一到年底十一月、腊月这俩月的时候，大门口就经常有车直接拦在大门口，我之前以为是装修的或者外来的车，确实也有，但是更多的是没有交物业费的业主，因为我听到门卫说“交上物业费直接给续上时间就能进出了”。
我对门的邻居就被拦了两次，我都看到了。说到最后不过住在这样的小区也是有实打实的好处的：比如：1、普遍的素质比较高，很安静，对于睡眠质量比较差的我来说，很需要安静的环境；不过也会偶尔出现个别素质差的，家里院子养的狗不看好，吓得我儿子哇哇大哭，都留下阴影了。2、确实带动沿街的生意。我大姑姐是在我住进小区的第三年搬过来开店的，说实在的那赚钱的速度着实让我羡慕；而且大姑姐的邻居一个是开宠物店的，天天都很忙，因为会时不时地去玩，一只猫几千块钱，一只狗上万都不觉得稀奇了；刚开始是两口子干的，后来又雇了一个人；另一边的邻居是开干洗店的，我那天在大姑姐那玩了一会，干洗店的顾客就没断，不是开大奔的，就是开凯迪拉克，或者奥迪比较多。
3、如果有机会跟邻居一起交流的话还是有收获的，只是机会很难得我跟干装修的邻居也是偶然在楼下交流了一次，她只是简单地跟我介绍了一下投资的事情，之前装修的时候去过她家里，感觉还是挺随和的，挺好交流，那次也是因为两个孩子一起玩我们俩也闲聊起来，不知道怎么的聊到了投资的事情，其实那时候我刚好有一点闲钱，就请教了一下，确实受益颇多，具体的就不说了。
流量型、商务型和社区型3种便利店有什么差别？该怎么运营？
【灵兽山】观点：便利店的这3种类型，其实是门店位置的商圈定性。顾名思义，流量型是人流较多的便利店，这样的店多处于交通枢纽或者商业街区，流量具有机动和非固定性。商务型也很容易理解，多在CBD或写字间聚集的地方，白领的办公人员较多，流量和人群有一定稳定性。社区型便利店是最多的，基本都在居住区周边，客群最为稳定。
便利店区位的差别是最明显的差异，并且区位会影响到后续运营的很多细节。虽然便利店运营模式不变，但每个环节都会出现一定差别。一、商圈和消费人群的差别，会出现商品结构的差异3种便利店所处商圈不同，服务的消费者也不同。流量型门店主要是解决最平均化的需求，因为这个消费人群的需求共性主要是最基本的品类，比如烟、饮料、小食品、方便食品、即食鲜食和日用品等。
比如火车站便利店，卖得最多的就是水饮、烟、方便面和火腿。商务型便利店对日用品类商品需求就少很多，因为消费者不在这生活居住。但即食类的便当饭团、社交属性的咖啡烘焙、快捷早餐的蒸包关东煮等销售却是很好。因为商务区的人群多是快捷型和社交型人群。尤其高性价比商品往往更有市场。社区型便利店离普通消费者最近，定位是做居民日常生活的补充，提供更为接地气的商品。
同时在服务体系上更加完善，比如快递和家政等服务。另外因为消费流量更加稳定，更适合打造私域流量，并且社区团购等业务开展更为顺畅。便利店具有的千店千面特点，本质上就是商圈消费群的差异，而这3种类型的便利店就是最好的诠释。很多在流量型门店销售很好的单品，换到其他类型门店销售可能会很差。而便利店恰恰就是对单品管理要求极高的业态，商品结构的差异也是面向业绩的基础。
二、流量与消费能力的差别，将出现销售与客单差异所有差别的出现都是基于消费人群，不同消费人群决定消费能力，消费能力影响便利店的客单价，商圈流量又与客单价构成销售额的最大变量。社区型流量稳定，但不同的社区消费能力是不同的，老年人社区、经适房社区和高档封闭小区的购买力差距很大。同时社区型与商务型也有很大差别，商务型便利店有成为办公和社交场景延伸的趋势，不仅有鲜食即食品和餐桌，现磨咖啡与之结合更具有社交属性，因此会使消费能力有所提高。
并且便当、烘焙和关东煮等即食鲜食销量往往也高于社区型，这样客单价必然会高，但最终销售额不见高，当然还要看门店具体情况。而流量型便利店因为流量很大，往往客单价不高，但交易笔数很高，最终销售额也不低。这种情况又和社区型、商务型有明显差别。不过3种类型的商圈，也代表了门店成本的差异，好流量和好地角也是高租金的代名词，同时工作量和工作时间的差别，也导致人工成本的高低。
三、生活习惯和消费需求的差别，会有服务化的差异便利店是提供和出售服务的业态，这个服务就是便利性，不仅是地段上的便利，也是生活和工作上的便利。流量型、商务型和社区型面对不同需求的消费者，其服务内容和方式也有很大差别，但都是围绕便利性而延伸服务场景。社区型便利店基于居民生活，围绕生活打造收发快递、到店到家、社群服务、家政保洁和洗衣维修等服务，虽然这些服务便利店并不能完全以实体形式出现，但通过异业联盟可以将社区生活服务连接起来，而作为线下几个最大的流量入口，社区型便利店要比其他2种类型更具优势。
在服务方面流量型便利店明显弱很多，流量型一般多注重商品销售，而机动和非固定性的客流对服务的需求在弱化，甚至不少私人便利店也有单次博弈的可能，比如有不少城市火车站汽车站销售假烟是出了名的，因为消费者以后可能不会再来，这也导致服务化的差异。商务型消费者对服务要求较高，体面和体验必须到位，有些门店也会提供快递服务，或者也有异业联盟的，但服务内容较高端，比如美容美发和健身等的联合营销。
另外便利店如果构建了全渠道能力，实现到家到店业务，有不少即食鲜食品类也需要外送，这对鲜食商品的包装、运送和品质又提出了更多要求，这也是服务。四、业务体系的运转效率的差别，出现供应链支持系统的差异起于商圈的不同，体现在商品结构的差异，延伸到销售与客单的区别，再到服务内容的侧重，对便利店业态来说，就是业务链条的变化。
在商品 服务的前台业务实现中，需要供应链系统的强大支撑，包括商品能力和物流能力。商品结构不同会促使供应链部门和运营部门通力合作，要做好商品组织和配送，便利店面积小但管理要求很高，尤其缺货管理不能疏忽，因为到店的消费者目的很明确，就是要买商品的，而不像去大卖场和购物中心吃喝玩乐，消费有一定随机性，一旦商品缺货次数超过三次，可能永远流失顾客。
流量型无论何种情况销售都不会差，因此供应链部门的配送频次较多，尤其在鲜食品类上，为了保证品质，连锁品牌可做到一日数次配送。个体便利店相对灵活，对标准化要求也不高，或者是单店，就会出现超市化的管理模式，有一定的库存量保证销售。社区型和商务型也是这个逻辑，总之，一切以门店销售为核心，怎样效率高，供应链部门就会配合，同时其也会优化路线和物流成本，从而保证不影响到运营。
五、其他与总结流量型、商务型和社区型3种便利店并不是独立系统，连锁品牌门店较多，一般都会涵盖这3种类型。在全价值链运营上由于标准化基础，并不存在经营模式的变化，只是做好千店千面的精细化运营即可。对普通型的个体店来说，在选址时就需要考虑3种类型带来的影响，尤其是投资核心的成本核算方面。这就回归到便利店选址逻辑上了，商圈容量、流量、位置和竞争力四位一体。
高档小区、中档小区和低端小区的业主素质有没有区别？素质区别主要体现在哪些方面？
先不说高档、中档、低端小区业主的素质，就连同一个小区内不同梯户的业主素质都有很大差异，因为本人从事房地产行业上十年，下面就以真实案例来做回答。同一小区不同阶层当年我们开发的一个楼盘有两栋楼同时在售，一栋25号楼位于小区的最角落紧挨马路、两梯四户。另一栋13号楼位于小区的中心、前后各有20亩得广场绿地、两梯三户。
购买25号楼得基本都是当地一个国企的青工，也就是刚大学毕业分配到这个企业一线工厂里的工人，记得最清楚的是三个同宿舍的小伙来，分别买了7、8、9层的同一户型，有人可能会问怎么不买同一层，因为同一层两梯四户的户型两两相同找不出三个一样的户型，最后买了不同层却同户型的房子。购买13号楼的基本都是在当地行政区政府工作的有一定年纪阅历的人、还有就是这些青工的领导们。
这也是我们在做客户分析时发现的规律。经济基础决定上层建筑以我多年的经历来看，一个小康收入的城市人口家庭，孩子本人会在毕业走向社会或成家时购买人生的第一套房，这时选择的楼盘注重的是性价比，而不是开发商品牌、户型结构、周边交通、教育、医疗这些关键因素。之后随着工作和社会经验的累积、个人资本的累积，到了自己孩子降生或自己进入另一个发展期时会考虑改善目前的居住环境，再次购房。
这时购房，就会注重开发商品牌、物业服务、地铁、学校、医院这些附加值。而客观的说，人在这两个阶段（初入职场和奋斗多年取得一定的成绩和社会地位）无论是言谈举止、接人待物、看人看事的角度和方式还是有很大差别的。这也就是所谓的素质的差别。而具体体现在和睦邻居、爱护小区公共环境、遵守小区物业的各项规定（比如养狗遛狗等）等，当然暴发户除外。
