即墨之前因为蓝谷和划区炒过头了，看租金收益率就知道了，很多小区低租金都租不出去，主城这边很多人2017年去即墨投资房产的都套着呢。5年后的城阳，即墨，胶州。我们就买了即墨的房子。5年后的即墨和现在的即墨对比，最主要的是蓝色硅谷核心区的配套完善。
青岛房价未来走势如何？
青岛房价未来或出现分化走势。下一个十年，参考楼市最重要的四个字是“人口密度”。当然人口增速也很重要，但人口增长预期要有预判，比如照此速度20年后还是明显落后于高密度区域，那么这个区块依然是一个表里不一的高弹性区域。未来炒预期、炒利好的时代将成为过去式，因为城市规划越来越透明化，可供参考的同类型区块越来越多，再像过去那样搬出一套利好没完没了炒作的时代一去不复返了。
对于青岛这样的城市来说，楼市最重要的四大支撑点是人口、成交量、配套、租金。就目前情况来看，市南区、市北区、崂山区西部依然是雷打不动的核心，虽然城建显老，但资源聚集度很高，人口密度也很高，租金也是最贵的。未来依然是青岛单价最贵、支撑最强的区域。其次是李沧南部、黄岛前海区域的东部和中部。这两个区域是近几年来人口增速最快、土地供应量最大的区域，但目前最大问题就是住宅占比过高，周边写字楼、商超密集度偏低。
此区域人口总量不低，却有近半数在主城工作，这是新区的典型特征。好在与主城的衔接性比较强，未来又有地铁互通，同城化在提升，单价支撑就存在，但是想上涨已经不那么容易。比如黄岛整体价格走势为什么2017年涨幅最大，2018年跌幅也最大？峰会前220万在金沙滩区块买的房子，现在值160万。因为黄岛太大了，欠开发的区块较多，随便哪个街道出现一个新规划的项目都能被几站地以外的开发商和中介轮炒一番。
而且黄岛海滨沿线绝大多数都是十年内的新盘，有长期的成交量支撑。而市南市北却相反，主城几乎没空地建新盘，全都是存量房在交易，老破小比黄岛新盘还贵很多，自然会导致大量人群去西海岸购房，所以这几年黄岛成为了成交量密集区。有了成交量和炒预期两种支撑，又恰逢全国普涨，价格自然是一路高歌猛进。但是随着调控趋紧，很多城市应声回落，西海岸作为青岛炒作最猛、成交量最大的区域，自然也就是泡沫化率最高的区域，跌幅最大也就不难理解。
千万别忘了，黄岛之所以价格高，纯粹是被海滨沿线带动的，而海滨沿线是因为新盘多以及通地铁等预期支撑起来的。几年后，黄岛前海也没地方建新盘了，地铁这种利好早已兑现，那么还指望黄岛内陆区域带动房价吗？而届时主城区这边大规模七八十年代的老破小都是预制板简易结构的楼体，都已接近使用寿命50年了，大规模拆改势在必行。
到时黄岛海滨变成低供地率，市南市北反而将出现大批量新建高层，那么成交量的转换会重回主城。至于外围城阳和即墨等区域，以及潜在撤市划区的胶州，距离主城核心区太远，而自身又难以形成大规模的都市区，而且地广人稀，那么紧随主城价格趋势的可能就不大了。即墨之前因为蓝谷和划区炒过头了，看租金收益率就知道了，很多小区低租金都租不出去，主城这边很多人2017年去即墨投资房产的都还套着呢。
青岛即墨的房子都是些什么人在买？
我们就买了即墨的房子。说起来，也是几年前的事情了。那时候，全中国的房子都在涨价。大城市的房子更是热门中的热门。连带着周边小镇的房价也是跟着一路飙升。有一天有个看房团的宣传人员给我发了一张宣传单子，跟我说去青岛海边一日游，不但不收费，而且中午还管一顿饭，唯一的条件就是需要带着去新开发的小区看一下房子。对于我这种在内地长大的旱鸭子来说，有大海的地方，就是浪漫而美丽的存在。
禁不住诱惑，就答应“一日游”。周末跟着“导游”就去了青岛，带着我们去了美丽的大海边，我们这些旱鸭子，看到大海时，眼睛都直了。真的是辽阔啊！玩完了，带着我们吃了一顿海鲜大餐。我们每个人的心情都美丽的无以复加。饭后，“导游”就带着我们去了一处工地的售楼处。导游一路上跟我们说青岛这边的环境多么优美，空气多么优质。
这边的房子升值的潜力多大。尤其是我们看了样板间后，心情更是激情澎湃。想象着，有一个临近大海的房子多么浪漫，周末带着孩子过来度假是多么惬意。越想越开心。最后售楼处还给了我们团购的价格和优惠，如果当天交定金还会送各种家用电器。没禁住诱惑，我当场交了定金，签了合同。跟我一样的人，有好多。估计想法也跟我当时一样。
过了这几年，房子确实也比当时买的时候，升值了不少。即墨这边开发了很多小区，估计大部分都是我这样的内地人买的。都是奔着“春暖花开，面朝大海”来的。我现在已经交房两年了。这两年每年的暑假我都带着孩子去住几天，平时有时间也会开车过去住住。实话实说，即墨这边开发的新房源，其实离即墨市区并不近，大约还有10多公里的路程，离青岛市，更远。
青岛即墨区和黄岛区哪个更有发展潜力？
即墨未来重要性或许不亚于黄岛，但是存在感和名气必然是比不了黄岛的。首先黄岛主城离青岛市区更近，而且游客众多，其海岸线和市区海岸线浑然一体，在外地游客眼里，黄岛俨然和青岛主城已经形成一个整体，连景点都和市区都排成了一条龙的游览方式。黄岛前海城建的飞速发展，不仅吸引了很多青岛土著购房居住，而且因为东方影都等新兴景点的落成，青岛这边节假日去黄岛玩的人也有不少。
两边这种交互式发展外加海底隧道、跨海大桥、海底地铁相继建成，一体化发展势在必行。即墨离青岛市区太远，交通便捷度远不及黄岛，虽然有很长的海岸线，但这海岸线不仅离即墨主城较远，而且景点和市区衔接性太差。即墨未来定位是大学城 蓝谷这种科研学术外加轻工业的路子。所以既难以吸引游客、也对市区人群没有引力。那么至少从旅游消费和购物消费来说，即墨已经输给黄岛很多分。
单说经济发展和城建本身，即墨可能会独自发展成为一个小型城市的格局，独有的中心区和辐射状的拓展区，但和主城城市化对接之前，即墨的步子可能快不过黄岛。另外就是人口，黄岛人口近200万，而且外来人口非常多，人口规模几乎是即墨的一倍，这对于一个区域的整体发展是有着很多潜移默化的影响的。即墨未来的发展必然不会差，但当对手是第三大国家级新区的时候，我还是更看好后者。
青岛买房5年后住，在城阳、即墨和胶州哪个更好些？
青岛买房5年后住，在城阳，即墨，胶州哪个更好些？我们先看看5年后的城阳，即墨，胶州会怎么样？5年后的城阳和现在的城阳相比其实变化不大，城阳城区已经发展得很好，5年内城阳发展的只能是流亭，夏庄，惜福镇。5年内流亭机场搬迁后，流亭将重新规划发展，夏庄惜福镇也会由于房产的开发和配套的完善会更适宜居住。地铁1号线现在加快建设，5年后肯定开通运行了，地铁1号线将会大大增强城阳的交通便利性，很多人会选择来城阳住，市区工作。
5年后的即墨和现在的即墨对比，最主要的是蓝色硅谷核心区的配套完善。蓝色硅谷核心区是青岛三湾三城重点规划建设的城市中心区域，将会打造海洋科技新城区，也是新旧动能转换重大工程的试验区。5年后的蓝色硅谷核心区，山东大学规模将会进一步扩大，北航青岛校区将会招生，蓝色硅谷核心区将会进驻更多的科研院所，生活配套也会相比现在有了很多加强。
还有地铁11号线，2018年将会全线开通，将会增强蓝色硅谷核心区到青岛主城区的交通便利性，5年后蓝色硅谷核心区的人气会比现在多得多。5年后的胶州，可能会划区。胶州少海和经济开发区的配套会增加，生活便利性会变好。青岛大学胶州校区将会启用，胶东国际机场将会在2019启用，地铁8号线将会全线启用，胶州的交通便利性也会增强，胶州将会吸引更多的人到来。
5年后的城阳，即墨，胶州。城阳变化不会很大，胶州变化很大，变化最大发展最好的应该是即墨蓝色硅谷核心区。城阳现在房价1万3多，即墨房价1万多，蓝色硅谷核心去1万3到2万，胶州房价9000多到1万多。现在买房5年后住，如果你在市区工作，我建议去城阳买房，城阳去主城区交通便利性比即墨，胶州好很多，城阳城区的各种配套也很完善。
