接下来说下怎么购买尾盘房的问题。尾盘房值得不值得买或者怎么选购，在谈这个问题前，首先得把尾盘概念说清楚了，弄清楚了尾盘的来源，那么如何选购尾盘房的问题就迎刃而解了。１.“清盘”强调“卖完了”的结果，给客户的感觉是“这个楼盘卖得不错”；２.“把房子清仓处理了给别人”更偏向强调“清仓处理”过程，给客户的感觉“这个楼盘是大降价甩卖完了”。
楼盘的尾盘房值得买吗？如何挑选尾盘房？
尾盘房值得不值得买或者怎么选购，在谈这个问题前，首先得把尾盘概念说清楚了，弄清楚了尾盘的来源，那么如何选购尾盘房的问题就迎刃而解了。 房地产项目在发售前，除了具备完善的行政手续以外，开发商为了获得最大投资利益，均会对项目可售房源做一个销售计划，这个销售计划一般称为销售控制，简称销控。
其目的是为了在项目所有销售阶段都能有较好的平衡销售趋势，从而推动房价在销售过程中的不断增值，吸引更多的购房者进入购买执行阶段，加速项目可售房源销售的同时，项目可以获得更好的投资收入。 销售控制中有一个业内人才知道的放盘----所有可售房源分进度分批对市场进行发售，开发商或者说销售代理方将把好房源和差房源组合后形成各种批次，不会将好房源一次性都放出去，否则后期项目的销售会出现停滞。
项目销售阶段分为：项目推广期，前期快销期，平稳销售期，清盘期，各个阶段的划分和叫法各异，但功能是一样的。这里，清盘期就是我们说的尾盘。 根据开发商或者销售代理的销控内容，我们知道，尾盘期并非没有好的房源，只是项目销售各阶段总会结余积累少量的不佳房源。这样，清盘期的不良房源就会比正常销售阶段的比例稍大。
所以，尾盘房源能不能买其实就很清楚了，只要是你需要的房源，随时都可以买。接下来说下怎么购买尾盘房的问题。 首先说说开发商房源定价规则，也就是说好房源和差房源是怎么区分的（以高层为例）：1. 楼层：高层楼房10层以下每层都会在均价上按层递减，11~25层左右按每层递增，26层~顶楼会按楼层递减价格。
原因是高层楼房底层的采光性较低，通风较差。中间层各种居住条件比较适合，所以价格较高。而更高的楼层很多人会有不适应，叫高层居住反应。因为高层部分在承受风压的时候会产生较大幅度的摆动，特别是老人会有晕船的感觉。同时，风压太大会有心理安全压力，有恐高症的人群特别不适合。2. 朝向：一般的人喜欢南北朝向的房屋，阳光通风春夏秋冬具佳，冬暖夏凉。
东西朝向的房屋一般日照时间太长，夏天太热，冬天墙体失热严重房间太冷。采光通风均不能满足一般人的要求。所以，南北坐向的房源会适当提高价格。3. 房型：一般来讲，方正度高，开间大的房子住起来比较舒适，采光通风具佳，得房率高，而房间狭长和异形都会让人不舒服。因此，方正度高开间大的房子会适当增加价格。4. 其他：确定一套房源的价格还有很多其他因素，这里不一一解释，诸如预装程度，配套，区位，地段，周边房屋销售价格等，这些因素都是房源定价的依据；接下来说怎么选尾盘房，掌握两点，尾盘房源就是淘金的机会：1. 选择适当策略：不要让销售代表认为你非买房子不可，这样，你往往拿不到自己中意的房源，不卑不亢是最好的选房态度。
一般尾盘销售量比正常的销售阶段要小，销售成本会急剧上升。所以，开发商和销售代理商都希望尽快销售剩余房源，这也是尾盘为何会采取低价销售的原因之一。因此，你不能有急于购房的表现，尾盘也是有很好的房源的，关键是销售代表是否推荐给你。2. 知道自己需要什么房源：一般来讲低楼层是硬伤，改变不了，除非你适应比较阴暗的房屋或者确实需要这里的房子别无他选。
但房屋朝向一般会根据家庭成员的不同有不同的要求。比如年级大的老人喜欢日晒时间长的，东西朝向是很多老人的选择。另外，对于追求生活立异的年轻人来讲，异形房源是个不错的选择，可以制造出艺术性强和空间变化大的生活空间。 以上简单的讲了尾盘房源值不值得买和怎么买的问题，当然，在实际购房当中遇到的问题会比我以上说的更复杂，限于篇幅不赘述，可随时私聊或者关注本号。
楼盘清盘了还能买得到吗？清盘是开发商把房子清仓处理给了别人吗？
我们去看房时，有些售楼部的置业顾问会对我们说：“房子已清盘了，现在是卖商铺和车位”等等类似的话，甚至有些楼盘的外立面上打着“住宅清盘，旺铺热售”之类广告语。有些朋友可能对“清盘”这词语比较陌生。清盘是什么意思？是不是开发商把房子清仓处理给了别人？我们可以直接从字面上去理解，“盘子上面的食物已被清光了“，即没有食物了。
“清盘”这词用在楼盘上，即“楼盘（房子）已卖光了，没有房子卖了”，与“把房子清仓处理给了别人”有些区别。１.“清盘”强调“卖完了”的结果，给客户的感觉是“这个楼盘卖得不错”；２.“把房子清仓处理了给别人”更偏向强调“清仓处理”过程，给客户的感觉“这个楼盘是大降价甩卖完了”。置业顾问说已“清盘”，有时真有时假，如何判断是不是真的“清盘”了？很多人可能认为“开发商有房难道不卖吗？”有些项目还真的是有房不想卖，例如新一期正在准备推出，为了不影响新一期的储客和营造前期热销的形象，即使现在还有房源可售，也说“清盘了”。
我们如对这个楼盘有意向，就要掌握一些“识别”小门道去判断是不是真“清盘”了，比如说：１.从楼盘的开发时间去判断。如楼盘开发的时间比较久了，且现最后一期都已交房了，甚至交房已有两年，那清盘可能性非常高。２.从售楼部人员的状态去判断。进去售楼部，置业顾问只有一两个，甚至接待前台没人，等了老半天才有一个工作人员不知从那个角落走过来，说房子已清盘了。
那你不用再问了，真的没有房子卖了。３.从售楼部布置去判断。如售楼部从以前高大上的地方搬到一间小商铺，甚至直接设在开发商办公室里，或虽然是原来的售楼部，但沙盘已布满了灰尘，里面各种宣传包装已很显旧，那很大可能是清盘了，只是在卖车位、商铺或办理售后手续。如与上面这些都不符，通过各种迹象判断，感觉楼盘还没真正清盘，还有得卖，那就开门见山，表示十足的购买诚意。
对这种“诚意满满”的客户，通常置业顾问不会再坚持说“清盘了”，而是帮你去看销控、算价格。如真的清盘了，而又非常喜欢这个楼盘，那怎样才能买到？一.寻找房源的渠道：１.委托置业顾问帮忙找房源；２.通过网络信息和中介渠道找房源；３.自己在楼盘附近和网络上发布求购信息。二.无论通过哪种渠道找到的房源，交易前必须了解清楚是否已取得不动产权证：１.如还没有不动产权证，又办不了直接更名手续的，个人建议不要冒风险交易，风险系数太高，容易出问题。
２.如已取得不动产权证，则要核实是否符合转让交易的条件，了解清楚税费和中介费等交易手续费标准，并具体约定清楚如何承担和支付。此外，卖方和房源各种信息的核实及资金支付方式等方面也要重点注意，避免钱付了房却没到手。综上清盘即已卖完的意思，如不是真卖完，置业顾问看到客户确有诚意买时，还是有机会买到房；如真的是卖完了，转让出来的没有产权证且不能直接更名的，建议等出证后能上市再买或另买其它楼盘。
昨天去看了一个楼盘，给我推荐的是特价房，特价房是不是有啥缺点？
这个其实不用多虑。两个字：套路！套路！还是tmd套路！一个楼盘房子都是一样建的，材料一样，从本质上来说，特价房和普通房源基本没啥差别。为什么会有特价房一说？（1）开发商的一种营销手段。为了吸引客户促进成交，包装一批“特价房”用来逼客成交。一般购房者听到特价两个字都会多了解一下，价格上再做个对比拉差，容易成交。
和那种“工抵房”“总裁签售日”、“内部房源”一个套路。自己对比如果确实便宜，可以下手。（2）还有一种就是房源不易去化的楼层，一般也会做特价，比如一楼二楼，顶楼，或者4楼，14楼，这种客户客户喜欢避开选择的楼层，也会做一些活动，促进销售。（3）第三种情况非常规户型。这种户型多见于一楼或者顶楼。因为一楼有入户大堂，有的一楼户型在设计上会区别于标准层，比如少个房间，或者缺角等等。
顶楼有的可能面积比较大等等，也会做特价处理。（4）第四种特价房，周边环境不好，所以特价。接近配电房、公厕，变电所，垃圾站等等，这个从沙盘上能看到，或者告知书上了解清楚，如果觉得没所谓，而价格又合适，同样可以下手。之前卖过一个一楼，接近配电房，比正常房源低一千多一平。至于具体情况，购房人自己买房的时候了解情况，特别是先看下项目不利因素告知书。
开发商卖房以后，一段时间以后销售活动结束，那些没卖掉的房子怎么解决的？
在一个项目销售到最后还有剩余一部分房源没有销售，这种房源行话叫做尾盘。开发商卖房以后，一段时间销售活动结束，那些没卖掉的房子有可能会搁置，有可能会继续销售，最后的结果还是会完全销售。开发商修建出来的房子，自己不可能居住，即使是居住，也只是一部分，剩余的房子搁置在那里，也就是搁置的一笔沉淀资金，这资金是有成本的，搁置越多的房源，占用的资金就越大，付出的资金成本也就越多，开发商是不会这么做的，因此，剩余的房源最后的结果还是会销售。
开发商尾盘有两种处置如果开发商很忙，一时半会没有时间来销售这尾盘，那就会暂时搁置，或者留一二个置业顾问销售；另一种情况是委托中介公司销售。①、为什么会暂时搁置开发商卖房以后，一段时间销售活动结束，这一般是某楼盘最后一期最后一次开盘。在一个楼盘或者一栋楼销售达到70%以上，那开发商的主要任务都已经完成了，剩余的房源，对于开发商来说，销售任务也不是要紧的事情。
开发商如果有其他事情很要紧，那开发商会把没有销售的房源暂时搁置，把主要的精力放在其他地方。剩下的一部分房源，一方面来说，只有一部分房源没有销售，这做广告推广的成本比较高，开发商不会像以前那么大规模地做广告来推广。另一方面，这剩余的房源只是一小部分房源，对整个公司的盈利，资金流动等都不会有太多的影响。因此，在这种情况下，剩余一小部分房源，如果开发商精力有限的话，就会暂时搁置在这里，等其他地方忙完了后，在把这些销售剩余的房子对外出售。
②、委托中介公司出售现在很多开发商在销售的时候，都是和中介公司联动销售，如果在最后一期最后一次开盘销售剩余不多的情况下，开发商会把这部分房源委托给中介公司销售。一方面中介公司有源源不断的客户，另一方面中介公司在销售的时候，也能够很好地为客户介绍楼盘的各种信息，以达到销售的目的，开发商只提供签订合同的程序，销售完后支付中介佣金就行了。
这既节约了开发商的人力，又能达到销售的目的，这是中介公司和开发商双赢的合作。如果某楼盘项目的销售已经结束了，你还想购买这项目的房子，那么你可以问一问楼盘附近的中介公司，说不定就还会有开发商委托的房源供你选择。购买尾盘注意事项这种销售剩余的尾盘，每个开发商销售的项目都会遇到，在购买这种尾盘的时候，要注意几点问题。
❶、房源有好有坏尾盘房源有两种情况，要么是前面购房人选择完后剩余的品质不太高的房源，比如低楼层、高楼层、采光不好的，视野景观不好的房源。这种房源或多或少可能都有点让你不满意的地方，就看你是否能够接受了。也有可能是开发商把最后一栋楼最好的、最优质房源的房源留下来、留在最后来销售。购买这种房源就比第一种业主选择剩余的房源更好，都是非常优质的房源，但有一个问题是这种房源不但品质好，而且又是准现房了，那这种房子的价格当然就要贵些。
❷、和开发商签订合同如果是开发商委托给中介公司销售的尾盘，一定是要和开发商签订合同，并且税费也是按照新房的税费来交纳；如果不是开发商的尾盘销售，那么中介公司销售的就是二手房，是二手房的要求来交纳税费。❸、实地查看房源尾盘一般是准现房或者本身就是现房了，你可以要求置业顾问或者中介把你喜欢的房子的钥匙带上，到现场实地查看房源实际情况，这样你就能更好地了解到你购买房子的品质如何。
❹、是否有抵押这一点很重要，尾盘一般有抵押，抵押的房子也可以购买。这时候你要问开发商，什么时候可以解除抵押，解除抵押后什么时候可以网签。如果是抵押的房子，你在交纳定金的时候，要适当地少交纳一点，这预防到开发商解除抵押的时间太长，影响到你的购房时间。如果解除抵押的时间太长，你是不是要考虑放弃购买，这样开发商占用你的资金情况就少，这种情况下，你放弃购买后有钱去购买其他房子。
从上面的分析来看，开发商卖房一段时间以后销售活动结束，那些没卖掉的房子还是会销售完毕的，如果开发商的事情比较多，也比较忙，开发商会把这剩余的房源暂时搁置，或者留一个、二个置业顾问继续销售，也有可能会委托中介公司销售。剩余的房源开发商是不会持有的，持有的房子就是一大笔资金，还会支付更多的资金成本，因此，最后的结果还是会销售完毕。
